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Redaktion • Immoday.ch
Eine aktuelle Studie von CBRE zeigt, dass institutionelle Investoren und Fonds zwar weiterhin nach „Prime“-Immobilien suchen, jedoch zunehmend gezwungen sind, auf „sekundäre“ Objekte auszuweichen – diese sind zwar risikoreicher, bieten aber deutlich attraktivere Renditen. Davon könnten insbesondere mittelgrosse Städte profitieren, die von institutionellen Investoren bislang häufig vernachlässigt wurden.
Es ist bekannt, dass institutionelle Anleger wieder verstärkt in den Immobilienmarkt zurückgekehrt sind – nachdem sie sich seit dem Zinsanstieg Mitte 2022 bis 2024 teilweise von dieser Anlageklasse abgewandt hatten. Ein Beweis für diese Rückkehr ist die starke Aktivität der Immobilienanlagevehikel in der Schweiz, die laut Schätzungen von CBRE im Jahr 2025 mehr als 7 Milliarden Franken einsammeln werden. Dies bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Markt.
Im Wohnsegment brechen die Renditen in den grossen Städten ein
Traditionell, so erinnert CBRE, war der Markt stark durch eine Segmentierung zwischen „Prime“-Objekten – den von institutionellen Investoren und Fonds am meisten nachgefragten, gut gelegenen und meist neuen Wohnliegenschaften – und den sogenannten „sekundären“ Objekten geprägt. Letztere waren vor allem Investoren vorbehalten, die Immobilien mit Entwicklungspotenzial suchten, etwa durch Repositionierung oder Modernisierung, häufig in peripheren Lagen.
Doch seit einigen Monaten hat sich die Situation deutlich verändert. Der Markt für Prime-Immobilien ist ausgetrocknet: Interessante Objekte stehen kaum zum Verkauf, und die erzielbaren Renditen sind so tief, dass sie nicht mehr in die Strategien institutioneller Investoren passen.
Gemäss den jüngsten Zahlen von CBRE ist die Prime-Rendite in Genf von 3,2 % im Jahr 2014 auf heute 2,4 % gesunken, in Zürich von 3 % auf 1,8 % – in beiden Fällen noch leicht über dem Tiefpunkt vom Sommer 2022 (1,9 % in Genf und 1,7 % in Zürich).
Angesichts dieser tiefen Renditen bleibt Investoren kaum eine andere Wahl, als sich verstärkt auf „sekundäre“ Lagen und Objekte zu konzentrieren – risikoreicher, aber mit höheren Erträgen.
Nach wie vor klare Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien
Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen, so CBRE. Auf dem Wohnimmobilienmarkt bleibt die Bautätigkeit unzureichend, um die wachsende Nachfrage zu decken. Ein markanter Indikator: Zwischen Juli 2020 und Juli 2025 ist die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen in der Schweiz um 44 % gesunken.
Da die Preise kaum sinken werden – insbesondere dann nicht, wenn die SNB-Zinsen erneut negativ werden sollten – bleiben die Renditen weiterhin unattraktiv. Anleger werden daher zunehmend gezwungen sein, auf das „sekundäre“ Wohnimmobiliensegment auszuweichen.
Dieser Bereich machte in den vergangenen Jahren laut CBRE rund 50 % des jährlichen Transaktionsvolumens des Schweizer Immobilienmarkts aus.
Im Büro- und Logistiksektor hingegen zeigt sich ein anderes Bild: In den letzten fünf Jahren ist die Leerstandsquote bei Büroflächen in grossen Städten um 9 % und in den Agglomerationen gar um über 17 % gestiegen, so CBRE.
Kurz gesagt: Künftig dürften Kapitalströme teils in die Sanierung bestehender Immobilienbestände fliessen – und teils in den Erwerb von Wohnliegenschaften in bislang vernachlässigten mittelgrossen Städten.
Immoday-Redaktion
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