Nette reprise des fonds immobiliers cotés

Après deux mois de consolidation, les fonds immobiliers cotés ont affiché un mois d'août en reprise, avec un agio moyen qui grimpe à +35,6% et une performance depuis le début de l'année de +6,15%, toujours supérieure à celle du SMI (+5,2%). Cette hausse a particulièrement profité aux poids lourds de la côte, dont les agios dépassent à nouveau les 50%. Outre les trois IPO déjà programmées, un nouveau fonds veut faire son entrée en bourse, SPSS Commercial, signe d'une demande persistante pour l'immobilier titrisé.

La nette reprise du marché boursier au mois d'août, après plusieurs semaines hésitantes, a profité aux fonds immobiliers cotés, avec un agio moyen qui a grimpé à +35,6% (+32,5% fin juillet).

Depuis le début de l'année, l'indice SWIIT affiche une hausse de +6,15%, toujours supérieure à celle du SMI (+5,2%).

Comme on l'avait constaté ces derniers mois, parmi les différents types de véhicules d'immobilier titrisé, ce sont les sociétés immobilières qui performent le mieux depuis janvier, avec une hausse moyenne de 12,8%.

Autrement dit, dans un univers économique un peu incertain suite aux multiples décisions de Donald Trump, l'attrait pour l'immobilier titrisé perdure. D'autant plus que le spread entre le rendement moyen des fonds cotés et les obligations de la Confédération continue d'osciller autour des 200 points de base.

Les IPO se multiplient, avec encore une nouvelle annonce en août

Cet intérêt pour l'immobilier titrisé à une conséquence directe pour les émetteurs : la multiplication des IPO. Pour l'instant, on compte cinq annonces en 2025.

Dont celle, toute récente, de SPSS Commercial, pour fin 2025. L'objectif de cette opération, explique le fonds, est de renforcer sa présence sur le marché, d'ouvrir l'accès à de nouveaux investisseurs et de favoriser sa liquidité à long terme. 

La suite, comme prévu de longue date, ce sera l'IPO de Comunus SICAV (agio +9,9%, selon SFP), début octobre, puis, cet automne, Pure Swiss Opportunity REF (agio de +2,7%). Et enfin, en 2026, l'entrée en bourse de MobiFonds Swiss Property. Une opération très attendue par les investisseurs puisque la valeur du fonds dépasse désormais 1,1 milliard de francs et que le véhicule affiche un agio de +21,1% après une performance de +22,4% depuis le début de l'année. La meilleure de tout l'univers des fonds cotés et non cotés.

Les investisseurs pénalisent les fonds UBS qui devaient fusionner en juin

Mais le grand sujet discussion, ce sont les fusions des fonds UBS. Pour l'instant la première opération est toujours bloquée par la FINMA. Pourtant, comme l'a confirmé Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH, dans une récente interview vidéo diffusée sur le site d'UBS, cela ne remet pas en cause l'opération mais va simplement la retarder de quelques mois. 

Il n'empêche, ce contretemps ne plaît guère aux investisseurs. En effet tous les fonds concernés par cette fusion qui aurait dû se faire le 30 juin affichent une performance négative depuis le début de l'année, et des agios en dessous de la moyenne. 

Celui d'UBS Living Plus n'est en effet que de +30,3%, avec, depuis le début de l'année, une baisse de -3,1%. Pour Residentia, qui se concentre sur l'immobilier tessinois, l'agio est de +27,2% avec une contre-performance de -3,1% depuis le début de l'année. 

Par contre, les investisseurs plébiscitent le fonds qui ne fusionne plus

Finalement, UBS Hospitality n'arrive toujours pas à convaincre les investisseurs avec un agio de +23% seulement et une performance de -4,1% depuis janvier, la pire de tout l'univers des fonds cotés. 

À l'inverse, le fonds qui, au dernier moment, n'a pas été retenu dans cette première série de fusions, probablement sous la pression de gros investisseurs, UBS Direct Residential, cartonne avec un agio de +58,8% et une performance de +17,5% depuis janvier, la meilleure de tout le secteur des fonds immobiliers cotés.

Cette divergence entre la performance des fonds qui vont fusionner et celles du fonds qui ne va plus fusionner est, pour certains, un signe clair que cette première série de rapprochements ne convainc pas vraiment les investisseurs.

Une belle brochette de fonds affiche une performance supérieure à +10%

Mais il n'y a pas que les fonds UBS dans la vie. En effet, depuis le début de l'année, on constate qu'une grosse douzaine de fonds affichent une performance supérieure à +10%. 

Outre UBS Direct Residential, on peut également noter la belle progression de Solvalor 61 (+13,7%), de Helvetia Swiss Property Fund (+13,1%) et de Procimo Residential (+13,1%).

À noter aussi l'impressionnant rattrapage de Sustainable Real Estate CH, qui affiche une performance de +13,5% depuis janvier, ce qui ne l'empêche pas de subir encore un disagio de -5,7%.

À ce sujet, cinq fonds affichent encore un disagio, toujours les mêmes. Avec, en queue de peloton, Swiss Central City (-11,3%, malgré une hausse de +8,3% depuis janvier) et Helvetica Swiss Commercial (-8,1% pour une performance de +6,4% depuis janvier).

N'oublions pas, pour conclure ce chapitre, de mentionner la remontée lente mais constante de Suisse Romande Property Fund qui, après des années de disagio, vient enfin d'enregistrer, fin août, son premier agio positif (+2%), grâce à une progression de +11% depuis le début de l'année, signe d'une confiance retrouvée des investisseurs.

Les poids lourds retrouvent un agio supérieur à 50%

Avec la reprise de tout le secteur ces dernières semaines, on retrouve désormais huit fonds dont l'agio dépasse les 50%. Et même un magnifique +60,5% pour Swisscanto RE Ifca (après une hausse de +12,1% depuis le début de l'année). Streetbox Real Estate Fund, qui d'habitude caracole toujours en tête, n'est pas loin avec un agio de +59,8% (+11,1% depuis janvier).

Dans ce club des premiers de classe, on constate également le retour des deux poids lourds de la cote, UBS Swiss Sima (un agio de +51%) et UBS Residential Siat (+52,4%). On pourrait encore mentionner UBS Swiss Res Anfos, avec son agio de +48,7%. À eux trois, ces fonds représentent quasiment un quart de la capitalisation totale de l'univers des fonds cotés (plus de 75 milliards de francs, fin août).

Et tous les trois bénéficient, sans surprise, d'une prime à la liquidité due à leur taille. Comme d'ailleurs tous les gros fonds UBS. 

En effet, si l'on examine le volume moyen des transactions mensuelles, on constate que les cinq plus gros fonds de la grande banque représentent grosso modo un tiers des volumes échangés sur le marché (environ 50 millions de francs quotidiens, un niveau grosso modo stable depuis des années, selon les données publiées par SFP). Ce qui ne laisse pas beaucoup de place pour les 40 autres fonds immobiliers cotés en Suisse, en particulier les plus petits, dont la liquidité est souvent très restreinte.

La Rédaction

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