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Interview
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6 min
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Redaktion • Immoday.ch
Der Fonds Streetbox ist ein Rätsel: Er ist nicht riesig und investiert nicht in Wohnimmobilien, weist derzeit aber dennoch ein Agio von über 60% auf. Die Anleger sind so treu sind, dass es schwierig ist, Anteile zu finden. Wie lässt sich dies erklären? Richard Dahdah beantwortet unsere Fragen (Spoiler: Alle Liegenschaften werden vom Fonds nach einem identischen Modell gebaut, sind günstig, flexibel, werden günstig vermietet und teilweise zu deren Finanzierung verkauft. Die Kapitalgewinne sind hoch und das organische Wachstum verwässert nicht die Anteile der Investoren).
Im Universum der Schweizer Immobilienfonds scheint das Rezept, um das Interesse der Investoren zu gewinnen, recht einfach zu sein: Der Fonds muss mehrere Milliarden schwer sein, um eine gewisse Liquidität zu gewährleisten, und muss seit Jahrzehnten in Wohnliegenschaften in den grossen Ballungszentren investieren. Die Fonds, die eine solche Strategie verfolgen, weisen heute Agios um 50% auf.
Und dann gibt es da noch den Streetbox, einen Fonds, der in Gewerbeimmobilien investiert, an der Börse gerade einmal 260 Millionen wert ist und dennoch seit Jahren eines der besten Agios – derzeit über 60% – unter den kotierten Fonds aufweist. Wie lässt sich dieses Rätsel erklären? Wir haben diese Frage Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer bei der Procimmo SA, gestellt.
Richard Dahdah, welche Geschichte steckt hinter dem Streetbox?
Der Fonds wurde 2009 von den Gründern der Procimmo lanciert. Das Konzept war einfach: gut gelegene, flexible und nicht teure modulare Industriehallen («Boxen») zu bauen, die von Handwerkern, Kleinunternehmern oder sogar Freiberuflern genutzt werden können. Die Immobilien werden auf industrielle Weise gebaut, sodass die Bau- als auch die Verwaltungskosten niedriger sind. Gleichzeitig finanzieren wir einen Teil der Liegenschaften dadurch, dass wir 49% der Boxen verkaufen. Wir haben unsere Strategie seit 2009 nicht geändert.
Ist es einfach, Käufer für diese Flächen zu finden?
Ja, weil wir diese zum besten Preis und bei maximaler Flexibilität anbieten. Eine Box kostet ungefähr 250 000 Franken. Wir verkaufen sie also in einigen wenigen Monaten, da es in der Schweiz mehr als 600 000 Kleinstunternehmen und KMU gibt. Dazu kommen noch die Startups. Sie alle sind unsere Zielgruppe. Es ist viel einfacher als bei einem klassischen Fonds, grosse Immobilien zu verkaufen.
Wer sind die Mieter?
Wir haben wirklich alles: Garagen, Brauereien, aber auch Ärzte, eine Tanzschule, Tischler usw. Das ist übrigens einer der Vorteile des Streetbox: Wir sind für alle offen, können leicht Wände einreissen oder hochziehen, um die Räume an die Bedürfnisse unserer Mieter anzupassen. Zudem sind die Mietverträge flexibel. Die Kehrseite der Medaille: Diese Strategie erfordert eine sehr minutiöse Bewirtschaftung des Immobilienbestandes, die man nicht einer Verwaltung anvertrauen kann. Deshalb machen wir das selbst.
Sind Sie allein in dieser Nische in der Schweiz tätig?
Ja, wir sind der einzige Immobilienfonds. Aufgrund unseres Erfolgs versuchen einige, uns zu kopieren, aber es handelt sich dabei um kleinere, private oder geschlossene Gesellschaften.
Die Anlagestrategie des Fonds ist ziemlich speziell. Haben Sie die Anleger bei dessen Auflegung 2009 überzeugen können?
