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Redaktion • Immoday.ch
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In den letzten zwölf Jahren war die Zuwanderung für rund 80% des Bevölkerungswachstums in der Schweiz verantwortlich. Ihr Einfluss auf die Immobilienpreise ist daher keineswegs zu unterschätzen. Gemäss einer aktuellen Publikation von Wüest Partner führt ein Bevölkerungswachstum von 1% zu einer Preissteigerung von 0,88% bei Einfamilienhäusern und von 1,37% bei Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum). Zudem resultiert daraus ein Anstieg des Angebotsmietzinses um 1%.
Der Druck, der von Zuwanderern ausgeht, ist regional unterschiedlich ausgeprägt. Sie bevorzugen insbesondere die Agglomerationen grosser Zentren sowie kleinere Städte. Zudem leben 84% von ihnen in Mietwohnungen.
Da die Schweizer Bevölkerung ab etwa 2045 schrumpfen dürfte, wird die Zuwanderung künftig eine noch zentralere Rolle in der Immobiliennachfrage spielen. Schon heute stellt sie einen der entscheidenden Faktoren des Bevölkerungswachstums dar. So war in den letzten zwölf Jahren rund 80% des Anstiegs der ständigen Wohnbevölkerung auf Zuwanderung zurückzuführen, mit einem durchschnittlichen Wanderungssaldo von rund 60’000 Personen pro Jahr (ohne Berücksichtigung der ukrainischen Flüchtlinge). Demgegenüber lag der Geburtenüberschuss im Jahresdurchschnitt lediglich bei etwa 15’000 Personen.
Es liegt auf der Hand, dass diese Migrationsbewegungen bereits heute Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben. Doch wie stark ist der Effekt konkret? Wüest Partner liefert hierzu mit einer aktuellen Studie aufschlussreiche Daten.
Spürbare Auswirkungen auf Mieten und Immobilienpreise
Die Ergebnisse sind eindeutig: Ein Bevölkerungswachstum von 1% führt zu einem Anstieg der Einfamilienhauspreise um 0,88% sowie der Eigentumswohnungspreise um 1,37%.
Parallel dazu bewirkt ein demografisches Wachstum von 1% eine Erhöhung der Angebotsmietzinse um 1%.
Da die Nachfrage von Migranten zu 85% auf den Mietwohnungsmarkt konzentriert ist, hätte man einen noch stärkeren Effekt auf die Mieten erwarten können. Wüest Partner erklärt diese moderate Wirkung jedoch mit dem stark regulierten Schweizer Mietmarkt, in dem die Mietzinsentwicklung deutlich stärker eingeschränkt ist als die Preisbildung bei Wohneigentum.
Der Einfluss der Zuwanderung auf die Immobilienpreise ist somit real, aber nicht dominant. Für das Wohneigentum bleiben Hypothekarzinsen, BIP und Inflation die entscheidenden Einflussgrössen. Bei den Mietzinsen sind es in erster Linie der Referenzzinssatz, die Inflation und die Leerstandsquote.
Migranten bevorzugen günstigere Agglomerationslagen
Die Wirkung der Zuwanderung ist regional unterschiedlich verteilt. Zwar zieht es Migranten naturgemäss in die wirtschaftlichen Zentren, wo die besten Arbeitsplätze angesiedelt sind. Dennoch bevorzugt die Mehrheit von ihnen die günstigeren Agglomerationen oder kleinere Städte – vorausgesetzt, diese sind gut an den öffentlichen Verkehr angebunden.
Zudem stellten die Ökonomen von Wüest Partner fest, dass Zugewanderte im Durchschnitt über weniger Wohnfläche pro Person verfügen als Schweizerinnen und Schweizer. Während Letztere im Mittel über 1,9 Zimmer pro Person verfügen (rund 50 m² – der zweithöchste Wert unter den in der Schweiz vertretenen Nationalitäten, direkt nach den niederländischen Staatsangehörigen), begnügen sich Migranten mit 1,4 Zimmern.
Schliesslich gilt: Die grosse Mehrheit der ausländischen Haushalte (85%) lebt zur Miete, während bei den Schweizer Haushalten 44% im Eigentum wohnen.
Immoday-Redaktion
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