Les fonds non cotés poursuivent leur lente mais régulière progression

Imperméables aux soubresauts des marchés boursiers, les fonds non cotés ont continué de progresser, pas à pas, au mois d'août, de +0,47%. Depuis le début de l'année, leur hausse est de +4,6%, légèrement inférieure à celle des fonds cotés (+6,2%). L'agio moyen des fonds non cotés est également en progression, à 3%. On notera, en septembre, l'arrivée d'un nouveau véhicule non coté: Cronos Immo Fund 2. Ce qui ne sera malheureusement pas suffisant pour compenser quatre départs programmés pour les prochains mois: Comunus SICAV, début octobre, puis, cet automne, Pure Swiss Opportunity REF, suivi par Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial d'ici fin 2025. et, enfin, en 2026, MobiFonds Swiss Property.

En juillet, on l’avait constaté, la performance des fonds non cotés était supérieure non seulement au SMI mais aussi à celle des fonds cotés. C'était évidemment une situation exceptionnelle qui n'allait pas durer. Et, effectivement, elle n'a pas duré. Après un début d'été hésitant, les marchés boursiers se sont repris au mois d'août, ce qui a également entraîné à la hausse les fonds immobiliers cotés. 

Les fonds non cotés, eux, ont continué leur lente mais régulière progression avec une hausse de +0,47% en août, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV, ce qui amène leur performance annuelle à +4,6%, soit désormais un peu moins que le SMI (+5,2%) et que les fonds cotés (+6,2%). 

Parallèlement, l'agio moyen des fonds non cotés a lui aussi progressé, à 3% (35,6% pour les fonds cotés).

SPSS Commercial veut entrer en bourse, fin 2025

C'est d'ailleurs cette différence entre les agios qui pousse un certain nombre de fonds nos cotés à entrer en bourse, souvent sous la pression des investisseurs qui aimeraient sinon réaliser du moins comptabiliser leur plus-value.

Ainsi, dans le marché actuel, assez euphorique, où la demande pour l'immobilier titrisé ne faiblit pas, il n'est pas étonnant que les IPO se multiplient. 

Trois sont prévues prochainement: Comunus SICAV, début octobre, puis, cet automne, Pure Swiss Opportunity REF, et, enfin, en 2026, MobiFonds Swiss Property. Toutes sont connues depuis plusieurs mois déjà.

Mais ce trio est récemment devenu un quatuor avec l'annonce de SPSS Commercial d'entrer en bourse, une opération prévue pour fin 2025. L'objectif de cette IPO, explique le fonds, est de renforcer sa présence sur le marché, d'ouvrir l'accès à de nouveaux investisseurs et de favoriser sa liquidité à long terme.

Pour rappel, le Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial investit, comme son nom l'indique, dans l'immobilier commercial, en propriété directe, dans toute la Suisse. 

Cronos Immo Fund 2 va arriver en septembre

Évidemment toutes ces IPO déplument l'univers des fonds non cotés qui comptait encore, fin août, 24 véhicules pour une valeur de marché d'un peu moins de 15 milliards de francs.

Heureusement, on assiste également à l'arrivée de nouveaux fonds comme, mi-septembre, le Cronos Immo Fund 2, avec un premier parc d'une valeur d'environ 50 millions de francs. 

Comme nous l'expliquait Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, il y a toujours une demande pour les véhicules non cotés de la part d'investisseurs qui ne veulent pas payer les agios actuels, très élevés (fin août, on a dépassé +60% pour certains fonds cotés) et sont rebutés par la volatilité des bourses.

Les fonds qui vont se faire coter tirent tout le secteur

Autre signe de l'intérêt des investisseurs, les augmentations de capital qui continuent d'être lancées par les fonds non cotés. Plusieurs sont d'ailleurs en cours et seront bouclées au courant du mois de septembre.

Dont celle de Raiffeisen Futura Immo Fund, qui cherche à lever entre 45 et 50 millions de francs. Celle aussi de Procimmo Real Estate SICAV dont le compartiment non coté «Residential PK» veut lever 40 millions. Et finalement celle de Comunus SICAV qui, juste, avant son entrée en bourse, veut procéder à une nouvelle augmentation de capital de 50 millions de francs. 

Au niveau des performances, tout le secteur est clairement tiré par les fonds qui prévoient d'entrer en bourse. En effet les investisseurs anticipent, tablant sur la probable plus-value générée par l'IPO.

Un podium des performances dominées par les futures IPO

On retrouve donc sur le podium des meilleures performances depuis le début de l'année MobiFonds Swiss Property (+22,4%, et, selon l'Immo Desk de la BCV, un agio de presque 23%, assez exceptionnel pour un véhicule non coté), suivi de Comunus SICAV – Swiss (+14,9%, avec un agio qui a grimpé à presque 16%) et SPSS IF Commercial (+11,4% pour un agio de 8,4%). Sans oublier PURE Swiss Opportunity REF (agio de 3,5% et performance de +7,5% depuis janvier)

Au niveau des contre performances on constate que deux fonds, toujours les mêmes, affichent une performance négative depuis le début de l'année: TrustStone Real Estate SICAV (-1,8%), dont la gestion vient d'être reprise par Dominicé, et Von Graffenried Immobilien SICAV (-2,6%).

En outre, quatre fonds affichent encore un disagio, dont Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-5,3%) et UNIM Union Immobilière Suisse (-3,5%).

La Rédaction

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