Immobilienfonds: Wie weit reichen die Rechte der Anleger?

Wer als unerfahrener Anleger einen Teil seiner Ersparnisse in einen Fonds investieren will, hat viele Fragen zu seinen Rechten bei strategischen Entscheiden. Von der SICAV bis zum vertraglichen Anlagefonds unterscheiden sich die Hebel erheblich. Eine Einordnung.

Das Wichtigste in drei Punkten:

Wer einige Anteile eines Immobilienfonds hält, kann nur selten auf die strategischen Entscheide Einfluss nehmen. Dennoch regeln bestimmte Mechanismen die Rechte der Anleger.
Nicht jeder Fonds ist gleich. Zwischen vertraglichen Anlagefonds, SICAV und geschlossenen Fonds unterscheiden sich die Möglichkeiten, sich Gehör zu verschaffen, beträchtlich.
Bei Uneinigkeit lassen sich mehrere Hebel in Bewegung setzen: die Anfechtung, der Zusammenschluss von Anlegern oder eine Meldung an die FINMA.

Thomas Pfefferlé

Gemessen an einem Fonds, der mehrere hundert Millionen oder gar Milliarden Franken schwer ist, sind die wenigen Anteile eines einzelnen Anlegers eine bescheidene Position. Dennoch wirft es oft berechtigte Fragen auf, wenn man seine Ersparnisse einem Dritten anvertraut. Warum wird diese Liegenschaft gekauft? Wer entscheidet über eine Kapitalaufnahme? Lässt sich ein Geschäft anfechten? «Die Antworten hängen in erster Linie von der Rechtsform des Fonds ab», erklärt Jean-Yves Rebord, Rechtsanwalt und Partner bei valfor, Spezialist für kollektive Immobilienanlagen.

Bei einem vertraglichen Anlagefonds vertraut der Anleger sein Geld einer Fondsleitung an. Er hat Informationsrechte und gesetzlichen Schutz, aber kein Stimmrecht. «In einem vertraglichen Anlagefonds steht den Anlegern unabhängig von ihrer Beteiligung keine Generalversammlung zur Verfügung, über die sie in die Governance eingreifen könnten», fasst Jean-Yves Rebord zusammen.

Anders sieht es bei einer SICAV aus, einer Investmentgesellschaft mit variablem Kapital. Der Anteilsinhaber wird zum Aktionär. Eine Aktie, eine Stimme. Er kann sich namentlich zu bestimmten Änderungen des Anlagereglements, zur Jahresrechnung oder zur Ausschüttung der Dividenden äussern. Und er kann die Verantwortlichen befragen. «Auch der kleinste Aktionär kann an der Generalversammlung ergänzende Fragen stellen», erinnert der Anwalt. Viele Informationen stehen im Übrigen bereits in den Dokumenten und Berichten des Fonds.

Stimmrecht, Wirkung und Grenzen

Zudem bleibt das Gewicht jedes Aktionärs proportional zu seiner Beteiligung. Für die Einberufung einer Generalversammlung einer SICAV braucht es beispielsweise mindestens 10% des Aktienkapitals oder der Stimmen (5%, wenn die Gesellschaft kotiert ist). Für die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands genügen 10% des Aktienkapitals. Eine Schwelle, die eine Einzelperson selten erreicht. Die Aktionäre können sich jedoch zusammenschliessen, um ihre Anliegen gemeinsam vorzubringen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann zudem eine Sonderuntersuchung durch Sachverständige verlangt werden.

Mitreden heisst aber nicht, das Portfolio zu führen. Wer als Aktionär findet, eine Liegenschaft sei zu teuer erworben worden, hat allein deswegen kein Vetorecht. Dasselbe gilt für eine Kapitalerhöhung: «In einer SICAV sind diese Mechanismen ein Führungsinstrument in den Händen der zuständigen Organe. Der Anleger kann entscheiden, ob er sich daran beteiligt oder nicht, aber er entscheidet nicht darüber», präzisiert Jean-Yves Rebord. Nach dem für Anlagefonds geltenden Grundsatz der Fremdverwaltung bleibt die Führung der Anlagen damit in den Händen der Fachleute an der Spitze des Anlagevehikels.

Wenn die Uneinigkeit anhält

Und schliessen sich die Kleinaktionäre tatsächlich zusammen, um den institutionellen Entscheiden etwas entgegenzusetzen? «Wie erwähnt ist das theoretisch möglich, in der Praxis sieht man es aber sehr selten», stellt der Anwalt fest. Der unzufriedene Anleger zieht es in der Regel vor, auszusteigen, indem er seine Titel am Markt verkauft, sofern es einen gibt, oder indem er die Rückzahlung seiner Anteile nach den geltenden Regeln verlangt. Bei den gewöhnlichen offenen Immobilienfonds erfordert diese Rückzahlung namentlich eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten auf Ende eines Rechnungsjahres. Rückgaberecht und sofortiger Ausstieg sind also nicht dasselbe.

Kommt zur Uneinigkeit ein Verdacht auf Betrug, Misswirtschaft oder einen Interessenkonflikt hinzu, lässt sich eine Meldung oder gar eine Anzeige an die FINMA richten. Die Aufsichtsbehörde prüft dann die Hinweise auf eine Widerhandlung und kann einschreiten. «Dieser Mechanismus wurde in der Praxis bereits genutzt», betont Jean-Yves Rebord. Er ersetzt allerdings keine Zivilklage, mit der sich ein individueller Schaden einklagen lässt.

L-QIF und geschlossene Fonds, die Ausnahmen

Die L-QIF, 2024 auf dem Schweizer Markt eingeführt und qualifizierten Anlegern vorbehalten, weisen eine Besonderheit auf. Sie unterstehen nicht direkt der Aufsicht der FINMA, werden aber von beaufsichtigten Instituten verwaltet. Bestimmte Immobilientransaktionen mit nahestehenden Personen bedürfen zudem der Zustimmung der Anleger. «Diese können dann eine Rolle bei der Vermeidung von Interessenkonflikten spielen», erklärt der Anwalt.

Noch eine besondere Ausnahme: die geschlossenen Fonds, etwa die Kommanditgesellschaften für kollektive Kapitalanlagen. Ohne ordentliches Rückgaberecht bleibt der Beteiligte länger gebunden oder muss einen Abnehmer finden. Im Gegenzug sehen Gesetz und Gesellschaftsvertrag weiter gehende Informations- und Mitwirkungsrechte vor. «Wer als gebundener Anleger seine Anteile nicht zurückgeben kann, für den wird es umso wichtiger, bei strategischen Änderungen mitreden zu können», betont Jean-Yves Rebord.

Zwischen dem fehlenden Stimmrecht im vertraglichen Anlagefonds, den Eingriffsmöglichkeiten in der SICAV und den besonderen Vorrechten der geschlossenen Fonds hängt die Macht der Anleger also ebenso sehr von der Rechtsform des Vehikels ab wie vom Umfang ihrer Beteiligung. Ein wesentlicher Unterschied, den man vor dem Investieren kennen sollte, um nicht nur zu verstehen, wem man sein Geld anvertraut, sondern auch, inwieweit es möglich sein wird, sich Gehör zu verschaffen, einen Entscheid anzufechten oder auszusteigen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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