«Für Bonhôte-Immobilier SICAV ist das Ziel, die 2 Milliarden zu erreichen»

Bonhôte-Immobilier SICAV, die soeben ihr 20-jähriges Bestehen gefeiert hat, wird neu von Mirko Mandola geleitet. Er hat nicht die Absicht, die Anlagestrategie des Fonds zu ändern: Sie bleibt auf Wohnimmobilien und auf die Westschweiz ausgerichtet. Das schliesst nicht aus, bei interessanten Gelegenheiten auch in der Deutschschweiz zuzukaufen. Das Ziel für das Portfolio liegt bei 2 Milliarden Franken (heute 1,5 Milliarden). Aber ohne verbindlichen Zeitplan, denn Wachstum um jeden Preis ist nicht die Politik der SICAV.

Mirko Mandola hat Anfang Juni das Ruder bei Bonhôte-Immobilier übernommen. Ein Wechsel in der Kontinuität, denn die Strategie der SICAV, die soeben ihr 20-jähriges Bestehen gefeiert hat, bleibt unverändert. Mit einem Ziel von 2 Milliarden (heute 1,5 Milliarden). Aber ohne verbindlichen Zeitplan, denn Wachstum um jeden Preis ist nicht die Politik des Hauses. Er erklärt uns seine Ambitionen an der Spitze des Fonds.

Mirko Mandola, Bonhôte-Immobilier SICAV hat soeben ihr 20-jähriges Bestehen gefeiert. Könnten Sie die wichtigsten Etappen des Fonds in 4 Daten zusammenfassen?

Zuerst 2006, das Jahr der Lancierung von Bonhôte-Immobilier. Das ist die Geburtsstunde eines Fonds, der in der Region Neuenburg verankert ist, mit einem Portfolio im Wert von 300 Millionen Franken. Dann 2010, das Jahr der Übernahme des DREF (Dynamic Real Estate Fund). Das ist eine entscheidende Etappe unseres Wachstums: Das Portfolio verdoppelt sein Volumen auf 600 Millionen Franken und dehnt sich vor allem auf die ganze Westschweiz aus. Das dritte wichtige Datum ist 2021, die Umwandlung des Fonds in eine SICAV, und schliesslich 2026, denn wir feiern unser 20-jähriges Bestehen, mit einem Fonds, der enorm gewachsen ist und heute 1,5 Milliarden auf die Waage bringt und dabei seiner ursprünglichen Anlagestrategie treu geblieben ist: Westschweizer Wohnimmobilien.

Gerade darum die Frage: Wird sich die Anlagestrategie von Bonhôte-Immobilier SICAV mit Ihrer Ankunft ändern?

Ich glaube nicht an Revolutionen, ich bin eher für die Evolution. Der Fonds hat eine Identität und eine Strategie, die sich bewährt haben. Mein Ziel ist es, seine DNA zu bewahren und sie zugleich an die Realitäten des Marktes, an die Erwartungen der Mieter und an die Anforderungen der Nachhaltigkeit anzupassen.

Die DNA anpassen was heisst das konkret?

Das heisst, auf die Entwicklungen des Marktes zu hören. Bonhôte-Immobilier tut zum Beispiel enorm viel für die Nachhaltigkeit, kommuniziert das aber zu wenig. Unsere DNA anzupassen bedeutet heute, transparenter über unser Handeln zu sein, was im Übrigen einem ausdrücklichen Bedürfnis des Marktes entspricht.

Am Anfang war Ihr Fonds stark regional, dann hat er sein Portfolio auf die ganze Westschweiz ausgedehnt. Und morgen die Deutschschweiz?

Wir halten uns die Möglichkeit offen, bei Gelegenheit dorthin zu gehen, wenn wir ein interessantes Objekt erwerben können. Aber wir bleiben ein Westschweizer Fonds.

Sie haben den Auftrag, das Portfolio von Bonhôte-Immobilier SICAV auszubauen. Wie macht man das heute mit Wohnliegenschaften, die extrem tiefe Renditen abwerfen?

Man muss selektiv und geduldig sein und vor allem nah am Geschehen. Um auf einem schwierigen Markt interessante Renditen zu finden, stützen wir uns auf das Netzwerk von Bonhôte-Immobilier und der Banque Bonhôte. So erfahren wir von Gelegenheiten, bevor sie dem Markt angeboten werden. Unsere Entwicklung läuft auch über Bauprojekte und über Investitionen in unser bestehendes Portfolio, unter anderem, um dessen Nachhaltigkeit zu stärken. Wir wollen nicht um jeden Preis kaufen.

Ist es besser, gar nichts zu kaufen, wenn die Renditen so tief sind, oder auf einen Anstieg der Liegenschaftspreise zu setzen, um eine akzeptable Gesamtrendite zu erzielen?

Kurzfristig nichts zu kaufen ist eine mögliche Strategie, wenn die Rendite der Liegenschaften nicht ausreicht. Dagegen wetten wir nie auf einen Preisanstieg des Objekts, der eine akzeptable, letztlich aber künstliche Gesamtrendite ausweisen würde, die nicht allein aus den Mieterträgen stammt.

Im Vergleich zu anderen Fonds war die SICAV bei den Kapitalerhöhungen nicht sehr aktiv, die letzte stammt von 2024. Ändert sich das mit Ihrer Ankunft?

Eine Kapitalerhöhung gehört klar zu den Optionen, um die Entwicklung zu begleiten, sofern ein grossvolumiges Portfolio zu erwerben ist. Kapital aufzunehmen, um eine Gelegenheit von 20 Millionen zu finanzieren, ergibt nämlich keinen Sinn, bei 100 oder 150 Millionen stellt sich die Frage hingegen schon. Für kleinere Akquisitionen können wir mit der Verschuldung spielen. Unsere Fremdfinanzierungsquote lag am 31. März 2026 bei 23%. Sie ist seither nach einer teilweise fremdfinanzierten Akquisition leicht gestiegen, bleibt aber tief, was uns die nötige Flexibilität gibt, um Gelegenheiten zu ergreifen.

Sind Sie an Swaps interessiert?

Wir schliessen keine Option aus, auch Swaps nicht. Es gibt keine allgemeingültige Lösung: Jede Transaktion muss nach Volumen, Kosten und Risiken beurteilt werden.

Was ist bei Bonhôte-Immobilier SICAV in den kommenden Monaten zu erwarten?

Wir werden die Qualität des Portfolios festigen, unsere laufenden Projekte vorantreiben und bei den ESG-Themen konkret vorankommen.

Welches Grössenziel haben Sie?

2 Milliarden Franken, aber ohne verbindlichen Zeitplan. Wir wollen diszipliniert und selektiv bleiben, ohne bei unseren Renditeanforderungen nachzugeben. Mit anderen Worten: nicht um jeden Preis wachsen.

Viele Fonds denken darüber nach, neue Vehikel zu lancieren. Sie auch?

Wenn sich Gelegenheiten für einen Zusammenschluss oder die Integration von Portfolios ergeben, werden wir sie prüfen, sofern sie zu unserer Strategie passen und für unsere Aktionäre Wert schaffen.

Je nach Art der Objekte kann die Lancierung eines eigenen neuen Vehikels Sinn ergeben, etwa wenn es um ein Gewerbeportfolio geht, das nicht in die Wohnstrategie der SICAV passt. Ein kompatibles Wohnportfolio könnte dagegen Gegenstand einer Fusion sein.

Die Redaktion • Immoday.ch

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