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Immobilier
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Immoday.ch
Dans l'Union européenne, les institutionnels recommencent à s'intéresser à l'immobilier, avec une hausse de 21 % des investissements par rapport à 2024. Sans surprise, ils privilégient les secteurs traditionnels. Mais aussi l'immobilier commercial. Par contre, ils continuent d'être très prudents avec l'immobilier de bureau. Quant à la logistique, très recherchée pendant la pandémie, la demande se tasse.
Comme en Suisse, mais avec un décalage - les taux directeur de la Banque centrale européenne restent élevés, ce qui favorise l'obligataire - les investisseurs institutionnels européens recommencent à se tourner vers l'immobilier.
Comme l'expliquent les économistes de BNP Paribas Real Estate, qui viennent de publier une étude sur le sujet, le marché immobilier européen entre dans un nouveau cycle avec une reprise qui s'est accélérée vers la fin de l'année 2024. L'investissement a augmenté de +21% par rapport à 2023, avec des hausses dans la plupart des pays.
Sans surprise, les secteurs traditionnels sont toujours privilégiés par les investisseurs, que ce soit le résidentiel, l'hôtellerie, ou les logements pour étudiants. Nous n'y reviendrons pas.
Il nous paraît plus intéressant de nous attarder sur l'immobilier commercial, qui connaît un retour en grâce, l'immobilier de bureau, toujours difficile sauf pour le prime, et l'immobilier logistique, qui connaît un fort tassement après plusieurs années euphoriques.
Les bureaux restent mal aimés sauf dans les grands centres financiers
Sans surprise, on constate qu'il existe toujours une divergence entre la performance du prime et le reste du marché des bureaux. Pour le prime, la demande reste forte, le taux de vacance est faible et les perspectives de location sont positives.
Selon BNP Paribas, les investissements dans l'immobilier de bureau se sont montés à 40 milliards d'euros en 2024 en hausse de 2 % par rapport à 2023. La première hausse depuis 2021, qui, par ailleurs, se concentre sur certains marchés particuliers, essentiellement l'Italie, alors que les investissements en France, en Grande-Bretagne en Espagne ou en Allemagne ont été à la baisse par rapport à 2023.
C'est que les fondamentaux du marché ont changé. Outre la popularité du travail à distance, les besoins des occupants ne sont plus les mêmes, avec une demande accrue de bâtiments et d'équipements de qualité, durables. Selon les économistes de BNP Paribas, les investisseurs ne misent plus sur les bâtiments anciens, avec un taux de vacance qui pourrait atteindre 9,5 %, en hausse de 40 points de base par rapport à 2024.
Par contre si l'on se concentre sur le prime, les rendements nets devraient s'élever en moyenne à 5,2 % en 2025, pour un rendement global de 9,9 % (6,6 % pour l'immobilier de bureau européen dans son ensemble)
Pour les prochaines années, les rendements nets du prime devraient rester stables, essentiellement soutenus par la croissance des loyers.
La demande pour la logistique se tasse
On le sait, la demande d'espace logistique a explosé pendant la pandémie, au plus fort de la perturbation de la chaîne d'approvisionnement. Mais aujourd'hui la situation a bien changé. En effet, pour la troisième année consécutive, la demande d'espace industriel et logistique en Europe a diminué en 2024 (-5,0 % par rapport à 2023). La baisse a été particulièrement forte en France (-24 %) et en Allemagne (-17 %).
En outre, les loyers, qui avaient augmenté de manière significative au cours des trois dernières années, jusqu'à atteindre des niveaux insoutenables pour certains opérateurs, vont se stabiliser avec une croissance juste au-dessus de l'inflation, assure BNP Paribas. Avec une exception pour les emplacements prime, les plus demandés, où les loyers devraient progresser de 2,2 % en 2025.
Avec, en outre, un taux de vacance qui reste faible, pour les emplacements prime, inférieur à 6 % dans la plupart des pays européens. Pour les actifs moins bien situés, c'est une autre histoire, les investisseurs restants hésitants.
En moyenne, en Europe, le rendement total sur ces 5 prochaines années devrait être de 8,5 % par an, selon les économistes de BNP Paribas. L'accélération de la délocalisation de la chaîne d'approvisionnement devrait favoriser la demande dans les pays d'Europe centrale et orientale, et les développements de centres de données les pays d'Europe méridionale.
Retour en grâce de l'immobilier commercial
Ces dernières années ne furent pas les plus faciles pour la vente au détail, qui a dû se redimensionner pour répondre à la nouvelle demande. Mais, aujourd'hui, les économistes de BNP Paribas estiment que le secteur a trouvé un nouvel équilibre (ils prévoient même une hausse, modeste, des loyers, de 2,3 % ces 3 prochaines années). En outre, de nouvelles opportunités pourraient émerger pour les investisseurs, dans certaines villes et pour certains types de bien, avec un rendement total estimé à 8 % en 2025. Par exemple, le secteur du luxe est resté très porteur ces dernières années, avec l'ouverture de nouvelles boutiques, mais essentiellement dans les rues commerçantes les plus populaires des plus grandes villes d'Europe,
Preuve de l'intérêt retrouvé pour l'immobilier commercial, les investissements ont été fortement en hausse en 2024, à 34 milliards d'euros (+24% par rapport à 2023). Mais des investissements très ciblés : environ un tiers pour les boutiques de luxe dont nous avons parlé et un tiers pour les entrepôts de vente au détail.
Rédaction-Immoday.ch