Les commerces stationnaires résistent aux attaques du commerce en ligne

Wüest Partner a publié une étude aux conclusions réjouissantes: Malgré un commerce en ligne qui ne cesse de prendre des parts de marché, les commerces stationnaires résistent, en particulier pour l'alimentaire et les emplacements prime, avec un chiffre d'affaires en hausse. Pour l’immobilier commercial, cela signifie un taux de vacance en baisse y compris dans les centres commerciaux et des loyers en hausse dans les meilleures localisations. Malgré ce rebond, sur le long terme, les loyers de l'offre, pour les surfaces de vente, continuent de baisser en Suisse. Selon une étude de JLL, la situation est identique dans le reste de l'Europe. Avec des emplacements prime qui dépendent fortement des dépenses touristiques.

Commençons par la conclusion, réjouissante pour les investisseurs, de la dernière étude publiée par Wüest Partner: Malgré le boom du commerce en ligne qui se poursuit, le marché suisse des surfaces de vente a fait preuve d’une résilience remarquable au premier semestre 2025, surtout dans les emplacements prime, les magasins de proximité et l'alimentaire.

Avec, pour ces commerces, des chiffres d'affaires qui ont progressé, au 1ᵉʳ trimestre 2025, plus fortement que la moyenne des dix dernières années, même si le commerce en ligne continue de grignoter des parts de marché.

En effet, selon le rapport publié par Wüest Partner, si le chiffre d’affaires de l’ensemble du commerce de détail suisse a gagné +0,6% en 2024, en ligne il a augmenté de +3,5 %. Avec un bond des sites chinois: +18% (alors que les plateformes suisses n’ont enregistré qu’une hausse de +1 %). 

En Suisse, les taux de vacance du commercial sont en baisse

À noter que le secteur alimentaire résiste particulièrement bien puisque seuls 3,7% des ventes sont réalisées en ligne (hors alimentaire, on en est désormais à 18% en ligne, un taux qui a doublé depuis 2019).

Preuve de la bonne santé du secteur, dans l'alimentaire le réseau de succursales continue de s’étendre avec un nombre de points de vente qui a augmenté de 2,3% en 2024.

Parallèlement, la tendance à la baisse du taux de vacance des boutiques et des magasins se poursuit, assure Wüest Partner: à l’échelle nationale, il est passé de 4,1% en 2023 à 3,4% en 2024 (on en était à 4,7% il y a 10 ans). Dans les centres commerciaux, la baisse a été particulièrement marquée, avec un recul de 4,9% à 3,4% (on retrouve donc le niveau de 2015).

Mais c'est surtout dans les grandes villes que la baisse a été la plus marquée, puisque le taux de vacances y était de 6,1% en 2015 et qu'il n'était plus que de 3,2% à la fin 2024.

Pour Wüest Partner, ce recul s’explique par une demande stable, associée avec une activité de construction neuve modérée ces dernières années, qui a limité l’offre de surfaces supplémentaires.

Les loyers prime continuent d'augmenter

Au niveau des loyers, l'évolution générale est assez hétérogène selon les régions et les emplacements, résume Wüest Partner. Dans presque toutes les grandes villes – seule Berne fait exception –, les loyers prime sont en nette hausse ces 12 derniers mois, en particulier à Lausanne et à Zurich, ce qui n'est pas le cas pour les emplacements secondaires, signe clair de la polarisation croissante du marché. Une polarisation qui pourrait d'ailleurs entraîner une pression sur les loyers dans ces emplacements secondaires.

Quand on analyse la situation sur le plus long terme, la perspective devient un peu différente. Si, à Zurich, la hausse du loyer dans les emplacements prime est spectaculaire (+41%), elle l'est moins à Genève (+13%), et décevante à Bâle (0%). Quant à Lausanne et Berne, les loyers ont baissé sur 10 ans respectivement de -10% et de -13%.

Ceci dit, cette évolution parfois positive des loyers prime est un peu l'arbre qui cache la forêt. En effet, selon les statistiques publiées par Wüest Partner, depuis 2015, la baisse des loyers de l'offre, pour les surfaces de vente, est de -4,5% sur l'ensemble de la Suisse, malgré une hausse de 3% ces 12 derniers mois.

Une situation identique dans le reste de l'Europe

Dans le reste de l'Europe, et dans les pays tournés vers le tourisme, si l'on croit une étude publiée par JLL, la situation est relativement identique, avec des fondamentaux stables, grâce à des économies résilientes, et une demande qui reste soutenue pour les espaces prime.

Par contre, c'est moins rose aux États-Unis, où le nombre des fermetures de magasins a été supérieur à celui des nouvelles ouvertures. 

Pour l'avenir, les économistes de JLL tablent sur une persistance de la demande d'espaces de qualité, même si leur potentiel de développement est limité. 

Des emplacements prime fortement dépendants du tourisme

JLL ajoute que cette bonne fortune dépend fortement du tourisme, qui, dans de nombreuses grandes villes, représente aujourd'hui jusqu'à 65% du chiffre d'affaires annuel des boutiques les mieux placées. Comme bon nombre de ces destinations ciblent désormais les touristes haut de gamme, cette politique devrait profiter à l'immobilier commercial prime.

Des prévisions qui ne semblent pas vraiment enthousiasmer les investisseurs, puisque selon JLL, la part globale des investissements dans l'immobilier commercial (par rapport aux investissements totaux dans l'immobilier) ne cesse de s'affaisser depuis 15 ans maintenant. On en est aujourd'hui à 15% (25% en 2009), soit moins que les investissements dans l'immobilier industriel (21%), l'immobilier de bureau (23%) et surtout l'immobilier résidentiel (28%).

Rédaction Immoday

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