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Kolumnen
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SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz»: Aktuelle Entwicklungen und Verfahren
Am 25. September 2025 lehnte der Nationalrat die Volksinitiative der SVP «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» nach einer intensiven Debatte mit 115 Rednerinnen und Rednern mit 121 zu 64 Stimmen ab. Die Diskussion, die sich über fast 11 Stunden erstreckte, zählt zu den längsten der laufenden Legislaturperiode. Damit rückt eine Initiative wieder in den Vordergrund, die die Schweizerische Volkspartei im Sommer 2023 lanciert und mit über 114’000 Unterschriften eingereicht hatte. Der Text, über den Volk und Stände abstimmen werden, hat zum Ziel, die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz bis 2050 auf 10 Millionen Einwohner zu begrenzen.
In seiner Botschaft vom 21. März 2025 empfahl der Bundesrat, die Initiative ohne direkten oder indirekten Gegenvorschlag abzulehnen, kündigte jedoch gleichzeitig eine gezielte Verschärfung des Lex-Koller-Gesetzes an – als begleitende Massnahme zur Ablehnung der Initiative.
Die Initiative möchte einen neuen Artikel (Art. 73a) in die Bundesverfassung aufnehmen, der die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz begrenzen soll
Sobald diese 9,5 Millionen Einwohner übersteigt, sollen automatisch strenge Massnahmen greifen: Aufhebung von Aufenthalts- und Niederlassungsbewilligungen für vorläufig Aufgenommene, Ausschluss vom Einbürgerungsverfahren, Einschränkung des Aufenthaltsrechts oder gar Kündigung internationaler Verträge, insbesondere des Abkommens über die Personenfreizügigkeit mit der EU. Demografie wird somit zu einem auslösenden Faktor für rechtliche und internationale Entscheidungen.
Nächster Schritt: Der Ständerat
Mit der Ablehnung durch den Nationalrat hat die Initiative eine erste entscheidende Etappe hinter sich gebracht. Das Geschäft geht nun an den Ständerat, der voraussichtlich in der Wintersession 2025 (Dezember) darüber beraten wird. Bei Differenzen zwischen den beiden Kammern wird das Differenzbereinigungsverfahren eingeleitet, um einen gemeinsamen Text zu erarbeiten, der anschliessend Volk und Ständen zur Abstimmung vorgelegt wird. Die kommenden Wochen dürften daher entscheidend sein.
Strenge demografische Steuerung – weitreichende Folgen
Die Initiative präsentiert sich als nachhaltige Antwort auf die Herausforderungen des Wachstums: Schonung der Ressourcen, Steuerung der Infrastrukturen, Schutz der Sozialwerke. Zugleich führt sie jedoch eine automatische und starre Regulierung ein, deren Auswirkungen weit über die Migrationsfrage hinausreichen könnten.
Während der elfstündigen Debatte im Nationalrat betonten die SVP-Vertreter wiederholt, dass die Zuwanderung Druck auf Wohnungsmarkt, Verkehr, Infrastruktur und Umwelt ausübe. Ihre Gegner warnten hingegen vor einer realitätsfremden und wirtschaftsfeindlichen Sichtweise, die die internationalen Abkommen, von denen die Schweiz abhängt, gefährden würde.
Doch welche Folgen ergeben sich daraus für den verbrieften Immobilienmarkt?
Auswirkungen auf den indirekten Immobilienmarkt
In unserer Branche sind die Stabilität des rechtlichen Rahmens, die Vorhersehbarkeit der Migrationsströme und das stetige Bevölkerungswachstum zentrale Faktoren. Sie beeinflussen die Anlagestrategie der Fonds, die Projektplanung und die Bewertung der von institutionellen Investoren gehaltenen Vermögenswerte.
Ein abrupter oder unvorhergesehener demografischer Rückgang könnte das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage in einzelnen Regionen stören, Renditeprognosen verändern und die Markteinschätzung für Immobilien Asset-Manager erschweren.
