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Interview
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Redaktion • Immoday.ch
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Procimmo Real Estate SICAV – Industrial hat soeben den Erwerb eines grossen Immobilienkomplexes in Freiburg bekanntgegeben, der Geschäftsflächen, Kinosäle und ein Parkhaus umfasst. Offiziell handelt es sich für Procimmo um eine sehr gute Akquisition: eine Rendite über dem Fondsdurchschnitt sowie eine Lage im Herzen von Freiburg, nur wenige Schritte vom Bahnhof entfernt. Dennoch kann man sich fragen, wie rentabel kommerzielle Flächen und Kinos in einer mittelgrossen Stadt wie Freiburg tatsächlich sind. Wir haben die Frage an Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer, gestellt.
Procimmo Real Estate SICAV – Industrial hat soeben die Akquisition eines grossen kommerziellen Komplexes in Freiburg, «La Galerie», bekanntgegeben. Ein Ensemble, das der Nordmann-Gruppe gehörte, die früher für ihre Aktivitäten im Detailhandel – insbesondere über die Manor-Franchises – bekannt war und sich heute auf Schweizer Immobilien und internationales Private Equity konzentriert.
«La Galerie» umfasst Geschäftsflächen auf einer Fläche von 3’500m², ein Kino mit 10 Sälen sowie ein unterirdisches Parkhaus mit 450 Parkplätzen.
Kurz gesagt: ein attraktives Objekt, das aber dennoch gewisse Fragen aufwirft: kommerzielle Immobilien? Ein Kino? In Freiburg?
Die Erläuterungen von Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer bei Procimmo SA.
Richard Dahdah, kommerzielle Immobilien in Freiburg kaufen? Sind Sie verrückt geworden?
Nein, ganz im Gegenteil! Betrachtet man die Achse Lausanne–Bern–Zürich, so befindet sich die Freiburger Region, die diese Zonen verbindet, in einer starken Wachstumsphase. Investitionen dort sind daher attraktiv. Zudem kaufen wir eine Immobilie in zentralster Lage, was es uns erlaubt, diese Dynamik voll auszuschöpfen.
Bulle entwickelt sich schnell, das weiss man. Aber die Stadt Freiburg?
In der Tat spricht man oft über Bulle, aber auch Freiburg entwickelt sich sehr gut. Zahlreiche Projekte sind im Gang. Schauen Sie den Bahnhofsbezirk an oder die Blue Factory in unmittelbarer Nähe: das alles stärkt unsere Überzeugung.
Wieviel haben Sie für diese Investition bezahlt?
Wir haben vereinbart, den Preis vorerst nicht zu kommunizieren.
Wie finanzieren Sie diese Akquisition?
Mit der Kapitalerhöhung über 145 Millionen, die wir soeben abgeschlossen haben. Ein Teil dient dem Erwerb dieses kommerziellen Objekts. Ein weiterer Teil ist für industrielle Akquisitionen in der Deutschschweiz vorgesehen.
Welche Rendite erwarten Sie aus dieser Investition?
Eine Rendite über dem aktuellen Fondsdurchschnitt von 6,2% brutto. Für eine Stadt der Grösse Freiburgs ist das ein sehr gutes Geschäft.
Bei einer solchen Rendite musste die Konkurrenz stark gewesen sein. Wie haben Sie den Deal gewonnen?
Es handelte sich um eine «Off-Market»-Transaktion.
Wenn ein Immobilieninvestor – hier die Familie Nordmann – einen seiner Vermögenswerte verkauft, ist das kein schlechtes Zeichen?
Nein, überhaupt nicht. Sie haben sich lediglich auf Wohnimmobilien und andere Aktivitäten fokussiert, nachdem sie alle ihre kommerziellen Vermögenswerte verkauft haben. Dieser Verkauf ist Teil ihrer Repositionierungsstrategie.
Warum über den Fonds Procimmo Industrial und nicht über den Fonds Procimmo Commercial?
Weil der Industriefonds am besten positioniert war, um rasch Kapital aufzunehmen. Es war eine Frage des Timings. Zudem sind wir von den möglichen Synergien mit dem zweitgrössten Outlet der Schweiz in Aubonne überzeugt, das ebenfalls dem gleichen Fonds gehört.
Und wie fügt sich dieses Asset in das Portfolio des Industriefonds ein?
Wir halten stets eine kleine «Retail-Quote» im Fonds zur Diversifizierung. Dazu gehören beispielsweise das Outlet in Aubonne oder Liegenschaften mit der Gruppe XXX Lutz. Die letzten Kapitalerhöhungen betrafen hauptsächlich Industrieimmobilien. Diese Akquisition erlaubt somit eine Re-Balancierung des Portfolios.
Wie gross ist dieser Industriefonds derzeit?
Rund 2 Milliarden Franken. Mit den jüngsten Transaktionen sollten wir bei 2,2 Milliarden liegen, davon etwa 15% Retail-Immobilien.
In «La Galerie» gibt es Geschäftsflächen, ein Kino, ein Parkhaus… Welche Aktivität ist am rentabelsten?
Das Parkhaus bietet eine ausgezeichnete Rentabilität – die Einnahmen sind jedoch nicht fix. Die kommerziellen Flächen hingegen basieren auf langfristigen und stabilen Mietverträgen und sind somit sehr solide. Zudem ist es strategisch, das zentralste Parkhaus der Stadt sowie eine Galerie zu besitzen, welche den Bahnhof, das Parkhaus und die Altstadt miteinander verbindet. Was Retail betrifft, bleibt die Investition interessant – vorausgesetzt, man wählt den Standort sorgfältig und erzielt eine gute Rendite.
Und das Kino? Viele Säle schliessen andernorts…
Dieses funktioniert gut, insbesondere dank seiner Lage und dem Direktzugang vom Parkhaus. Sollte es eines Tages notwendig sein, es in kommerzielle Flächen oder Räume für die nahegelegene Universität umzuwandeln, wäre das problemlos möglich. Der Standort erlaubt es.
Wie gross ist das Potenzial zur Verbesserungen der Rentabilität?
Es liegt insbesondere in der Optimierung der Mietverträge und im langfristigen Mietwachstum. Der Standort ist voll belegt, es gibt keine Leerstände oder Entwicklungsflächen – die Herausforderung besteht somit in der präzisen Bewirtschaftung des Bestands und in der Sicherstellung eines attraktiven Branchenmixes. Dank unseres Netzwerks sind wir in der Lage, neue dynamische Marken in die Galerie zu bringen.
Sie verfügen über 3’500m² Geschäftsflächen. In vielen Innenstädten liegt der Leerstand bei 10 bis 15%. Sind Sie nicht besorgt?
Nein, denn die Galerie verbindet das Parkhaus direkt mit dem Bahnhof. Der Fussgängerstrom ist permanent: diejenigen, die ihr Auto parkieren, gehen durch die Galerie zum Zug und kommen auf demselben Weg zurück. Ich habe den Standort unter der Woche mehrmals besucht – es war immer viel los. Und am Wochenende ist das Parkhaus voll.
Wie hoch ist die Leerstandsquote heute?
Null. Es handelt sich um ein sehr diversifiziertes Ensemble: Swisscom, Aldi, Manor, eine Apotheke, das Kino… ein guter Mix aus Marken.
Kurz gesagt: eine gelungene Operation für Procimmo?
Ja, eine sehr gute Akquisition: eine Rendite über dem Fondsdurchschnitt und eine aussergewöhnliche Lage, mitten im Herzen von Freiburg, zwei Schritte vom Bahnhof entfernt.
Immoday-Redaktion
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