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Rédaction • Immoday.ch
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Ces 12 dernières années, l'immigration a représenté environ 80% de la croissance de la population suisse. Son impact sur les prix de l'immobilier n'est pas négligeable. Selon une récente étude publiée par Wüest Partner, une hausse de la population de 1% entraîne une augmentation de 0,88% des prix des maisons individuelles et de 1,37% des prix des appartements en PPE. Elle entraîne également une hausse de 1% des loyers de l'offre. La pression des migrants n'est pas la même partout, puisqu'ils préfèrent s'installer dans la périphérie des grandes villes ou dans les petites villes et dans 84%, ce sont des locataires.
Avec une population suisse qui devrait commencer à décroître en 2045, l'immigration jouera un rôle de plus en plus important dans la demande immobilière. Une immigration qui est déjà aujourd'hui un des facteurs essentiels de la croissance démographique. En effet, ces 12 dernières années, environ 80% de la croissance de la population résidente permanente est due à l'immigration, avec un solde migratoire annuel moyen d'environ 60 000 personnes (sans compter les réfugiés ukrainiens), alors que l'excédent de naissance ne se monte, en moyenne annuelle, qu'à 15'000 personnes
On s'en doute, ce flux migratoire a d'ores et déjà un impact sur le prix de l'immobilier. Mais concrètement, en chiffres, quel est cet impact ? Wüest Partner vient de publier une intéressante étude sur le sujet.
Un impact non négligeable sur les loyers et les prix de l'immobilier
Passons directement aux conclusions. Selon Wüest Partner, une hausse de 1% de la population entraîne une hausse de 0,88% du prix des maisons individuelles et de 1,37% de celui des appartements en PPE.
Parallèlement, une croissance démographique de 1% induit une hausse de 1% des loyers de l'offre.
Sachant que la demande des migrants se concentre principalement (85%) sur marché locatif, on aurait pu s'attendre à un impact plus important sur les loyers. Cela s'explique, assure Wüest Partner, par le contexte réglementaire suisse, avec un marché locatif où les loyers sont bien plus régulés que les prix de la propriété, ce qui modère l'ajustement des loyers.
L'impact de l'immigration sur le prix de l'immobilier est donc réel. Mais il n'est pas essentiel, assure Wüest Partner. En effet, pour la propriété, les leviers principaux sont le taux hypothécaire, le PIB et l'inflation. Pour les loyers, ce sont le taux de référence hypothécaire l'inflation et le taux de vacance qui pèsent le plus.
Les migrants préfèrent les banlieues, moins chères
L'impact de l'immigration n'est pas non plus réparti de manière identique dans toute la Suisse. Evidemment, les migrants sont attirés par les centres économiques, parce que c'est là que se trouvent les meilleurs emplois. Par contre, la majorité d'entre eux a une préférence pour les périphéries des grands centres ou pour les petites villes, où les loyers sont plus abordables. Encore faut-il que ces quartiers soient bien desservis par les transports publics.
Par ailleurs, les économistes de Wüest Partner ont noté que les immigrés occupent moins de surface habitable par personne que les Suisses. Si ces derniers disposent, en moyenne de 1,9 pièce par habitant (soit environ 50 m², le deuxième chiffre le plus élevé parmi les nationalités résidant en Suisse, juste après celui des ressortissants néerlandais), les immigrés se contentent de 1,4 pièce.
Enfin, la grande majorité (85 %) des ménages d'étrangers sont locataires. Alors que 44 % des ménages suisses sont propriétaires.
La Rédaction
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