Es waren zunächst private Anleger, die an unsere Vision glaubten und die von Anfang an in den Fonds investierten. Ihr Engagement hat entscheidend dazu beigetragen, das Fundament für unseren Erfolg zu legen. Die institutionellen Anleger kamen erst später hinzu und sind heute immer noch in der Minderheit. Diese Dynamik spiegelt die Solidität unseres Modells wider. Es ist uns gelungen, unterschiedliche Profile zu überzeugen und gleichzeitig eine treue und engagierte Investorenbasis zu bewahren. Und die Investoren bedauern es nicht: Damals kostete ein Anteil 100 Franken, heute ist er ungefähr 600 Franken wert.
Wie gross ist der Fonds heute?
Derzeit beläuft sich das Bruttovermögen auf 242 Millionen Franken und das Nettovermögen auf 163 Millionen Franken. Der Fonds ist also ziemlich klein.
Und wie hoch ist die Rendite?
Im letzten Geschäftsjahr belief sich die Ausschüttungsrendite auf 2,6% und die Anlagerendite auf 10,4%. Aber bei all denjenigen, die uns von Anfang an ihr Vertrauen schenkten, als der Anteil noch 100 Franken kostete, liegt die Dividendenrendite bei über 15%. Im Übrigen wurde die Dividende in diesem Jahr zum ersten Mal vollständig aus den Erträgen unserer Liegenschaften bezahlt und nicht aus den Kapitalgewinnen, die wir für die künftige Entwicklung vorhalten.
Wenn wir schon davon sprechen, was ist die Wachstumsstrategie des Fonds?
Wir bevorzugen ein organisches Wachstum. Die Gewinne aus jedem Immobilienprojekt werden reinvestiert, um neue Grundstücke zu kaufen und neue Liegenschaften zu errichten. Ungefähr zwei neue Gebäude pro Jahr – das ist unser Ziel. Das Wachstum ist also sehr moderat, weshalb wir auch keine Kapitalerhöhungen durchführen. Kapitalerhöhungen entsprechen nicht unserer Strategie. So wird auch eine Verwässerung der Anteile der Investoren verhindert.
Sie haben derzeit 29 Liegenschaften, und zwar ausschliesslich in der Westschweiz. Ist der Markt nicht gesättigt?
Nein, es gibt noch Entwicklungsmöglichkeiten. Allerdings werden die bestgelegenen Grundstücke – Grundstücke, die sich in Autobahnnähe befinden – immer seltener und immer teurer. Dies hat uns veranlasst, uns neuen, eher in der Peripherie gelegenen Industriegebieten zuzuwenden. Mit Erfolg.
Sie sind ausschliesslich in der Westschweiz präsent. Die Deutschschweiz interessiert Sie nicht?
Ganz im Gegenteil – wir prüfen die Möglichkeit, in die Deutschschweiz zu expandieren.
Durch organisches Wachstum?
Grundsätzlich ja. Doch sollte es uns gelingen, mehrere wichtige Projekte gleichzeitig zu sichern, dann ist eine Kapitalerhöhung nicht ausgeschlossen.
Gibt es seitens der Anleger keinen Druck, schneller zu wachsen?
Nein. Angesichts der Ergebnisse der letzten Jahren sind sie mit unserer Strategie und der Rendite des Fonds zufrieden.
Das Agio des Streetbox liegt derzeit bei über 60%. Wie erklären Sie sich ein so hohes Agio bei einem Fonds, der nicht riesig ist und auch nicht in Wohnimmobilien investiert?
In der Schweiz gibt es keinen anderen Fonds, der eine solche Performance bietet. Der Streetbox erzielt Jahr für Jahr eine Rendite von 10%. Dieses Ergebnis ist nicht auf eine Hebelwirkung oder sinkende Zinsen zurückzuführen, sondern auf die gründliche Arbeit, die im Immobilienbereich geleistet wird. Es ist einfach: Die Dividenden, die derzeit bei CHF 15 pro Anteil liegen, werden reinvestiert. Diese Performance entspricht einer klaren Strategie, die langfristiges Wachstum anstrebt. Die Treue unserer Investoren zeugt von der Solidität und Glaubwürdigkeit unseres Ansatzes.
Ist ein so hohes Agio für potenzielle Investoren nicht abschreckend?
Es ist in der Tat sehr hoch. Doch die Investoren sind noch immer interessiert. Das ist für uns der Beleg dafür, dass unsere Strategie die richtige ist und der Streetbox immer noch Potenzial hat.
Immoday-Redaktion
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