«Die Relevanz einer Investition in einen Immobilienfonds hängt von der Rolle ab, die er in einem Gesamtportfolio spielen soll»

Für die Chief Investment Officer von Cronos Finance ist die Auswahl der Immobilienfonds, die sie ihren Kunden vorschlägt, strikt: Sie werden sowohl hinsichtlich ihrer Bewertungen als auch der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte, ihrer Liquidität und ihrer Fähigkeit, nachhaltige Erträge zu generieren, analysiert. Hinzu kommen die geografische Diversifikation sowie die Qualität des Managements. Zudem hängt die Relevanz einer Investition in einen Immobilienfonds auch von der Rolle ab, die er innerhalb des Kundenportfolios einnehmen soll.

Was indirekte Immobilienanlagen betrifft, ist der Ansatz von Rim El Bernoussi ebenso interessant wie originell: Einerseits arbeitet sie bei Cronos Finance, einem Unternehmen, das selbst zwei Immobilienfonds verwaltet, und kennt daher die Herausforderungen dieser Anlageklasse sehr genau. Andererseits ist sie als Chief Investment Officer dafür verantwortlich, für ihre Kunden Immobilienfonds auszuwählen, die zu deren Bedürfnissen und zur Stabilität ihrer Portfolios passen – was sie dazu zwingt, den Sektor kritisch und konsequent zu analysieren.

Rim El Bernoussi, wann begann Ihre erste Begegnung mit Immobilien als Anlageklasse?

Das geht auf das Ende meines Studiums an der HEC Lausanne zurück. Damals hat mich Professor Michael Rockinger, der Cronos Finance gut kannte und wusste, dass das Unternehmen einen Studierenden für eine Forschungsarbeit suchte, auf diese Gelegenheit hingewiesen. So absolvierte ich ein Praktikum bei Cronos Finance zu einem entscheidenden Zeitpunkt für das Unternehmen, das damals seinen ersten Immobilienfonds, den Cronos Immo Fund, lancierte.

Da ich ursprünglich ein starkes Interesse an Finanzen und Makroökonomie hatte, war ich begeistert, die Welt der indirekten Immobilienanlagen zu entdecken. Diese Erfahrung führte mich ganz natürlich dazu, meine Masterarbeit der Bewertung von Immobilienanlagen und deren Ähnlichkeiten mit Bewertungsmethoden auf den Aktienmärkten zu widmen. Insbesondere haben wir uns damit beschäftigt, wie Modelle aus der modernen Finanzwelt auf die Immobilienanalyse übertragen werden können – über traditionelle Ansätze wie die DCF hinaus.

Und danach sind Sie in diesem Bereich geblieben?

Nach meinem Studium habe ich schnell bei einem Start-up in Neuenburg angefangen, das unter anderem eine Plattform für Immobilien-Crowdfunding aufbauen wollte. Diese Erfahrung hat es mir ermöglicht, Immobilien aus einem weiteren Blickwinkel zu betrachten.

Wann sind Sie zu Cronos Finance zurückgekehrt?

2018 – zunächst als Analystin, dann als Portfolio Managerin und seit 2022 als Chief Investment Officer. Im Laufe der Jahre haben sich meine Verantwortlichkeiten auf alle Anlageklassen ausgeweitet, dennoch bin ich dem Immobilienbereich stets verbunden geblieben. So konnte ich die Entwicklung des Cronos Immo Fund begleiten und miterleben, wie indirekte Immobilienanlagen im Unternehmen zunehmend an Bedeutung gewonnen haben.

Was sind heute Ihre Aufgaben innerhalb der Gruppe?

Wie erwähnt bin ich seit 2022 CIO des Bereichs Asset & Wealth Management bei Cronos Finance. In dieser Funktion bin ich für die Definition der Anlagestrategie und die Vermögensallokation im Bereich der Vermögensverwaltung verantwortlich.

Konkret: Wie sieht Ihr Arbeitsalltag aus?

Meine tägliche Arbeit besteht darin, makroökonomische und finanzielle Entwicklungen zu analysieren, unsere Anlageüberzeugungen zu definieren und diese in konkrete Allokationsentscheidungen umzusetzen.

Spielt Immobilien dabei weiterhin eine Rolle?

Immobilien bleiben eine Anlageklasse, die ich sehr genau verfolge. Im Rahmen unserer Multi-Asset-Fonds und bestimmter Mandate investieren wir regelmässig in Immobilienfonds und indirekte Immobilienvehikel. Unsere beiden Allokationsfonds, die zur Kategorie der gemischten Fonds gehören, zeichnen sich insbesondere durch eine bedeutende Allokation in Schweizer Immobilienfonds aus.

Nach welchen Kriterien wählen Sie diese Immobilienfonds für Ihre Kunden aus?

Zunächst analysieren wir, welchen Platz Immobilien im Portfolio einnehmen sollen und welchen Beitrag sie hinsichtlich Diversifikation, Ertrag und Risiko-Rendite-Profil leisten können. Auf dieser Grundlage analysieren wir die verschiedenen Immobilienfonds anhand ihrer Bewertungen, der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte, ihrer Liquidität sowie ihrer Fähigkeit, nachhaltige Erträge zu generieren.

Wir legen zudem grossen Wert auf die geografische und typologische Diversifikation sowie auf die Qualität des Managements. Jedes Portfolio hat eigene Ziele und Einschränkungen, und jedes Marktumfeld bringt spezifische Bedingungen mit sich. Die Relevanz einer Investition hängt daher immer vom Kontext und der Rolle ab, die sie im Portfolio einnimmt.

Was sind Ihrer Meinung nach die grössten Herausforderungen für Immobilien und indirekte Immobilienanlagen?

In der Schweiz ist die grösste Herausforderung derzeit das Bewertungsniveau. Die Fundamentaldaten sind insgesamt solide – insbesondere im Wohnbereich – und ziehen weiterhin viele Investoren an. In diesem Umfeld wird es jedoch zunehmend schwieriger, Anlageopportunitäten mit einem wirklich attraktiven Risiko-Rendite-Profil zu finden.

Und bei indirekten Immobilienanlagen?

Hier muss zusätzlich die Dynamik der Finanzmärkte berücksichtigt werden. Kurzfristig können sich Börsenbewertungen von den immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten entfernen und Phasen von Über- oder Unterbewertung entstehen, die sorgfältig analysiert werden müssen.

Zudem werden Themen rund um die Energiewende weiter an Bedeutung gewinnen. Die Sanierung des Immobilienbestands wird in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen erfordern, stellt aber gleichzeitig auch eine Chance zur Wertsteigerung dar.

Indirekte Immobilienanlagen sind ein sehr männlich geprägtes Umfeld, zumindest in Führungspositionen. Frauen bleiben oft im Hintergrund. Wie erklären Sie sich das?

Ich weiss nicht, ob es dafür eine einheitliche Erklärung gibt, denn jeder Karriereweg ist unterschiedlich. Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass ich oft in Umfeldern gearbeitet habe, in denen Frauen in der Minderheit waren. Dennoch habe ich meine Karriere nie unter dem Blickwinkel eines Vergleichs zwischen Männern und Frauen betrachtet.

Ich habe mich stets darauf konzentriert, das zu entwickeln, was ich selbst beeinflussen kann: meine Expertise und die Qualität meiner Arbeit. Gleichzeitig ist es wichtig, dass Unternehmen weiterhin Talente auf Basis von Kompetenzen und Leistung fördern. Zudem bin ich überzeugt, dass Diversität für jede Organisation immer eine Bereicherung darstellt.

Immoday-Redaktion 

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