À quand un fonds d'immobilier virtuel ?

Les métavers arrivent et avec eux des opportunités commerciales. Et des possibilités d’investissements en immobilier virtuel. Avec des plus-values parfois faramineuses. Ce qui pose la question : est-il intéressant de miser sur cet immobilier virtuel ? La réponse est simple : c’est encore très, très risqué, avec une volatilité effarante. A réserver aux spéculateurs endurcis.

Les mondes virtuels, dont l’avenir est radieux, du moins si l’on en croit les déclarations de Meta, l’ancien Facebook, possèdent leur monnaie, leurs boutiques, leurs opérations marketing et même leurs actifs immobiliers, que ce soient des terrains ou des bâtiments. Mais aussi, comme dans toute économie libérale, leurs problèmes d’inflation et de volatilité de la valeur des actifs.

Dans leur dernier rapport sur l’immobilier suisse, les économistes de la Raiffeisen se sont amusés à analyser le marché immobilier de ces métavers, en utilisant les mêmes instruments que pour un marché immobilier réel. Ce qui d’ailleurs n’est pas stupide, puisque plusieurs investisseurs privés ou professionnels sont déjà allés chercher fortune sur ces marchés virtuels. Les médias ont d’ailleurs souvent mentionné, ces derniers mois, les prix faramineux atteints par certains terrains dans les métavers. Ils ont moins insistés sur l’effondrement de ces investissements ces dernières semaines.

Bref, comme le résument les économistes de Raiffeisen, « l’immobilier virtuel reste un terrain de jeu pour les spéculateurs au goût prononcé pour le risque, en raison de l’extrême volatilité, des tendances manifestes à la formation de bulles et des intentions discutables de nombreux offrants ». Mais voyons tout ça dans le détail.

Les actifs virtuels ont gagné leur place au soleil

Grâce à la popularité des cryptomonnaies ces dernières années, tous les investisseurs savent que les actifs digitaux sont désormais une catégorie de placement qui compte. Certes risquée, mais attirante pour les amateurs d’émotions fortes. D’autant plus que, depuis quelques mois, ces placements ne se limitent plus aux cryptomonnaies, mais s’étendent à toute une série d’actifs virtuels, comme les NTF, des jetons non fongibles ou Non-Fungible Token, souvent des œuvres d’art digitales, des photos ou des vidéos originales.

Avec l’arrivée des métavers, on peut aussi désormais acquérir de l’immobilier virtuel, que ce soit des terrains ou des bâtiments. Comme dans la vie réelle, ces parcelles sont souvent utilisées à des fins commerciales, les sociétés y installant des lieux de rencontre pour vendre leurs produits. « En achetant, un investisseur d’un immeuble virtuel vise donc en principe la même chose qu’avec un bien immobilier dans le monde réel. Celui-ci doit générer un rendement et, dans l’idéal, être vendu ultérieurement avec profit », résument les économistes de Raiffeisen 

Comme dans la vie réelle, l’emplacement détermine la valeur

Les métavers étant des économies libérales, la valeur des terrains est déterminée par l’offre et la demande. « Plus une parcelle du terrain digital est attractive, plus on paie cher. Dans un métavers, l’attractivité relative des divers lots dépend beaucoup de l’installation d’utilisateurs à proximité. Plus il y a de joueurs en moyenne près du terrain qu’on possède, plus la possibilité est grande de générer en théorie des revenus avec la parcelle, ce qui à son tour justifie un prix plus élevé ». Exactement comme dans la vraie vie, où l’emplacement détermine une bonne partie du prix d’un terrain ou d’un immeuble commercial. « Sont réputés particulièrement bien situés les terrains qui se trouvent proches du lieu d’entrée du jeu ou dans des régions où se trouvent déjà d’autres contenus de jeu et offres intéressantes ».

Le grand problème pour un investisseur, par rapport à la vie réelle, c’est que l’offre de terrains virtuels est a priori illimitée. D’une part, la surface d’un métavers peut être augmentée sans coûts, en quelques clics, de l’autre la création de nouveaux métavers est constante. La valeur d’un actif immobilier virtuel peut donc s’effondrer très rapidement si l’offre augmente subitement ou si  un autre terrain de jeu se révèle plus populaire. C’est ce qui vient de se passer.

Des bulles d’ampleur inédites

L’énorme intérêt porté aux cryptoactifs par des spéculateurs adeptes de paris très risqués avait créé une bulle. « Des montants astronomiques, parfois des dizaines de millions, ont été versés pour l’achat d’œuvres d’art digitales et d’actifs immobiliers virtuels ». Un seul exemple, relevé par Raiffeisen : début 2021, la parcelle de terrain moyenne dans «The Sandbox», un métavers populaire, était vendue à moins de 150 dollars. Fin octobre, on était monté à 2'500 dollars. Fin 2021, on en était à plus de 16'000 dollars ! Une modeste plus-value de presque 11’000% en moins d’un an ! On comprend que des spéculateurs se soient laissé tenter.

Malheureusement, la fête n’a pas duré. Fin juin 2022, les prix étaient retombés à environ 2'500 dollars ! Certes, cela représente encore une hausse de plus de 1500% pour les premiers investisseurs, mais une baisse de presque 85% pour les derniers arrivés. En quelques semaines ! Surtout, cet exemple n’est pas unique, puisque, comme le confirment les économistes de Raiffeisen, les explosions de bulles immobilières ont été nombreuses dans les métavers, depuis le début 2022.

Beaucoup plus risqué que l’immobilier traditionnel

Pourquoi ces bulles ? Parce que la plupart des ces métavers ne sont encore que des promesses.  « L’acheteur ne spécule pas seulement sur des prix croissants à court terme, mais parie surtout sur la création effective à l’avenir d’un produit qui attirera aussi des joueurs et d’autres investisseurs ». Bref, c’est plus proche d’un investissement dans une start-up en « very early stage » que dans de l’immobilier traditionnel, stable et prévisible.

Alors, certes, il est possible que, demain, certains métavers deviennent de véritables mondes digitaux, attirant des millions de personnes qui seront la base d’une économie virtuelle stable, mais, comme le précisent bien les économistes de Raiffeisen, « il est parfaitement impossible aujourd’hui d’évaluer lesquels. Celui qui a la chance de miser beaucoup sur le bon cheval pourra en tirer de gros profits. Mais la probabilité d’investir dans un projet sans avenir est nettement plus élevée ». Avec, dans ce cas, puisque l’actif est virtuel, la possibilité de perdre la totalité de son investissement.

Olivier Toublan, Immoday