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Immobilien
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COPTIS • Immoday.ch
In den letzten Monaten gab es zahlreiche Börsengänge. Dies spiegelt die Nachfrage der Anleger nach verbrieften Immobilienanlagen wider. Für einen Fonds ist ein Börsengang jedoch nicht ganz trivial: Er ist in Sachen Grösse und Track Record recht aufwendig, muss Jahre im Voraus vorbereitet werden und dürfte sich auf die Organisationsstruktur auswirken. Vor allem aber ist es nur eine Etappe im Lebenszyklus eines Fonds, denn dieser muss sofort die nächsten Schritte vorbereiten und bekanntgeben, wenn er seine neuen Investoren behalten möchte. An einem Runden Tisch, der vor Kurzem von COPTIS organisiert wurde, haben sechs Fachleute die Herausforderungen eines Börsengangs diskutiert.
Ende Oktober hat COPTIS, der Schweizerische Berufsverband für Immobilien-Verbriefung, einen Runden Tisch zum hochaktuellen Thema «Herausforderungen, Chancen und Risiken einer Börsenkotierung für einen Immobilienfonds» organisiert.
Die Zahl der Börsengänge hat in den letzten Monaten zugenommen. Im Jahr 2025 werden es insgesamt vier sein, für 2026 ist ein fünfter angekündigt und den Verlautbarungen der Verantwortlichen mehrerer Fonds zufolge sind weitere IPO in Vorbereitung.
Der Runde Tisch, der mit Unterstützung der Depotbank der BCV organisiert wurde, wurde von Philippe Zufferey, Leiter der Abteilung Depotbank bei der BCV, moderiert. Teilgenommen haben Dalibor Maksimovic, Director UBS Asset Management; Nicolas Di Maggio, CEO Swiss Finance & Property; Bruno Mathis, Leiter Fund & Immo Desk der BCV; Pascal Roux, CEO Cronos Finance, sowie Julien Baer, CEO Comunus SICAV. Die beiden letztgenannten Teilnehmer haben die Spannungen und Freuden eines Börsengangs bei ihrem Fonds aus eigener Erfahrung miterlebt.
1. IPO ist im Vorfeld gut vorzubereiten
Im Allgemeinen wendet sich ein Immobilienfonds, der zunächst nicht kotiert ist, bei seiner Auflegung vorwiegend an «Friends and Family» – oft Privatkunden, die mit dem Emittenten bereits Geschäfte machen und Vertrauen in das Management und die Aussichten des Fonds haben. Sie akzeptieren vor allem in den ersten Jahren ihrer Investition volatile oder gar ausbleibende Dividenden.
Strebt ein Fonds hingegen eine Börsenkotierung an, muss er auch institutionelle Anleger und Vermögensverwalter der Grossbanken überzeugen, deren Anlagekriterien wesentlich strikter sind. Es wird also notwendig sein, über mehrere Jahre regelmässig zu wachsen und Kapitalerhöhungen erfolgreich durchzuführen, aber auch die Dividende zu stabilisieren und dauerhaft zu sichern (mit anderen Worten: Die Dividende darf sich nicht nur auf Kapitalgewinne stützen, sondern muss weitgehend aus dem Cashflow des Immobilienportfolios generiert werden). Kurzum: Es gilt, die Investoren von der Zuverlässigkeit des Fonds zu überzeugen. Und mit dieser Überzeugungsarbeit muss man, wenn man nicht bereits eine anerkannte Institution ist, Jahre vor dem IPO beginnen.
2. Bedürfnisse der eigenen Investoren vor dem IPO gut verstehen
Niemand weiss, wie diese «Friends and Family», die oft die grösste Anteilseignergruppe junger nicht kotierter Fonds darstellen, auf den Börsengang reagieren werden: Werden sie ihre Anteile behalten, weil sie an den Fonds glauben oder ihn angesichts des aktuellen Zinsumfelds für die beste Anlagealternative halten? Oder werden sie ihre Anteile veräussern, um Gewinne zu realisieren, insbesondere, dann wenn das Agio in den ersten Handelstagen in die Höhe schiesst. In beiden Fällen ist die Situation für den Fonds heikel. Vor dem Börsengang ist es daher wichtig, die Bedürfnisse und Wünsche der eigenen Investoren, die sich je nach wirtschaftlichem Umfeld ändern, zu verstehen. Und nicht zu vergessen: Einige dieser Investoren werden sich gegen dem IPO widersetzen, da sie wenig Interesse an einer Börsenkotierung haben und lieber in einen Fonds investiert sind, dessen Agio bei null liegt und der eine sehr geringe Volatilität aufweist. Dies ist im Übrigen ein Grund, weshalb die Emittenten bisweilen zwei Fonds mit identischer Strategie – einen kotierten und einen nicht kotierten – anbieten.
