Die kotierten Immobilienfonds legen deutlich zu

Nach einer zweimonatigen Konsolidierungsphase erholten sich die kotierten Immobilienfonds im August: Das durchschnittliche Agio stieg auf 35,6% und die Year-to-Date (YTD)-Performance belief sich auf 6,15%. Damit liegen die kotierten Immobilienfonds nach wie vor deutlich vor dem SMI (+5,2%). Von dieser Erholung profitierten insbesondere die Schwergewichte, deren Agio mittlerweile wieder die 50%-Marke durchbrochen hat. Abgesehen von den drei Vehikeln, die ihren Börsengang bereits angekündigt haben, will ein neuer Fonds – der SPSS Commercial – an die Börse gehen, was ein Zeichen für die anhaltende Nachfrage nach verbrieften Immobilienanlagen ist.

Nach mehreren Wochen der Unsicherheit erholte sich der Aktienmarkt im August deutlich. Davon profitierten die kotierten Immobilienfonds, deren durchschnittliches Agio auf 35,6% stieg (+32,5% Ende Juli).

Die YTD-Performance des SWIIT-Index beläuft sich auf 6,15% und liegt damit immer noch vor derjenigen des SMI (5,2%).

Wie bereits in den Vormonaten weisen unter den verschiedenen Arten von verbrieften Immobilienanlagen die Immobiliengesellschaften mit einem durchschnittlichen Plus von 12,8% die beste YTD-Performance aus.

Mit anderen Worten: Angesichts eines aufgrund der zahlreichen Entscheide von Donald Trump etwas ungewissen Wirtschaftsumfelds bleiben verbriefte Immobilienanlagen attraktiv. Dies umso mehr, als der Renditespread zwischen den kotierten Fonds und den Eidgenossen weiterhin bei rund 200 Basispunkten liegt.

Immer mehr Börsengänge: im August weiterer IPO angekündigt

Dieses Interesse an verbrieften Immobilienanlagen wirkt sich direkt auf die Emittenten aus: Es gibt immer mehr Börsengänge. Bisher wurden deren fünf für 2025 angekündigt.

Zuletzt derjenige des SPSS Commercial für Ende 2025. Mit diesem Börsengang will der Fonds seine Marktpräsenz stärken, neuen Anlegern den Zugang ermöglichen und langfristig für mehr Liquidität sorgen. 

Doch zunächst folgt Anfang Oktober der seit Langem geplante Börsengang der Comunus SICAV (laut SFP Agio von 9,9%) und dann diesen Herbst derjenige des Pure Swiss Opportunity REF (Agio von 2,7%). Zu guter Letzt geht 2026 der MobiFonds Swiss Property an die Börse. Dieser IPO wird von den Investoren mit grosser Spannung erwartet, da der Wert des Fonds mittlerweile bei 1,1 Milliarden Franken liegt – dies bei einem Agio von 21,1% und einer YTD-Performance von 22,4%. Mit dieser Wertentwicklung schneidet der Fonds besser ab als alle kotierten und nicht kotierten Fonds.

Anleger bestrafen UBS-Fonds, die im Juni hätten zusammengelegt werden sollen

Das grosse Diskussionsthema sind jedoch die Zusammenlegungen der UBS-Fonds. Die erste Fusion wird derzeit immer noch von der FINMA blockiert. Dies stelle die Zusammenlegung jedoch nicht infrage, sondern verzögere sie lediglich um einige Monate, so Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH, in einem Videointerview, das kürzlich auf der UBS-Website veröffentlicht wurde. 

Diese Verzögerung gefällt den Investoren indes überhaupt nicht. Alle Fonds, die per 30. Juni hätten zusammengelegt werden sollen, weisen eine negative YTD-Performance auf und ihre Agios liegen unter dem Durchschnitt. 

Der UBS Living Plus weist ein Agio von nur noch 30,3% auf und gab seit Jahresbeginn um 3,1% nach. Der Residentia, der sich auf Tessiner Immobilien konzentriert, wiederum verzeichnet ein Agio von 27,1% und musste seit Jahresbeginn 3,1% abgeben. 

