«Man kann verantwortungsbewusst investieren, ohne dabei auf Rendite zu verzichten»

Für kotierte Fonds führen gute ESG-Praktiken zu einer höheren Rentabilität, so das Fazit einer kürzlich veröffentlichten Studie des Center for Risk Management Lausanne. Bei nicht kotierten Fonds und Anlagestiftungen hingegen verbessert ESG die Endrendite nicht, schmälert sie aber auch nicht. Kurz gesagt: Ein Investor, der ESG-Kriterien in sein Immobilienportfolio integrieren möchte, kann dies tun, ohne eine finanzielle Underperformance befürchten zu müssen.

Welche Korrelation besteht zwischen guten ESG-Praktiken und der finanziellen Performance im Schweizer börsennotierten Immobiliensegment? Das ist DIE Frage, die sich Investoren stellen – und auf die eine aktuelle Studie des Center for Risk Management Lausanne (CRML) nun eine Antwort liefert.

Kurz zusammengefasst: Eine Verbesserung der ESG-Scores hat tatsächlich einen positiven Einfluss auf die operativen Margen. Die Märkte erkennen diesen Wert an. Allerdings neutralisieren die Kosten für die Umsetzung von ESG-Standards diese operativen Gewinne. Je nach rechtlicher Struktur der Anlagevehikel fallen die Resultate jedoch unterschiedlich aus.

Für vertiefende Einblicke haben wir mit den drei Autoren der Studie gesprochen: den Professoren Eric Jondeau und Fabio Allessandrini sowie Nathan Delacrétaz, Forscher an der Fakultät der HEC Lausanne und Head of Research bei Quanthome.

Beginnen wir mit der zentralen Schlussfolgerung Ihrer Studie und der Frage, die alle interessiert: Erzielen ESG-Fonds eine höhere Rendite als andere?

Die Antwort hängt vom Typ des Anlagevehikels ab. Bei kotierten Fonds lautet sie ja: Gute ESG-Praktiken schlagen sich in einer höheren Rentabilität nieder. Der Markt erkennt und honoriert solide operative Fundamentaldaten. Bei nicht kotierten Fonds und Anlagestiftungen hingegen verbessert ESG die Endrendite nicht, verschlechtert sie aber auch nicht. Das ist ein wichtiger Punkt: Man kann verantwortungsvoll investieren, ohne auf Rendite zu verzichten.

Sie halten in Ihrer Studie fest, dass Umweltpraktiken einen greifbaren operativen Mehrwert schaffen. Was bedeutet das konkret?

Ein energieeffizientes Gebäude verursacht geringere Betriebskosten. Heiz-, Strom- und Unterhaltskosten sind tiefer. Zertifizierungen wie Minergie ziehen qualitativ hochwertige Mieter an, die bereit sind, einen höheren Mietzins zu bezahlen. Diese Einsparungen und zusätzlichen Erträge verbessern direkt die operative Marge des Fonds.

Ist dieser operative Mehrwert für einen Investor relevant oder eher marginal?

Er ist relevant. Wir beobachten eine deutliche Verbesserung der operativen Margen bei Vehikeln mit guten Umwelt-Scores. Das ist kein Randphänomen, sondern ein messbarer Unterschied, der sich in den Erfolgsrechnungen der Fonds widerspiegelt. Bei kotierten Fonds schlägt sich diese operative Effizienz zudem in einer höheren finanziellen Performance nieder. Und über die reine Performance hinaus geht es auch um das Risikoprofil: Ein energetisch leistungsfähiger Immobilienbestand ist weniger anfällig für Abschläge im Zuge der Energiewende.

Wenn ich Sie richtig verstehe, ermöglichen gute ESG-Scores zwar bessere operative Ergebnisse, diese werden aber durch höhere Ausgaben und notwendige grüne Investitionen wieder aufgezehrt. Am Ende resultiert – unabhängig davon, ob ESG oder nicht – die gleiche Rendite. Das klingt nicht nach einer sehr guten Nachricht.

Diese Lesart würde ich relativieren. Erstens trifft sie für kotierte Fonds nicht zu: Die Marktdisziplin ermöglicht es, operative Effizienzgewinne in eine höhere finanzielle Performance umzuwandeln. Das ist eine Form von Outperformance. Zweitens bedeutet bei den übrigen Vehikeln das Gleichgewicht zwischen Kosten und Nutzen, dass Nachhaltigkeitsziele ohne finanzielle Einbussen verfolgt werden können. Vor allem aber reduziert eine energetische Sanierung in beiden Fällen die Exponierung gegenüber Übergangsrisiken: Man erzielt nicht zwingend eine höhere Rendite, ist aber weniger anfällig für eine zukünftige Abwertung ineffizienter Assets. Das ist keineswegs selbstverständlich und stellt eine wertvolle Information für Investoren dar, die ihre Werte mit ihren Anlagen in Einklang bringen wollen.

Ihre Studie zeigt zudem, dass ESG-Investitionen keinen negativen Einfluss auf die Endrendite der Fonds haben. Das ist eher eine gute Nachricht.

Genau. Das ist ein zentrales Ergebnis unserer Untersuchung. Ein Investor, der ESG-Kriterien in sein Immobilienportfolio integrieren möchte, kann dies tun, ohne eine finanzielle Underperformance befürchten zu müssen. ESG ermöglicht eine Werteorientierung ohne finanzielle Kosten. Für viele institutionelle Investoren ist genau das die entscheidende Erkenntnis.

Gibt es Unterschiede zwischen den verschiedenen Fondskategorien?

