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Kapitalerhöhung
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Neue Kapitalerhöhung und Veröffentlichung des Berichts für den Cronos Immo Fund, der das schwierige Geschäftsjahr 2019/2020 dank seiner defensiven Strategie, die eine Neuausrichtung auf Wohnimmobilien in der Westschweiz vorsieht, weitgehend unbeschadet überstanden hat. Die Dividende bleibt trotz der Kapitalerhöhungen stabil.
Der Ende 2016 lancierte Cronos Immo Fund ist ein junger Immobilienfonds, der sich ausschliesslich an qualifizierte Anleger richtet. Er hat vor Kurzem die Ergebnisse für das letzte Geschäftsjahr veröffentlicht, das am 30. September 2020 zu Ende gegangen war.
Der Fonds hat trotz Krise im Grossen und Ganzen zufriedenstellende Ergebnisse erzielt. «Die defensive Anlagestrategie des Fonds, die auf Wohnimmobilien in städtischen Gegenden abzielt, hat sich ausgezahlt», erklärt der Fondsverwalter Hervé Mützenberg. Er fügt hinzu, dass die Geschäftsimmobilien (von hochriskanten Objekten bis zu Objekten mit geringem Risiko) gerade einmal 12% des Mietertrags des Fonds ausmachen – dies bei einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 430 Millionen Franken per Ende Geschäftsjahr und einer stabilen Verschuldungsquote von 31,9%.
Kapitalerhöhungen durch Sacheinlagen
Dank dieser defensiven Strategie und den Kapitalgewinnen hat der verfügbare Erfolg von 6 auf 8,9 Millionen Franken zugenommen, sodass trotz der im Geschäftsjahr durchgeführten Kapitalerhöhungen eine unveränderte ordentliche Dividende von 2.80 Franken ausgeschüttet werden kann. Die Zahl der Anteile ist u. a. aufgrund von Sacheinlagen, einem strategischen Mittel im Hinblick auf den Erwerb neuer Liegenschaften, von 2,1 auf 2,7 Millionen angestiegen.
Die ordentliche Dividende wird dieses Jahr um eine zusätzliche Ausschüttung in Höhe von 20 Rappen erhöht. Diese entspricht einem Teil der im Geschäftsjahr realisierten Kapitalgewinne – dies bei einem Nettoinventarwert pro Anteil, der um 90 Rappen auf 106.90 Franken angestiegen ist.
«Die Liegenschaften im Genferseegebiet haben erwartungsgemäss am stärksten an Wert gewonnen», erklärt die Fondsleitung. Sie mahnt indes auch zur Vorsicht:
«Aufgrund der hohen Gebühren und Kosten, die bei einem Erwerb in den Westschweizer Kantonen anfallen, führten die im Geschäftsjahr getätigten Käufe zu nicht realisierten Verlusten, die es in den kommenden Jahren auszugleichen gilt».
Die Sanierungen von alten Gebäuden schlugen mit etwas mehr als 3 Millionen Franken zu Buche. «Ihr Return on Investment liegt somit über der Rendite der neu erworbenen Liegenschaften», versichert die Fondsleitung.
Neuausrichtung auf die Westschweiz
Nach dem Verkauf zweier Liegenschaften in der Deutschschweiz hat Cronos mit der Neuausrichtung auf die Romandie begonnen. Gemäss der neuen Strategie sollten die Kantone Waadt und Genf mittelfristig 75% des Portfolios ausmachen. Damit werde der grossen Anziehungskraft der Region und deren grossem Wachstumspotenzial Rechnung getragen. Die jüngsten Projekte befinden sich allesamt in der Westschweiz: zwei soeben fertiggestellte Objekte – eines in Aigle (VD) und eines in Saxon (VS) –, teilweise im Umtausch gegen neu begebene Anteile erworbene Liegenschaften u. a. in Lausanne, Ecublens (VD), Vevey und neue Bauvorhaben mit insgesamt rund hundert Wohnungen im Kanton Genf. Nicht zu vergessen sind der Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes in Lausanne sowie die Aufstockung einer Liegenschaft in Clarens (VD).
Neue Kapitalerhöhung
Um all diese Vorhaben zu finanzieren, will der Fonds im März 2021 eine weitere Kapitalerhöhung durchführen – eine Emission (nach der Best-Effort-Methode) von höchstens 290 295 neue Anteilen (1 neuer Anteil für 10 bisherige) für etwas mehr als 30 Millionen Franken.
Die Zeichnungsfrist läuft vom 15. bis zum 25. März 2021 und die Liberierung der Anteile ist für den 31. März 2021 vorgesehen. Der Ausgabepreis wird erst später bei der Veröffentlichung des Emissionsprospekts bekannt gegeben.