Hohe Nachfrage nach dem Fonds, dessen Fusion abgesagt wurde

Letztlich vermag auch der UBS Hospitality die Anleger nicht zu überzeugen. Sein Agio liegt bei gerade einmal 23% und die YTD-Performance beläuft sich auf -4,1%. Damit bildet er das Schlusslicht unter den kotierten Fonds. 

Im Gegensatz dazu überzeugt der UBS Direct Residential: Er wurde im letzten Moment – wohl auf Druck grosser Investoren – von der ersten Fusionsrunde ausgenommen und erzielt nun mit einem Agio von 58,8 % sowie einer YTD-Performance von 17,5 % die beste Entwicklung im gesamten Segment der börsennotierten Immobilienfonds.Diese Diskrepanz zwischen der Performance der Fonds, die zusammengelegt werden sollen, und derjenigen des Fonds, dessen Fusion abgesagt wurde, ist für manche ein klares Zeichen dafür, dass diese erste Zusammenlegung die Anleger nicht wirklich überzeugt.

Eine ganze Reihe von Fonds mit einer YTD-Performance von mehr als 10%

Neben den UBS-Fonds gibt es jedoch auch noch andere Vehikel. Mehr als ein Dutzend Fonds weisen eine YTD-Performance von mehr als 10% auf. 

Dazu gehören neben dem UBS Direct Residential auch der Solvalor 61 (+13,7%), der Helvetia Swiss Property Fund (+13,1%) und der Procimo Residential (+13,1%).

Der Sustainable Real Estate CH wiederum legte eine beeindruckende Aufholjagd hin und kann mittlerweile eine YTD-Performance von 13,5% vorweisen, allerdings immer noch bei einem Disagio (-5,7%).

Fünf Fonds (nach wie vor dieselben) weisen immer noch ein Disagio auf. Die Schlussplätze belegen der Swiss Central City mit einem Disagio von 11,3% (trotz einer YTD-Performance von 8,3%) und der Helvetica Swiss Commercial mit einem Disagio von 8,1% (bei einer YTD-Performance von 6,4%)

Zu guter Letzt gilt es an dieser Stelle die langsame, aber stetige Erholung des Suisse Romande Property Fund zu erwähnen, der – nachdem er jahrelang mit einem Disagio gehandelt worden war – dank einer YTD-Performance von 11% per Ende August zum ersten Mal ein positives Agio (+2%) aufweist, ein Zeichen für das wiedergewonnene Vertrauen der Anleger.

Schwergewichte mit einem Agio von mehr als 50%

Aufgrund der Erholung des gesamten Sektors in den letzten Wochen weisen acht Fonds mittlerweile ein Agio von mehr als 50% auf. Der Swisscanto RE Ifca führt mit hervorragenden 60,5% das Feld an (bei einer YTD-Performance von 12,1%). Der Streetbox Real Estate Fund, der normalerweise die Spitzenposition belegt, liegt mit einem Agio von 59,8% (YTD-Performance: +11,1%) knapp dahinter.

In diesem Club der Klassenbesten sind nun auch wieder die beiden Schwergewichte UBS Swiss Sima (Agio von 51%) und UBS Residential Siat (Agio von 52,4%) vertreten. Zu erwähnen ist auch der UBS Swiss Res Anfos mit einem Agio von 48,7%. Diese drei Fonds machen zusammen fast ein Viertel der Gesamtkapitalisierung aller kotierten Fonds aus (über 75 Milliarden Franken per Ende August).

Und alle drei profitieren aufgrund ihrer Grösse von einer Liquiditätsprämie. Wie übrigens alle grossen UBS-Fonds. 

Betrachtet man das durchschnittliche monatliche Transaktionsvolumen, so lässt sich feststellen, dass die fünf grössten Fonds der UBS etwa ein Drittel des am Markt gehandelten Volumens ausmachen (etwa 50 Millionen Franken pro Tag, ein Niveau, das den von SFP veröffentlichten Daten zufolge seit Jahren weitgehend stabil ist). Damit bleibt nicht viel Platz für die vierzig anderen in der Schweiz kotierten Immobilienfonds, insbesondere für die kleineren, deren Liquidität oft sehr gering ist.

Immoday-Redaktion 

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