Langfristige Investitionen und Rechtssicherheit – Stabilität im Fokus
Das Modell des indirekten Immobilienmarkts basiert auf langfristigen Anlagehorizonten und einem stabilen rechtlichen und wirtschaftlichen Umfeld. Jede verfassungsrechtliche Änderung, die eine Begrenzung der Bevölkerung vorsieht und mit der Möglichkeit der Kündigung internationaler Verträge verbunden ist, birgt ein erhebliches Mass an Unsicherheit – schwer vereinbar mit den Erwartungen institutioneller Anleger.
Ein plötzlicher Einbruch der Zuwanderung, kombiniert mit einer wirtschaftlichen Krise infolge des Arbeitskräftemangels und möglichen Vergeltungsmassnahmen der EU, könnte die Rahmenbedingungen abrupt verändern und den Immobiliensektor empfindlich treffen.
Revision des Lex Koller
In seiner Botschaft vom 21. März 2025 empfahl der Bundesrat die Ablehnung der Initiative ohne Gegenvorschlag, kündigte aber parallel eine gezielte Verschärfung der Lex Koller an. Diese Revision soll die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Personen im Ausland sowie die Ausübung bestimmter damit verbundener Rechte verschärfen.
Diese Rückkehr zum ursprünglichen Geist des Gesetzes aus den 1960er-Jahren würde strengere Regeln für Staatsangehörige von Nicht-EU/EFTALändern bedeuten, insbesondere beim Erwerb von Immobilien, die als Betriebsstätte dienen (Verbot der Vermietung oder gewerblichen Nutzung), sowie von Hauptwohnungen.
Die Einschränkung des Zugangs ausländischer Investoren zum gewerblichen Immobilienmarkt würde de facto die Nachfrage dämpfen und die Liquidität bestimmter Fonds beeinträchtigen. Zudem könnte der Erwerb einer Hauptwohnung an die Pflicht gekoppelt werden, die Liegenschaft zu veräussern, sobald die Person nicht mehr in der Schweiz wohnt. Solche Szenarien verdienen eine vertiefte Analyse, um ihre möglichen Auswirkungen zu verstehen.
Der Bundesrat hat das EJPD beauftragt, bis Ende Sommer 2025 einen Reformentwurf der Lex Koller vorzulegen, der unter anderem die Wiedereinführung der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Beteiligungen an kotierten Immobiliengesellschaften sowie eine Regulierung des Kaufs von Ferienwohnungen oder Einheiten in Aparthotels vorsieht. Der Entwurf liegt derzeit (Stand September 2025) noch nicht vor, und seine Ausgestaltung kann sich noch ändern.
Sollten diese Massnahmen umgesetzt werden, könnten sie die Liquiditäts- und Stabilitätsfragen im indirekten Immobiliensektor zusätzlich verschärfen.
Laut RA Jean-Yves Rebord, Leiter der Arbeitsgruppe LEGAL & REGULATION bei COPTIS, ist der oben hervorgehobene Abschnitt zwar sehr beunruhigend, aber nicht neu: Es handle sich um eine Rückkehr zu den Regelungen des vergangenen Jahrhunderts, die bereits 2017 unter der Führung von Frau Badran diskutiert worden waren. Damals hatte sich COPTIS gemeinsam mit Allianz Modern Lex Koller und weiteren Institutionen deutlich gegen eine solche Rückkehr ausgesprochen.
Eine erneut relevante Frage – wie schon 2013 und 2017 – ist, ob für Immobiliengesellschaften (SI) und Immobilienfonds ähnliche Regime gelten sollen. In diesem Fall muss präzisiert werden, dass für Immobilienfonds die Kotierung oder das Vorhandensein eines geregelten Marktes eine Bewilligungsvoraussetzung darstellt, die von der FINMA nur erteilt wird, wenn die Verwaltung durch einen schweizerischen Dritten ohne ausländische Kontrolle (Fremdverwaltung) erfolgt – während bei SI die Kotierung die Bewilligungspflicht der FINMA ersetzt
Auszug aus der Botschaft des Bundesrates vom 21. März zu den Änderungen des Lex Koller-Gesetzes »
https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2025/1262/de
Der Bundesrat hat das EJPD beauftragt, bis Ende Sommer einen Reformentwurf der Lex Koller vorzubereiten. Dieser soll insbesondere die Wiedereinführung der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Beteiligungen an kotierten Immobiliengesellschaften sowie eine Regulierung des Kaufs von Ferienwohnungen oder Wohneinheiten in Aparthotels vorsehen.
