Neue Konsolidierung bei börsennotierten Immobilienfonds

Die kräftige Erholung im August erwies sich letztlich als Strohfeuer. Im September setzten die kotierten Immobilienfonds erneut zur Konsolidierung an, mit einer durchschnittlichen Prämie von 33,4 %. Dies bleibt jedoch ein sehr hohes Niveau – deutlich über dem historischen Mittelwert von rund +23 %. Zum ersten Mal seit Jahresbeginn schnitten die Fonds (+5,26 %) damit schlechter ab als der SMI (+6,4 %). Dennoch bleibt die Anlageklasse bei Investoren sehr gefragt, mit sieben angekündigten Kapitalerhöhungen und vier geplanten Börsengängen. Zudem hat UBS die Fusion ihrer Fonds UBS Green Property und UBS Direct Urban für den 31. Dezember 2025 bestätigt.

Die Bäume wachsen nicht in den Himmel – das dürften sich die Anleger nach der starken August-Rallye gedacht haben. Mit einer durchschnittlichen Prämie von +35,6 % (+32,5 % Ende Juli) hatten die Fonds stark zugelegt. Im September kam es nun zu einer Korrektur auf +33,4 %. Trotzdem bewegen sich die Bewertungen weiterhin auf sehr hohen Niveaus – klar über dem historischen Durchschnitt von etwa +23 %. Zum ersten Mal seit Jahresbeginn liegt die Performance der Fonds (+5,26 %) unter jener des SMI (+6,4 %). Dennoch ist das Ergebnis respektabel. Immobiliengesellschaften hingegen bleiben mit +14,4 % seit Jahresbeginn führend – ein klarer Hinweis auf ihre Stärke innerhalb der titrisieren Immobilienwelt.

Die Anlegernachfrage bleibt enorm

Trotz dieser leichten Korrektur bleibt das Interesse der Investoren an börsennotierten Immobilienfonds ungebrochen. Mit einem Spread von rund 200 Basispunkten zwischen der durchschnittlichen Fondsrendite und 10-jährigen Bundesobligationen bleiben diese Vehikel für institutionelle Anleger attraktiv. Beweis dafür sind die sieben angekündigten Kapitalerhöhungen, die zusammen mehr als 700 Millionen Franken einbringen sollen. Darunter finden sich bedeutende Transaktionen wie jene von Solvalor 61 (176 Mio. CHF) und Procimmo Real Estate SICAV Industrial (145 Mio. CHF), beide für Ende Oktober geplant.

Ebenso zeigen die vier angekündigten IPOs – Comunus SICAV (8. Oktober), Pure Swiss Opportunity REF (20. Oktober), SPSS Investment Fund Commercial und MobiFonds Swiss Property – das anhaltende Vertrauen des Marktes. Diese Fonds haben seit Jahresbeginn alle eine überdurchschnittliche Performance erzielt.

Auch die Schwergewichte korrigieren

Die Korrektur machte selbst vor den Marktführern nicht halt. Während Ende August noch acht Fonds eine Prämie von über 50 % aufwiesen, sind es nun nur noch drei: Swisscanto RE Ifca (+58,5 %, +11 % YTD), Streetbox Real Estate Fund (+57,3 %, +9,8 % YTD) und Solvalor 61 (+50,6 %, +13,9 % YTD).

Deutlicher rückläufig waren die drei grössten UBS-Fonds – UBS Swiss Sima, UBS Residential Siat und UBS Swiss Res Anfos – die zusammen fast ein Viertel des Marktes repräsentieren und zu den liquidesten gehören. In allen drei Fällen fiel die Prämie unter 50 %, was jedoch keine dramatische Entwicklung darstellt.

Interessanterweise hat die September-Korrektur die wenigen Fonds mit Abschlag (Disagio) nicht getroffen: Ihre Zahl sank von fünf Ende August auf drei Ende September. Unverändert betroffen sind Swiss Central City (-12,1 %, +7,5 % YTD), Sustainable RE CH (-8,3 %, +13,5 % YTD) und Helvetica Swiss Commercial (-6,3 %, +8,8 % YTD).

Der UBS-Fusionsfahrplan schreitet voran

Wie angekündigt, treibt UBS ihre Fondsfusionen weiter voran. Nächster Schritt ist die Zusammenlegung von UBS Green Property (Prämie +21,2 %, +7,3 % YTD) und UBS Direct Urban (+26,2 %, +10,2 % YTD), geplant für den 31. Dezember 2025. Der neue Fonds wird UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban heissen und die Strategie der beiden Vorgänger fortsetzen – mit Fokus auf nachhaltige, gemischt genutzte Immobilien in urbanen Zentren und Agglomerationen.

Nach der Fusion wird UBS Mixed Urban zu einem der grössten Immobilienfonds der Schweiz mit einem Portfolio von rund 80 Liegenschaften, einem Vermögen von knapp 4 Milliarden Franken per Ende 2024 und einer kombinierten Marktkapitalisierung von etwa 3,4 Milliarden Franken per September 2025.

Eine weitere UBS-Fusion ist für 2026 geplant

Die geänderten Fondsverträge liegen derzeit der Finma zur Prüfung vor. Der Vollzug hängt – wie üblich – von allfälligen Einsprachen der Anleger ab. Für 2026/27 plant UBS Fund Management (Switzerland) AG eine weitere Fusion: jene der beiden kotierten kommerziellen Immobilienfonds UBS Swissreal (+12,8 %, -0,3 % YTD) und UBS Interswiss (+5,1 %, -2,2 % YTD). Das Resultat wäre der grösste kommerzielle Immobilienfonds des Landes – mit einem aktuellen Börsenwert von rund 3,5 Milliarden Franken.

UBS-Fonds unter Druck wegen blockierter Fusion

Während das Fusionsprogramm weiterläuft, bleibt die im Juni geplante erste Fusion blockiert – aufgrund von Einsprachen einiger Investoren. Diese Verzögerung stösst auf wenig Gegenliebe. Entsprechend zeigen die betroffenen Fonds schwächere oder negative Performances und divergierende Prämien.

UBS Living Plus notiert per Ende September bei +32,3 % (+0,5 % YTD), Residentia bei +22,9 % (-7,2 % YTD) und UBS Hospitality bei +21,1 % (-5,4 % YTD). UBS Direct Residential, das ursprünglich Teil dieser Fusion hätte sein sollen, bleibt trotz der September-Korrektur stark – mit einem Agio von +49,7 % und einer Performance von +14,7 % seit Jahresbeginn.

Immoday-Redaktion 

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