«Um interessante Liegenschaften zu finden, gibt es für uns nur eine Lösungund die heisst Netzwerk»

Mit der nächsten Kapitalerhöhung, die für Mai oder Juni geplant ist, wird die StoneEdge SICAV die Marke von einer halben Milliarde Bruttovermögen überschreiten. Danach will der Fonds qualitativ weiterwachsen – dies an einem Markt, an dem es immer schwieriger wird, Liegenschaften mit ansprechenden Renditen zu finden. Wenn man jedoch über ein gutes Kontaktnetz verfügt, ist es laut Vincent Milliet, Mitgründer und CEO von StoneEdge Asset Management, möglich, interessante Immobilien «off-market» zu erwerben. 

Das Jahr 2025 war für den nicht kotierten Fonds StoneEdge SICAV mit einer stark überzeichneten Kapitalerhöhung von 43 Millionen Franken, 8 Akquisitionen, 3 Verkäufen von Liegenschaften mit einem Marktwert von insgesamt 92 Millionen und rund 10 laufenden Projekten sehr ereignisreich. Die Marke von einer halben Milliarde Bruttovermögen dürfte demnächst erreicht werden, da die SICAV bald eine neue Kapitalerhöhung bekanntgeben werde, so Vincent Milliet, Mitgründer und CEO von StoneEdge Asset Management.

Vincent Milliet, wird das Jahr 2026 für verbriefte Immobilienanlagen ebenso hervorragend ausfallen wie 2025?

Wir steuern wahrscheinlich auf eine leichte Verlangsamung zu, da die Preise der Liegenschaften mittlerweile sehr hoch sind, was sich negativ auf die Transaktionen auswirkt. Doch der Markt wird sich halten, auch wenn ich mit weniger Kapitalerhöhungen als letztes Jahr rechne.

Woran könnte dieses optimistische Szenario scheitern?

An höheren Zinsen. Dies ist meines Erachtens einer der Faktoren, der sich am stärksten auf verbriefte Immobilienanlagen auswirken könnte. Doch obwohl es grosse geopolitische Risiken gibt, haben sich diese in den letzten Jahren kaum in den Bewertungen von Schweizer Immobilienanlagen niedergeschlagen. Die Schweiz wird ohnehin immer ein sicherer Hafen bleiben, insbesondere Schweizer Immobilien, die langfristig weiter an Wert gewinnen und sogar in Krisenzeiten stabile Renditen abwerfen.

Schweizer Immobilien ein Fluchtwert? Ist das nicht ein Mythos?

Die Nachfrage nach Schweizer Immobilien ist nach wie vor sehr hoch. Dies umso mehr, als die gesamtwirtschaftlichen Indikatoren (Zuwanderung, Wirtschaftswachstum, Wohnungsbau und Stärke des Schweizer Frankens) positiv sind. Die Schweiz ist derzeit für viele Investoren ein sicherer Hafen. Je schwieriger die Lage im Ausland wird, desto stärker profitieren unter anderem Schweizer Immobilien davon.

Aus einer kürzlich veröffentlichten Studie der Hochschule Luzern geht hervor, dass einige Pensionskassen die kotierten Fonds als zu teuer erachten und sich immer mehr für nicht kotierte Fonds interessieren. Können Sie diesen Trend bestätigen?

Nein, nicht wirklich. Es ist nicht festzustellen, dass die Pensionskassen aus kotierten Fonds aussteigen, um in nicht kotierte Vehikel zu investieren. Natürlich gibt es Asset Manager, die spekulieren. Sie streichen die Gewinne bei einem Börsengang ein, verkaufen, investieren sofort in einen nicht kotierten Fonds und warten zu, bis dieser an die Börse geht. Die meisten Asset Manager handeln aber nicht so.

Eines ist indes unbestritten: Die kotierten Fonds sind sehr teuer geworden.

Ich bin für eine Pensionskasse tätig und kenne deshalb die Probleme ziemlich gut. Pensionskassen investieren relativ viel direkt und streben eine gewisse Diversifikation über indirekte Immobilienanlagen an. Sie sind der Auffassung, dass kotierte verbriefte Immobilienanlagen zwar teuer sind, dafür aber bei einem Strategiewechsel die nötige Liquidität bieten.

Was plant StoneEdge im Jahr 2026?

Eine Kapitalerhöhung über 40 bis 60 Millionen Franken im Mai oder Juni. Sofern alles gut läuft, werden wir so im Laufe des Jahres die Marke von einer halben Milliarde Franken Bruttovermögen durchbrechen. Das Nettovermögen dürfte sich dann auf ungefähr 400 Millionen Franken belaufen – dies fünf Jahre nach der Übernahme der SICAV, deren Bruttovermögen damals bei rund 70 Millionen Franken lag.

Finden Sie noch interessante Immobilien zum Kauf?

Es ist nicht leicht, aber es gelingt uns. Dies ist einer der Gründe, weshalb wir im Herbst 2025 keine Kapitalerhöhung durchgeführt haben. Wir wollten zuerst über eine Akquisitions-Pipeline verfügen, die unseren Zielen entspricht.

Wie findet man interessante Objekte?

Für uns gibt es nur eine effiziente Strategie. Diese wenden wir seit der Übernahme des Fonds an und sie heisst: Kontaktnetz, Kontaktnetz, Kontaktnetz. Es ist viel Arbeit, an den Märkten aktiv zu sein und gleichzeitig eng zu verfolgen, was «off-market» passiert. Auch wenn es seltener vorkommt, so gibt es immer wieder interessante Deals. Deshalb halten wir an unserer Strategie fest. So können wir qualitativ wachsen – und dies mit einer langfristigen Anlagestrategie.

Anders gesagt: Es ist besser, nicht zu kaufen als schlecht zu kaufen? Nicht alle Investoren wenden diese Strategie an.

Dies hängt unter anderem von der Grösse des Fonds ab. Bei einem verwalteten Vermögen von 500 Millionen Franken – wie bei uns – wirkt sich eine niedrige Rendite direkt auf die Gesamtrendite aus. Bei einem verwalteten Vermögen von 3 oder 4 Milliarden Franken – wie bei den grossen kotierten Fonds – sind die Auswirkungen auf die Rendite viel geringer.

Was ist Ihr Ziel auf längere Sicht? Ein Börsengang?

Wir wollen weiterhin Akquisitionschancen nutzen und qualitativ weiterwachsen. Die Frage eines Börsengangs wird sich sicherlich stellen, wenn wir die kritische Grösse erreicht haben, die eine Börsenkotierung rechtfertigt. Derzeit wollen wir uns jedoch lieber darauf konzentrieren, weiterhin über die Qualität unseres Portfolios Wert zu schöpfen.

Üben die Aktionäre keinen Druck aus? 

Nein, sie stehen voll hinter dieser Wachstumsstrategie. Sie verstehen bestens, dass nur die Qualität des Portfolios langfristig zu Wertschöpfung führt und nicht überstürztes Handeln.

Immoday-Redaktion 

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