Der Entwurf liegt derzeit (Stand: September 2025) noch nicht vor, und seine Ausgestaltung kann sich noch ändern. Sollten diese Massnahmen umgesetzt werden, könnten sie die Liquiditäts- und Stabilitätsfragen im indirekten Immobiliensektor zusätzlich verschärfen.
Laut RA Jean-Yves Rebord, Leiter der Arbeitsgruppe LEGAL & REGULATION bei COPTIS, ist der oben hervorgehobene Abschnitt zwar sehr beunruhigend, aber nicht neu: Es handle sich um eine Rückkehr zu den Regelungen des vergangenen Jahrhunderts, die bereits Ende 2017 unter der Führung von Frau Badran diskutiert worden waren. Damals hatte sich COPTIS im Rahmen der Allianz Modern Lex Koller gemeinsam mit weiteren Institutionen sehr deutlich gegen eine solche Rückkehr ausgesprochen:
https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/77625.pdf.
Eine erneut relevante Frage – wie schon 2013 und 2017 – ist, ob für Immobiliengesellschaften (SI) und Immobilienfonds ähnliche Regime gelten sollen. In diesem Fall muss präzisiert werden, dass für Immobilienfonds die Kotierung oder das Vorhandensein eines geregelten Marktes eine Bewilligungsvoraussetzung darstellt, die von der FINMA nur erteilt wird, wenn die Verwaltung durch einen schweizerischen Dritten ohne ausländische Kontrolle (Fremdverwaltung) erfolgt – während bei SI die Kotierung die Bewilligungspflicht der FINMA ersetzt.
Ein Thema, das COPTIS weiterverfolgt
Bislang haben weder die FINMA noch andere Aufsichtsbehörden oder Branchenverbände offiziell Stellung genommen. COPTIS wurde jedoch darüber informiert, dass der Verband Immobilien Schweiz (VIS) bereits erste Überlegungen angestellt hat und weitere Fachorganisationen folgen dürften. Der Schweizerische USPI-Verband hat seine Besorgnis bereits bestätigt. Öffentliche Stellungnahmen zu den möglichen Auswirkungen auf die verschiedenen Sektoren bleiben bisher selten.
Als repräsentativer Verband des indirekten Immobilienmarktes wird COPTIS das Thema weiterhin aufmerksam verfolgen. Der Vorstand (CODIR) und das Generalkomitee (COGEN) haben einem Austausch mit dem VIS zugestimmt, um dessen Position im Rahmen der vom Bundesrat angekündigten Vernehmlassung zu bewerten. Ein Treffen mit Frau Bettina Mutter, verantwortlich für Public Affairs beim VIS, hat bereits stattgefunden.
COPTIS behält sich vor, bei Bedarf eine eigene oder gemeinsame Stellungnahme mit anderen Institutionen zu verfassen.
Diese Initiative sowie die vom Bundesrat vorgesehenen Gegenmassnahmen werfen Fragen auf, die weit über die Migrationspolitik hinausgehen und langfristig die Dynamik des indirekten und verbrieften Immobilienmarktes in der Schweiz beeinflussen könnten.
In diesem Zusammenhang beabsichtigt COPTIS, seine Rolle als Beobachter und Informationsplattform weiterzuführen und seinen Mitgliedern neutrale, strukturierte und praxisrelevante Analysen zur Verfügung zu stellen, um mögliche Auswirkungen besser einschätzen zu können.
Cindy Monneron-Bertschy, Direktorin, COPTIS