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Interview
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5 min
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Redaktion • Immoday.ch
Im September lanciert die Cronos Finance SA einen neuen nicht kotierten Immobilienfonds: den Cronos Immo Fund 2. Dessen Anlagestrategie ist in erster Linie auf Swaps ausgerichtet. Obwohl das Marktumfeld für indirekte Immobilienanlagen in den vergangenen Monaten sehr positiv war, werden kaum neue Vehikel aufgelegt. Wir haben mit Pascal Roux, CEO von Cronos Finance, über die Hintergründe dieser Lancierung gesprochen.
Wer die Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt verfolgt, weiss, dass die Rahmenbedingungen für indirekte Immobilienanlagen in den vergangenen Monaten ausgesprochen günstig waren. Die zahlreichen Kapitalerhöhungen, die seit Anfang Jahr durchgeführt wurden, und das hohe Emissionsvolumen sprechen für sich.
Und dennoch wurden kaum neue Fonds aufgelegt. Entsprechend hat die Nachricht, dass die Cronos Finance SA im September einen neuen nicht kotierten Immobilienfonds auflegen wird – den Cronos Immo Fund 2 (CIF2) – unser Interesse geweckt. Pascal Roux, CEO des Unternehmens, gibt uns einen Einblick in die Hintergründe der Lancierung.
Herr Roux, warum lancieren Sie gerade jetzt einen neuen Immobilienfonds? Ist es dafür nicht zu spät?
Das könnte man angesichts der Nullzinsen und der steigenden Immobilienpreise meinen. Ich sehe das aber anders. Der Dollar schwächt sich weiter ab und die SNB wird ihre Zinsen angesichts der aktuellen Konjunkturlage weiter senken müssen. Eine Rückkehr zu Negativzinsen ist also absehbar, was wiederum den Immobilienpreisen Auftrieb verleihen und die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen ankurbeln dürfte. Für uns war daher klar: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für einen neuen Fonds.
Aber besteht denn seitens der Anleger überhaupt noch Interesse an einem nicht kotierten Fonds?
Manche Anleger schrecken vor den sehr hohen Agios und der Volatilität der kotierten Fonds zurück. Sie setzen stattdessen lieber auf nicht kotierte Fonds, wenn möglich NAV-basiert, ohne Agio und mit geringer Volatilität wie den CIF2. Der CIF2 wird dieselbe Strategie verfolgen wie der kotierte CIF1, sprich sein Fokus wird auf Wohnliegenschaften in der Westschweiz liegen. Unsere Anleger haben somit die Wahl, ob sie lieber in ein kotiertes oder ein nicht kotiertes Produkt investieren möchten.
Schreckt die mangelnde Liquidität nicht kotierter Fonds die Anleger nicht ab?
Selbst die grössten kotierten Fonds sind nicht gerade liquide. Das ist eine Herausforderung für die gesamte Branche. Bei nicht kotierten Fonds ist es natürlich noch komplizierter, da sie ausserbörslich gehandelt werden. Unsere Teams, die auch im Effektenhandel tätig sind, setzen jedoch alles daran, Gegenparteien für unsere Anleger zu finden, die Anteile kaufen oder verkaufen wollen. Bislang ist es uns immer gelungen, selbst grössere Transaktionen mit hohem Volumen innert einem Monat erfolgreich abzuschliessen.
Der CIF2 wird sich insbesondere an Immobilieneigentümer richten, die an einem Swap interessiert sind. Gibt es davon viele?
Seit der Lancierung unseres ersten Immobilienfonds im Jahr 2016 haben wir rund vierzig Swaps durchgeführt. Die Nachfrage ist also vorhanden. Wir haben gerade erst im Juni einen Swap abgeschlossen und weitere sind geplant, unter anderem für den CIF2.
Wird das Wachstum des Fonds ausschliesslich über Swaps erfolgen?
In erster Linie, aber nicht ausschliesslich. Wir können, wie beim CIF1, auch Kapitalerhöhungen durchführen, um Immobilien zu kaufen. Beim CIF1 stammt rund ein Drittel des Portfolios aus Swaps.
Wie überzeugt man einen Immobilieneigentümer von einem Swap?
Es gibt viele Argumente, die dafür sprechen: Fragen der Nachlassregelung, steuerliche Aspekte, hohe Investitionskosten, der administrative Aufwand oder der Wunsch nach einer breiteren Risikostreuung. Hinzu kommen die immer strengeren Nachhaltigkeits-Vorgaben. Da bieten Fondsanteile gerade für Kleineigentümer eine klare Entlastung.
Aber direkte Immobilienanlagen werfen doch eine deutlich höhere Rendite ab als Fondsanteile?
Für private Eigentümer gilt eher das Gegenteil, wenn man die Besteuerung –
einschliesslich Einkommens- und Vermögenssteuer – direkt gehaltener Immobilien berücksichtigt. Gemäss unseren Berechnungen lohnt sich ein Swap, wenn die Hypothekarbelastung einer Immobilie bei unter 30% liegt. Zumal die von unseren Fonds ausgeschütteten Dividenden steuerfrei sind.
Welche Rendite ist beim CIF2 zu erwarten?
Mit dem CIF1 erzielen wir aktuell eine direkte Rendite von 2,4% bei einem Agio von 15%. Für den CIF2, der kein Agio hat und in den ersten fünf Jahren eine höhere Fremdverschuldungsquote aufweisen darf (gemäss FINMA-Regelung für neue Fonds), streben wir eine Rendite von 2,8% an.
Das Startportfolio des CIF2 soll einen Umfang von 50 bis 75 Millionen Franken aufweisen. Welches Ziel verfolgen Sie mittelfristig mit dem Fonds?
Angesichts der Projekte, die wir aktuell in der Pipeline haben, schätze ich, dass wir innert zwölf Monaten ein Immobilienportfolio von rund 200 Millionen Franken aufgebaut haben werden.
Planen Sie auf lange Sicht eine Kotierung des CIF2 – so wie beim CIF1?
Das steht derzeit nicht zur Debatte. Für uns ist es wichtig, unseren Kunden zwei unterschiedliche Vehikel anzubieten – eines mit und eines ohne Agio. Wenn das Portfolio des CIF2 die für eine Kotierung kritische Grösse erreicht hat, also rund 500 Millionen Franken, schauen wir weiter. Das könnte im Übrigen recht schnell gehen. Der CIF1 ist in nur neun Jahren von null auf knapp eine Milliarde Franken angewachsen. Für den CIF2 rechnen wir mit einer vergleichbaren Entwicklung.
Gibt es denn genügend Immobilien am Markt? Sie sind ja nicht der einzige Anbieter mit Wachstumsambitionen.
Trotz der Marktdynamik der letzten Monate und der zahlreichen Kapitalerhöhungen beläuft sich das Gesamtvolumen der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz auf weniger als 200 Milliarden Franken. Das entspricht gerade einmal knapp 5% des Gesamtwerts des Schweizer Immobilienmarkts. Es gibt also durchaus noch Wachstumspotenzial sowohl für indirekte Immobilienanlagen insgesamt als auch für unsere Fonds.
Immoday-Redaktion
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