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Immobilien
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Olivier Toublan, Immoday
Für eine Pensionskasse, die mehr als 20 % ihres Vermögens in indirekte Immobilienanlagen investiert, sind die Grösse, die Vielfalt und die Liquidität des Marktes wesentliche Kriterien. Das Gleiche gilt für die Kompetenz der Fondsmanager, die zwar sehr qualifiziert, aber auch sehr teuer sind. Zweiter Teil des Interviews mit Emmanuel Vauclair, Geschäftsführer der Pensionskasse SRG SSR.
Emmanuel Vauclair ist Geschäftsführer der Pensionskasse SRG SSR, die alle Mitarbeiter der SSR – d. h. 6500 Versicherte und 2500 Renten – und eine verwaltete Vermögensmasse von 3,5 Milliarden Franken umfasst. Die Kasse investiert 21 % in Immobilien, jedoch ausschliesslich in indirekte Immobilienanlagen. Dies stellt die Verwalter der Kasse vor einige Herausforderungen, denn der Schweizer Markt ist mit nur rund vierzig Fonds nach wie vor klein. Von diesen Fonds bieten nur eine Handvoll die richtige Qualität und Grösse für die Bedürfnisse der Pensionskasse. Ganz zu schweigen von den Liquiditätsproblemen, wenn man kurzfristig einen zweistelligen Millionenbetrag herausholen möchte.
Herr Vauclair, sind Sie mit dem Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen zufrieden?
Im Grossen und Ganzen ja, aber er ist klein, zu klein. Wenn man genauer hinsieht, gibt es unterm Strich nur etwa vierzig Titel. Ausserdem ist die Zahl der Anbieter, die eine ausreichende Qualität und Grösse bieten, nach wie vor begrenzt. Für uns, die Pensionskassen, und damit die Versicherten, bedeutet das hohe Verwaltungskosten. Es gibt nur eine Handvoll wirklich kompetenter Manager, die ihren Job sicherlich sehr gut machen, aber auch nicht vergessen, ihre Dienste in Rechnung zu stellen.
Ist es für Sie kein Anreiz, zu direkten Immobilien zu wechseln und dadurch die Verwaltungskosten zu senken?
Abgesehen von Kriterien wie Diversifizierung und Marktpreise würden wir dazu ein internes Managementteam aus hochqualifizierten Fachleuten aufbauen müssen, die auch ihren Preis haben.
Was bereitet Ihnen in Bezug auf den Immobilienmarkt am meisten Sorgen?
Zwei Dinge. Erstens, das Preisniveau und seine Abhängigkeit vom Aktienmarkt. Im Gegensatz zu dem, was viele Experten glauben machen möchten, denke ich, dass es eine starke Korrelation zwischen börsenkotierten Immobilienanlagen und dem Aktienmarkt gibt. Das liess sich übrigens im Zuge der Zinskorrektur im Frühjahr 2020 beobachten, als die börsenkotierten Immobilientitel alle nach unten gingen.
Und die zweite Sorge?
Die begrenzte Liquidität des Immobilienmarktes, sowohl die von Anlagestiftungen
als auch von Immobilienfonds. Vor allem, wenn es auf dem Markt hoch hergeht.
Könnten Sie diese Liquidität nicht verbessern, indem Sie nur an Börsen kotierte Fonds nutzen?
In der Theorie ja, aber in der Praxis nicht wirklich. Vor einem Jahr haben wir eine Gewinnmitnahme genutzt und zweimal 20 Millionen Franken entnommen. Unsere Manager rieten uns dazu, diese Entnahme auf mehrere Wochen zu verteilen, weil es sonst eine negative Auswirkung auf die Preise geben könnte. Wo wir doch nur 40 Millionen Franken aus einem Markt nehmen wollten, der mehrere Milliarden schwer ist! Daraus schliessen wir, dass dieser Markt selbst für börsenkotierte Immobilienfonds nicht wirklich so liquide ist, wie wir gehofft hatten. Da wir jedoch langfristig investieren, raubt mir das nicht den Schlaf.
Spielt nachhaltige Entwicklung bei Ihren Entscheidungen eine Rolle?
Wir machen unseren Managern keine Vorgaben, sondern geben vielmehr Impulse, insbesondere was den CO2-Fussabdruck unserer Investitionen betrifft. Diesen Weg haben wir bei Immobilien, aber auch bei allen anderen Anlageklassen vor einigen Jahren eingeschlagen. Aber Vorsicht: Zu anspruchsvolle Kriterien an eine nachhaltige Entwicklung führen zu einer Reduzierung der Anzahl an Vehikel, in die man dann noch investieren kann, was sich wiederum auch auf die Diversifizierung auswirkt. Nachhaltige Entwicklung ist wichtig, auch in Bezug auf Image und Kommunikation, aber letztlich besteht unser primärer Auftrag darin, eine ausreichende Rendite zu gewährleisten, um die Versicherungsleistungen finanzieren zu können! Trotz allem ist nachhaltige Entwicklung ein wichtiges Thema für uns. Wir sind dabei, unser Portfolio schrittweise umzuwandeln. So engagieren wir uns auch seit langem in der Ethos Stiftung. Die Tendenz ist da, und alle sind dabei.
Gehen wir abschliessend noch einmal zu den Immobilien zurück – haben Sie einen Wunsch für die 2. Säule?
Was ich jetzt sage, wird Sie vielleicht überraschen, aber ich denke, das Beste für die Pensionskassen wären der Anstieg des Leitzinses und die Rückkehr der Inflation. Natürlich hätte dies zunächst eine heftige Auswirkung auf die Immobilienpreise, aber langfristig würde es die Finanzierung unserer Leistungen stabilisieren. Für Länder, die sich praktisch zum Nulltarif verschulden, ist die aktuelle Situation mit historisch niedrigen Zinsen aussergewöhnlich. Aber für Pensionskassen und ihre Versicherten sind die Auswirkungen eindeutig negativ bei Renditeaussichten, die auf nahezu Null sinken, obwohl der Gesetzgeber Nominalwertgarantien vorschreibt. Wie lange kann das noch so weitergehen? Wie lange kann ein Staat mehr ausgeben, als er einnimmt, bevor die Gläubiger sich weigern, ihm neues Kapital zu leihen? Oder bis die Notenpressen für eine Inflation sorgen? Wir befinden uns in einer völlig neuen Situation. Wie lange wird diese noch andauern?