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Redaktion • Immoday.ch
Während der SMI in der ersten Aprilwoche um 13% einbrach, verloren die kotierten Immobilienfonds lediglich 1,6%. Tatsächlich haben sich alle Immobilienanlageprodukte besser gehalten als die Aktien. Ansonsten war im März eine Abflachung mit einem leichten Rückgang des durchschnittlichen Agios auf 33,4% (36,4% Ende Februar) zu beobachten. Obwohl sich auch der Spread gegenüber den Schweizer Staatsanleihen verengt hat, zieht der Sektor mit rund zehn neuen Kapitalerhöhungen – darunter diejenige der Edmond de Rothschild SICAV, die zwischen 325 und 390 Millionen Franken einbringen soll – weiterhin Anleger an.
Eine kleine Änderung in unserer monatlichen Artikelserie über kotierte Immobilienfonds: Bevor wir uns den Ereignissen des Monats März zuwenden, können wir nicht umhin, auf das Börsenchaos der ersten Aprilwoche einzugehen, das auf die Entscheidung Donald Trumps folgte, die Zölle zu erhöhen.
Der stark defensive Charakter der Immobilienanlagevehikel
Die aussergewöhnliche letzte Woche bietet eine ausgezeichnete Gelegenheit, um zu untersuchen, wie sich Immobilienfonds – und im weiteren Sinne alle Immobilienanlagevehikel – verhalten, wenn die Börse fällt.
Während die Aktien insgesamt vom 1. bis 7. April um 13% nachgaben, verloren die kotierten Immobilienfonds nur 1,6%. Seit Jahresbeginn haben sie um 0,3% zugelegt. Das ist zwar nicht berauschend, stellt aber die Performance der Aktien (SMI: −5% bis am 7. April) deutlich in den Schatten.
Die nicht kotierten Immobilienfonds haben ihre defensive Rolle noch besser erfüllt, denn gemäss den von SFP veröffentlichten Daten blieb ihr durchschnittliches Agio in der ersten Aprilwoche unverändert.
Die Immobiliengesellschaften gaben zwar um 3,4% nach, ihre durchschnittliche YTD-Performance betrug am 7. April aber immer noch 5,9% (SMI: −5%).
Kein Trend im Verhalten der einzelnen Fonds während der Turbulenzen erkennbar
Die Zukunft können wir natürlich nicht vorhersehen – alles geht sehr schnell und wenn Sie diese Zeilen lesen, kann sich die Situation schon wieder völlig verändert haben –, aber wenigstens in dieser aussergewöhnlich turbulenten ersten Aprilwoche haben die kotierten Immobilienfonds ihren defensiven Charakter unter Beweis gestellt.
Zumindest in ihrer Gesamtheit, denn bei genauerer Betrachtung kann man feststellen, dass es keine Regel gibt. Tatsächlich wies am 7. April ein gutes Drittel der Fonds eine negative YTD-Performance auf, ohne dass ein eigentlicher Trend erkennbar ist. Von den vier grössten Fonds an der Börse, die auch die stärkste Diversifizierung aufweisen und daher den Börsenturbulenzen eigentlich am besten standhalten sollten, sind beispielsweise zwei im Plus, der UBS Sima (1,54%) und der UBS Swiss Res Anfos (1,36%), und zwei im Minus, der UBS CH Residential Siat (−1,63%) und UBS Direct Living Plus (−0,03%).
Rückgang des durchschnittlichen Agios der kotierten Fonds im März
Doch zurück zum März, der ruhiger verlief, auch wenn die Performances der Immobilienfonds nach einem trüben Januar und einem deutlich besseren Februar wieder zurückgingen. Das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds sank im März auf 33,4% (Ende Februar: 36,4%) und die YTD-Performance des SWIIT lag Ende März bei 1,9%.
Die Lage der kotierten Immobilienfonds ist etwas angespannt. Der Spread gegenüber Schweizer Staatsanleihen fiel wieder unter 200 Basispunkte, nachdem die langfristigen Zinsen im Zuge der wirtschaftlichen Unsicherheit gestiegen waren (die Langfristzinsen stiegen Mitte März stark an, bevor sie nach den Börsenturbulenzen Anfang April ebenso stark wieder fielen).
Weiterhin rege Aktivität in Sachen Kapitalerhöhungen
Das Interesse der Anleger an indirekten Immobilienanlagen ist nach wie vor gross, das belegen die zehn neuen Kapitalerhöhungen, die im März von Immobilienanlagevehikeln angekündigt wurden.
Die bisher grösste Kapitalerhöhung in diesem Jahr plant die Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, die für ihren Teilfonds Swiss (der Ende März eine Marktkapitalisierung von rund 2,7 Milliarden Franken und ein Agio von 37,8% aufwies) zwischen 325 und 390 Millionen Franken aufnehmen will. Die Kapitalerhöhung soll Ende Juli, Anfang August durchgeführt werden. In einer Pressemitteilung erklärt die SICAV, dass diese Mittel dazu verwendet werden sollen, neue gesicherte Akquisitionen zu finanzieren, laufende Entwicklungs- und Sanierungsprojekte fortzusetzen und die Fremdfinanzierungsquote zu senken.
Die andere sehr grosse Kapitalerhöhung, die sich noch in der Pipeline befindet, diejenige des UBS Swiss Sima, der 350 Millionen Franken einsammeln will, dürfte in den kommenden Wochen durchgeführt werden.
Agio des Streetbox Real Estate Fund über 65%!
Bei näherer Betrachtung der Fonds fällt auf, dass trotz eines hohen durchschnittlichen Agios eine Handvoll Vehikel immer noch ein Disagio hinnehmen müssen, das beim Sustainable Real Estate Switzerland (−13,5%, YTD-Performance: 3,1%) und beim Swiss Central City (−13,3%, YTD-Performance: 5,1%) recht hoch ausfällt.
Zudem weist eine Handvoll Fonds seit Jahresbeginn eine negative Performance auf, aber nichts Spektakuläres, ausser vielleicht die −4,4% vom Schroder ImmoPlus.
Unter den Fonds mit der besten Performance sticht der Streetbox Real Estate Fund mit einem Agio von über 65% (YTD-Performance: 8,8%) hervor. Daneben gibt es noch rund ein halbes Dutzend Fonds mit einem Agio, das über der 50%-Marke oder knapp darunter liegt. Dazu gehören auch die drei Börsenschwergewichte, die offensichtlich von einer Liquiditätsprämie profitieren: UBS Swiss Sima (49,4%), UBS CH Residential Siat (51,2%) und UBS Swiss Res Anfos (49,4%).
Weitere Fonds mit Agios von über 50%
Zum exklusiven Club der Fonds mit einem Agio von über 50% gehören auch der UBS Leman Foncipars (51,1%) und der Swisscanto RE Ifca (53,2%).
Bei der YTD-Performance liegt der SF Retail Properties mit einem Plus von 9,3% (Agio: 23,5%) an der Spitze, gefolgt vom bereits erwähnten Streetbox sowie dem UBS Direct Residential mit einem Plus von 8,1% (Agio: 47,9%). Letzterer dürfte von der bevorstehenden Fusion mit den Fonds UBS REF LivingPlus, UBS Direct Hospitality und Residentia profitieren.
Auch der SF Commercial Properties konnte zulegen (+6,2%, womit sein Agio nun mit +2,1% im positiven Bereich liegt).
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