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Redaktion • Immoday.ch
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Zwar sind die Büromieten in den letzten zwölf Monaten um 2,7 % gestiegen und die Leerstandsquote leicht gesunken. Dennoch bleiben Investoren vorsichtig. Grund dafür sind das sich abschwächende Beschäftigungswachstum und ein temporärer Angebotsanstieg, die in den kommenden Monaten wohl für stagnierende Mieten sorgen. Hinzu kommt: Langfristig sind die Angebotsmieten rückläufig (–3 %), besonders in den von Investoren stark beobachteten Regionen Zürich und Genfersee. Global zeigt sich der Sektor zwar stabil, doch die Investitionen in neue Büroprojekte gehen seit zwei Jahrzehnten kontinuierlich zurück.
Wolken am Horizont: schwächeres Beschäftigungswachstum
Der Himmel über dem Büromarkt ist keineswegs wolkenlos: Auch wenn Mieten und Leerstandsquote zuletzt eine leichte Verbesserung zeigten, belastet vor allem das schwächere Beschäftigungswachstum. Im 1. Quartal 2025 stieg die Zahl der Vollzeitäquivalente lediglich um 0,7 % – deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 1,2 %, wie eine Studie von Wüest Partner bestätigt.
Verzerrte Statistiken durch Rechenzentren
Kurzfristig stieg das Angebot an Büroflächen im 2. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 3,7 %, insbesondere in den grossen Zentren. Im Vergleich zu 2024 liegt es jedoch leicht tiefer (–0,7 %).
Auch die laufenden Bauprojekte zeigen nur ein Plus von 1,3 % gegenüber 2024 – wenn man einige wenige Grossprojekte ausklammert, die die Statistik verzerren.
Die meisten davon betreffen keine klassischen Bürogebäude, sondern Rechenzentren. Zwei davon im Aargau summieren sich auf Investitionen von rund 570 Mio. CHF – allein diese beiden Projekte machen fast 30 % des gesamten Investitionsvolumens der letzten vier Quartale aus.
Damit steigt zwar die Bautätigkeit, sie konzentriert sich aber auf Infrastrukturen, die nur wenige klassische Büroarbeitsplätze schaffen.
Büromieten mit positiver Tendenz
Für Investoren gibt es dennoch eine gute Nachricht: Die Büromieten legten im 2. Quartal 2025 im Jahresvergleich um 2,7 % zu.
Treiber waren die Regionen Zürich (+3,2 %) und Genfersee (+3,8 %). Deutlich moderater entwickelten sich Basel (+0,7 %), Bern (+1,0 %) und das übrige Land (+1,4 %).
Für 2025 rechnet Wüest Partner insgesamt mit stagnierenden bis leicht sinkenden Mieten – mit der erwartbar höheren Dynamik im Zürcher Stadtzentrum.
Leerstandsquote im Rückgang
Eine weitere Herausforderung für Investoren: Die Angebotsmieten sind über die letzten zehn Jahre um –3 % gefallen (trotz der jüngsten +2,7 %).
Besonders deutlich zeigt sich dies in Zürich (–7 % seit 2015) und in der Genferseeregion (–9 %), auch wenn beide seit 2024 um rund 3 % zulegen konnten.
Die Leerstandsquote sank schweizweit in den letzten zwölf Monaten auf 8 % (8,3 % Ende 2023), allerdings mit grossen regionalen Unterschieden:
∙ Genf: 9,9 % (nach 9,3 % vor einem Jahr)
∙ Basel: 8,6 % (nach 6,3 %)
∙ Zürich: 8,3 % (nach 8,4 %)
∙ Bern: 6,1 % (nach 8,5 %)
∙ Lausanne: 6,9 % Ende 2024 (nach 9,7 % Ende 2023) – die stärkste Verbesserung.
Langfristig zeigt sich ein positiver Trend (mit Ausnahme von Basel): Die nationale Leerstandsquote sank von 9,4 % im Jahr 2015 auf 8 % Ende 2024.
Weltweit resiliente Nachfrage
International blieb die Nachfrage nach Büroflächen im ersten Halbjahr 2025 laut JLL stabil.
Das Angebot entwickelte sich jedoch unterschiedlich: Während in den USA eine Rekordzahl neuer Projekte gestartet wurde, erreichte Europa den tiefsten Stand seit über zehn Jahren – was die Leerstandsquoten weiter sinken lassen dürfte.
Der Anteil von Büroimmobilien an den globalen Immobilieninvestitionen ist laut JLL von 45 % (2007) auf 23 % gefallen. Gleichzeitig steigt der Wettbewerb um hochwertige Flächen, was Eigentümern erlaubt, ihre Renditen durch Flächeneffizienz, tiefere Betriebskosten, flexible Nutzungskonzepte und bessere Anpassung an diverse Arbeitsformen zu steigern.
Denn letztlich – so JLL – werden jene Mieter, die auf höherwertige Flächen setzen, in den kommenden Jahren das Wachstum des Büromarktes tragen.
Immoday-Redaktion
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