3. Was ist die kritische Grösse für einen Börsengang?
Den meisten Spezialisten zufolge muss ein Fonds vor dem Börsengang eine Mindestgrösse von 500 Millionen Franken aufweisen. Doch bei diesem Punkt gehen die Meinungen auseinander. Einige Asset Manager aber legen mehr Wert auf die Anlagestrategie und die Qualität des Managements, also auf das Wachstumspotenzial des Fonds nach dem Börsengang. Dies lässt sich derzeit am Markt beobachten: Es gelingt kleinen Vehikeln, das Interesse der Investoren zu wecken, wenn diese an das Potenzial des jeweiligen Fonds und an das Talent von dessen Managern glauben.
4. Auswirkungen des IPO auf die Organisationsstruktur des Fonds antizipieren
Ein Börsengang, der, wie wir gesehen haben, mehrere Jahre im Voraus vorbereitet wird, wirkt sich auf die Organisationsstruktur des Fonds aus. Erstens, weil der Fonds vor dem Börsengang durch stetiges Wachstum sein Potenzial unter Beweis stellen muss, was ihn früher oder später dazu zwingen wird, seine Teams auszubauen. Zweitens, weil der Fonds seinen Bekanntheitsgrad erhöhen muss – zunächst unter der Masse an potenziellen Anlegern, was eine verstärkte Kommunikation erfordert, aber vor allem unter den potenziellen Grosskunden und institutionellen Investoren, die es einzeln zu überzeugen gilt. Dies geht natürlich mit zahlreichen Terminen, die oft in Zürich stattfinden, einher, was nicht immer ganz einfach für Fonds aus der Romandie ist. Allerdings verfolgen grosse Asset Manager und andere institutionelle Anleger häufig sämtliche Schweizer Immobilienfonds seit ihrer Auflegung, auch wenn sie noch keine Anteile halten. Dies erleichtert den ersten Termin – der weit vor dem Börsengang stattfinden muss.
5. Analyse der letzten Kapitalerhöhungen ist ein guter Indikator für den Erfolg eines IPO
In den meisten Fällen nimmt nach der Ankündigung eines Börsengangs das Interesse der Investoren an einem Fonds zu. Von diesem gestiegenen Interesse profitiert der Fonds, indem er – manchmal bis wenige Wochen vor dem Börsengang – Kapitalerhöhungen durchführt. So kann er analysieren, wie die Anteilseigner ihre Bezugsrechte nutzen und vor allem wie viele Anteile die neuen interessierten Anleger erwerben und somit wie die Marktnachfrage ist.
6. IPO – immer die gleiche Geschichte
Ein Börsengang läuft in aller Regel immer gleich ab. Sobald der Börsengang angekündigt wurde, stürzen sich die Investoren auf den Fonds und dessen Agio schnellt in die Höhe – bisweilen auf ein Niveau, das für einen nicht kotierten Fonds überraschend ist. So liegt das Agio des Mobifonds Swiss Property, der seinen Börsengang für 2026 geplant hat, beispielsweise bei über 20%. In den ersten Handelstagen steigt das Agio erneut an, bisweilen sehr stark (der historische Durchschnitt liegt bei +10 bis 15%). Dies ist auf die Nachfrage zurückzuführen – insbesondere diejenige der passiven Investoren, vorausgesetzt, der Fonds ist genügend gross, um in die Indizes aufgenommen zu werden. In den darauffolgenden Handelstagen kommt es zu ersten Gewinnmitnahmen, sodass das Agio häufig wieder sinkt. Beispiel: Das Agio der Comunus SICAV, die im Oktober 2025 an die Börse ging, lag vor dem IPO bei 15%, stieg in den ersten drei Handelstagen auf 40%, und stabilisierte sich dann bei 30%.
7. Sich nicht nur auf die ersten Handelstage konzentrieren und einen guten Market Maker haben
Die ersten Handelstage sind zentral, da sie ein klarer Indikator für den Erfolg des IPO sind. Die darauffolgenden Handelstage sind jedoch ebenso wichtig, um festzustellen, auf welchem Niveau sich das Agio nach den ersten Gewinnmitnahmen einpendeln wird, und um die Liquidität der Anteile und die Qualität der Arbeit des Market Maker zu beobachten. Dieser wird übrigens bereits in den ersten Handelstagen alle Hände voll zu tun haben, um die Nachfrage der passiven Anleger zu decken, die heute fast einen Drittel des Marktes ausmacht.
8. Sofort nächste Schritte vorbereiten
All diejenigen, die einen Börsengang bereits hinter sich haben, sind sich in einem Punkt einig: Der Börsengang ist kein Selbstzweck, sondern ein Meilenstein im Lebenszyklus des Fonds. Nach dem IPO muss der Fonds unverzüglich neue Ziele und eine klare Strategie vorlegen, um das Vertrauen der Investoren zu stärken. Der vor dem Börsengang mit den Investoren aufgenommene Dialog muss daher fortgesetzt werden – ebenso wie die allgemeine Kommunikation des Fonds. Zudem ist anzumerken, dass die erste Kapitalerhöhung nach dem Börsengang mit grosser Aufmerksamkeit verfolgt wird, denn an ihr wird das Potenzial des Fonds und die Treue seiner Anteilseigner gemessen.
Immoday-Redaktion
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