Ja, und das ist einer der wichtigsten Beiträge unserer Studie. Börsenkotierte Fonds unterliegen einer Marktdisziplin: Investoren verfolgen die Performance, Analysten analysieren die Berichte, und der Aktienkurs honoriert gute Praktiken. Dieser Mechanismus erlaubt es, operative Effizienz in Rendite umzuwandeln. Nicht kotierte Fonds und Anlagestiftungen, die in weniger liquiden Märkten operieren, realisieren zwar operative Effizienzgewinne, diese schlagen sich jedoch nicht in einer höheren Rendite nieder.

Bei einer detaillierteren Betrachtung Ihrer Resultate halten Sie fest, dass das "E" einen operativen Mehrwert schafft, nicht aber das "S" und das "G". Wie lässt sich das erklären?

Das "E" wirkt auf physische Eigenschaften des Gebäudes: Dämmung, Heizsysteme, Solarpanels. Diese Faktoren reduzieren direkt die Betriebskosten. "S" und "G" hingegen betreffen die Beziehungen zu Anspruchsgruppen, Governance, Transparenz, Diversität oder die Prävention unangemessener Verhaltensweisen. Das sind wichtige Praktiken, deren Wert sich jedoch kurzfristig nicht in den operativen Margen widerspiegelt. Ihr Nutzen liegt anderswo: im Management von Reputationsrisiken, in der Prävention von Krisen und in der regulatorischen Compliance. Unsere Studie misst den unmittelbaren finanziellen Effekt; den Wert dieser Schutzmechanismen bildet sie nicht ab.

Wie haben Sie die ESG-Qualität der analysierten Fonds bestimmt?

Wir haben die PRESS-Scores verwendet, die von unserem Forschungszentrum CRML entwickelt wurden. Diese Scores basieren ausschliesslich auf öffentlich zugänglichen Daten: Gebäudeeigenschaften, Zertifizierungen, Geschäftsberichte. Dieser Ansatz gewährleistet Objektivität und Reproduzierbarkeit der Bewertung. Heute decken die PRESS-Scores den Grossteil der Schweizer Immobilienvehikel ab und repräsentieren Vermögenswerte von über 200 Milliarden Franken.

Welche Methodik haben Sie in Ihrer Studie angewendet?

Wir haben die finanzielle Performance von rund 150 Schweizer Immobilienvehikeln analysiert, für die im betrachteten Zeitraum von zweieinhalb Jahren mindestens ein PRESS-Score vorlag. Die Finanzdaten stammen von Quanthome, das Informationen aus Halbjahres- und Jahresberichten sammelt und strukturiert. Für jedes Vehikel haben wir den ESG-Score mit mehreren Finanzkennzahlen verknüpft: operative Marge, Eigenkapitalrendite, Verwaltungsaufwand, Börsenbewertung. Effekte von Grösse, Verschuldung und rechtlicher Struktur wurden kontrolliert, um den reinen ESG-Effekt zu isolieren.

Welche Empfehlungen ergeben sich aus Ihrer Studie für Immobilieninvestoren? Soll ESG bei Investitionsentscheiden berücksichtigt werden?

Ja, aus zwei Gründen. Erstens zeigt unsere Studie: Bei kotierten Fonds trägt ESG zur Performance bei, bei den übrigen gibt es keine finanzielle Einbusse. Zweitens gibt es eine Dimension, die unsere Studie nicht direkt misst: ESG ist auch Risikomanagement. Regulatorische Risiken durch strengere Energievorschriften, Marktrisiken durch zunehmend anspruchsvolle Mieter und Käufer sowie Reputationsrisiken. Ein heute gut aufgestelltes ESG-Portfolio ist morgen besser gegen diese Risiken geschützt.

Gilt diese Einschätzung gleichermassen für einen privaten Investor in einen kotierten Immobilienfonds wie für eine Pensionskasse in einer Anlagestiftung?

Die Motive können unterschiedlich sein, die Schlussfolgerung ist jedoch dieselbe. Der private Investor in einem kotierten Fonds kann erwarten, dass ESG positiv zur Rendite beiträgt. Die Pensionskasse hingegen hat oft einen längeren Anlagehorizont und treuhänderische Verpflichtungen. Für sie bedeutet ESG sowohl eine Werteorientierung als auch eine Form der Vorsicht gegenüber zukünftigen Risiken: potenziell entwertete Assets, strengere Regulierung, sich wandelnde gesellschaftliche Erwartungen. In beiden Fällen ist die Integration von ESG in die Anlageüberlegungen sinnvoll.

Und für Fondsmanager: Lohnt es sich, in ESG zu investieren, wenn am Ende keine höhere Rendite des Immobilienportfolios resultiert?

Für Manager kotierter Fonds ist die Antwort eindeutig: Der Markt honoriert glaubwürdige ESG-Anstrengungen. Das ist ein messbarer Wettbewerbsvorteil. Für andere Manager stellt sich die Frage anders. ESG ist nicht nur die Suche nach kurzfristiger Outperformance. Es ist auch ein Schutz vor Risiken, die noch nicht vollständig materialisiert sind: regulatorische Risiken, Reputationsrisiken, Risiken im Zusammenhang mit problematischem Verhalten innerhalb der Organisation. Heute in ESG zu investieren bedeutet potenziell, morgen Wertverluste zu vermeiden. Unsere Studie zeigt: ESG ist kein Kostenfaktor – es ist möglicherweise eine Versicherung.

Immoday-Redaktion 

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