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Interview
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7 min
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Rédaction • Immoday.ch
Le fonds Streetbox est un mystère: ce n'est pas un géant, il n'investit pas dans le résidentiel et pourtant il jouit aujourd'hui d'un agio qui dépasse aujourd’hui 60%, avec des investisseurs si fidèles qu'il est difficile de trouver des parts. Comment l'expliquer? Richard Dahdah répond à nos questions (spoiler: des bâtiments tous construits par le fonds, sur un modèle identique, pas chers, flexibles, avec un loyer bas, en partie vendus pour les financer. Des gains en capitaux importants et une croissance organique qui ne dilue pas les parts d'investisseurs).
Dans l'univers des fonds immobiliers suisses, la recette pour plaire aux investisseurs semble assez simple: peser plusieurs milliards, ce qui assure une certaine liquidité, et investir depuis des décennies dans le résidentiel des grands centres urbains. Les fonds qui suivent cette recette ont souvent aujourd'hui des agios qui tournent autour de 50%.
Et puis il y a Streetbox, qui investit dans de l'immobilier artisanal, qui pèse à peine 260 millions en bourse, et qui pourtant affiche depuis des années un des meilleurs agios de tout l'univers des fonds cotés, dépassant aujourd'hui 60%. Comment expliquer ce mystère? Nous avons posé la question à Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer chez Procimmo SA.
Richard Dahdah, quelle est l'histoire de Streetbox?
C'est un fonds lancé en 2009 par les fondateurs de Procimmo, avec une idée simple: construire de l'immobilier modulable (des "box"), bien situé, flexible, pas cher, qui puisse être utilisé par des artisans, des petits entrepreneurs ou même des professions libérales. Avec des immeubles construits d’une manière industrielle, ce qui permet de diminuer les coûts de construction comme de gestion. Parallèlement, nous finançons en partie ces immeubles par la vente d’environ 49% des box. Depuis 2009, nous n'avons pas changé de stratégie.
C'est facile de trouver des acquéreurs pour ces espaces?
Oui, parce que nous avons le meilleur prix pour un maximum de flexibilité. On parle d’environ 250'000 francs par box. On arrive donc à les vendre en quelques mois, sachant qu’il y a plus de 600'000 micro et pme en Suisse, plus les start-up, et c’est eux notre clientèle cible. C'est beaucoup plus facile que, pour un fonds classique, de vendre de grands immeubles.
Qui sont vos locataires?
On a vraiment de tout, des garages, des brasseurs, mais aussi des médecins, une école de danse, des menuisiers, etc. C'est d'ailleurs un des atouts de Streetbox: être ouvert à tous, pouvoir facilement abattre les murs ou en reconstruire pour agrandir ou réduire les espaces selon les besoins de nos locataires, qui, en outre, bénéficient de baux flexibles. Revers de la médaille, cette stratégie demande une gestion très fine du parc, que l'on ne peut pas confier à une gérance. On s'en occupe donc nous-mêmes.
Vous êtes seuls sur ce créneau en Suisse?
Oui, dans les fonds immobiliers. Bien entendu, au vu de notre succès, certains tentent de nous copier, mais ce sont des entités plus petites, privées ou fermées.
C'est quand même une stratégie d'investissement immobilier assez particulières. Quand vous avez lancé le fonds, en 2009, les investisseurs vous ont suivi?
Ce sont d’abord les investisseurs privés qui ont cru en notre vision et qui ont investi dès le lancement du fonds. Leur engagement a été déterminant pour poser les bases de notre succès. Les investisseurs institutionnels sont arrivés plus tard, et restent aujourd’hui encore relativement en minorité. Cette dynamique reflète la solidité de notre modèle, qui a su convaincre des profils très différents, tout en conservant une base d’investisseurs fidèles et engagés. Ils ne le regrettent pas, puisque, à l'époque, la part était à 100 francs et qu'aujourd'hui, elle est à environ 600 francs.
Aujourd'hui, quelle est la taille du fonds?
Actuellement, nous avons une fortune brute de 242 millions de francs et une fortune nette de 163 millions. C'est donc un assez petit fonds.
Et le rendement?
Pour le dernier exercice, 2,6% pour le rendement sur distribution et 10,4% pour le rendement de placement. Mais pour ceux qui nous ont fait confiance dès le début, quand la part était à 100 francs, le rendement sur dividende dépasse les 15%. À noter que, cette année, pour la première fois, le dividende a été payé intégralement par le bénéfice généré par le revenu couru de nos immeubles, et non par les gains en capitaux, que nous gardons en réserve pour le développement futur.
Justement, quelle est la stratégie de croissance du fonds?
Nous privilégions une croissance organique. Les plus-values de chaque projet immobilier sont réinvesties pour acheter de nouveaux terrains et construire de nouveaux bâtiments. Avec comme objectif environ deux nouveaux bâtiments chaque année. C'est donc une croissance très raisonnable, qui explique aussi pourquoi nous ne faisons pas d'augmentation de capital. Ce n'est pas dans notre stratégie et cela évite de diluer les parts des investisseurs.
Vous avez aujourd'hui 29 bâtiments, exclusivement en Suisse romande. Le marché n'est-il pas saturé?
Non, il y a encore des possibilités de développement. Ceci dit, effectivement, les terrains les mieux placés, près des autoroutes sont de plus en plus rares et de plus en plus chers. Ce qui nous a incité à nous tourner vers de nouvelles zones industrielles, plus périphériques. Avec succès d'ailleurs.
Vous êtes uniquement présent en Suisse romande. La Suisse allemande ne vous intéresse pas?
Au contraire, nous étudions la possibilité de nous développer en Suisse allemande.
Toujours par croissance organique?
À priori oui. Ceci dit si nous arrivons à sécuriser plusieurs projets importants en parallèle, il n'est pas impossible, que dans ce cas, nous fassions une augmentation de capital.
Il n'y a pas une pression des investisseurs pour croître plus vite?
Non, au vu des résultats de ces dernières années, ils sont satisfaits de notre stratégie et du rendement du fonds.
Vous avez aujourd'hui un agio qui dépasse 60%. Comment expliquez-vous un niveau si élevé pour un fonds qui n'est ni un géant ni investi dans le résidentiel?
Il n’existe pas en Suisse un deuxième fonds offrant un tel niveau de performance, avec un rendement annuel de 10% année après année. Ce résultat n’est pas le fruit d’un effet de levier ou d’une baisse des taux d’intérêts, mais bien du travail de fond réalisé dans l’immobilier. Il s’agit d’une capitalisation simple des dividendes, qui atteignent actuellement 15 CHF par part sur une base courue. Cette performance s’inscrit dans une stratégie claire, orientée vers la croissance à long terme. Par ailleurs, la fidélité de nos investisseurs témoigne de la solidité et de la crédibilité de notre approche
Néanmoins, un agio aussi élevé, n'est-ce pas rédhibitoire pour ceux qui voudraient investir?
C'est effectivement cher. Et pourtant, il y a toujours des investisseurs intéressés. Pour nous, c'est la preuve que notre stratégie est la bonne et que Streetbox a encore du potentiel.
La Rédaction Immoday
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