Energieeffizienz wird wichtiger Werttreiber

Energieeffizienz wird wichtiger Werttreiber von Immobilienportfolios.

Der Wert eines Portfolios hängt zu einem wichtigen Teil von den Investitionen ab, mit denen die Attraktivität und Positionierung der Liegenschaften im Lebenszyklus angepasst und optimiert werden. Investoren werden ihr Augenmerk in den nächsten Jahren dabei vermehrt darauf richten, wie nachhaltig das Portfolio aufgestellt ist.

Auch wenn das CO2-Gesetz im vergangenen Juni vom Stimmvolk abgelehnt wurde, dürften neue politische Initiativen folgen, um die gesetzten Klimaziele zu erreichen. Davon sind insbesondere auch Gebäude betroffen, da sie rund 45% des gesamten Endenergiebedarfs der Schweiz ausmachen.

Die Immofonds Asset Management AG nimmt die Verantwortung wahr, den Anlegern auch in Zukunft ein wertbeständiges Portfolio zu sichern. Sie hat im vergangenen Geschäftsjahr eine Nachhaltigkeitsstrategie erarbeitet mit dem Ziel, den Gebäudebestand im Einklang mit der Klimastrategie des undesrates bis 2050 zu dekarbonisieren. Dazu sollen die CO2-Emissionen bis 2030 halbiert und ab 2045 auf die Nutzung fossiler Heizenergieträger verzichtet werden.

Erreicht werden soll dies durch signifikante Investitionen in den Ersatz fossiler Heizungen sowie in energetische Sanierungen und Solarstrom. Die Strategie und der Stand der Umsetzung wurden erstmals in einem Nachhaltigkeitsbericht dargelegt, welcher in Zukunft jährlich veröffentlicht wird.

Wärmeenergie

Aktuell werden rund 80% der im Portfolio verbrauchten Wärmeenergie von fossilen Energieträgern gedeckt. Der Umstieg auf erneuerbare Energien für die Wärmeerzeugung ist somit eine effektive Massnahme zur Reduktion der betrieblichen CO2-Emissionen und soll im Rahmen der anstehenden Erneuerungen konsequent umgesetzt werden.

In den kommenden fünf bis zehn Jahren steht bei rund 10% der Liegenschaften ein Ersatz der Heizung an, was den Anteil erneuerbarer Energien etwa verdoppeln dürfte.

Photovoltaik

Im Portfolio des IMMOFONDS werden derzeit drei Photovoltaikanlagen betrieben, die ungefähr 1% des Allgemein- und Mieterstromverbrauchs decken.

Das heute wirtschaftlich realisierbare Potenzial liegt bei ca. 25% des Stromverbrauchs (inkl. Mieterstrom). Der vermehrte Einsatz von Photovoltaik wird deshalb bei Sanierungsprojekten systematisch geprüft. Konkret sind derzeit drei weitere Anlagen in Planung. Die Inbetriebnahmen sind für 2022 vorgesehen.

CO2-Emissionen

Im Rahmen des Energiereportings wurde 2021 erstmalig der portfolioweite CO2-Ausstoss berechnet. Die Bilanzierung umfasst sowohl direkte (Scope 1) als auch indirekte (Scope 2) Emissionen. Da die direkten Emissionen portfolioweit rund zwei Drittel der betrieblichen Emissionen ausmachen, konzentriert sich die Fondsleitung zunächst auf die Reduktion der Scope-1-Emissionen.

Die absoluten Scope-1-Emission beliefen sich im Geschäftsjahr 2020/2021 auf rund 6'666 tCO2e. Dies resultiert bei einer Gesamtenergiebezugsfläche von 395'642 m2 in einer direkten Emissionsintensität von 16.9 kgCO2e/m2EBF.

CO2-Absenkpfad

Basierend auf dem Energiereporting definierte die Fondsleitung zusammen mit einem externen Partner einen CO2-Absenkpfad.

Dabei stützte sie sich auf die bestehenden Objektstrategien und ergänzte diese mit zusätzlichen Massnahmen für energetische Sanierungen und Neubauten, den erneuerbaren Heizungsersatz sowie die Installation von Photovoltaikanlagen, wobei der Fokus zunächst auf der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung liegt.

Mit den angenommenen Massnahmen wird der IMMOFONDS die direkten Scope 1-Emissionen bis 2030 um mehr als die Hälfte auf ca. 8 kgCO2e/m2EBF/Jahr reduzieren. Ab 2045 wird das Portfolio vollumfänglich aus nichtfossilen Quellen beheizt.

Damit der Absenkpfad realisiert werden kann, werden bei Sanierungen und Neubauten Effizienzgewinne gemäss den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich angestrebt. Zudem wird bei jeder energetischen Gesamtsanierung sowie bei jedem Neubau ein erneuerbarer Heizungsersatz angenommen. Bei Bestandsliegenschaften findet der Heizungsersatz spätestens 17 Jahre nach der Inbetriebnahme der bestehenden Heizung statt. Daraus resultiert der nachfolgende CO2-Absenkpfad für direkte Emissionen.

Von Gabriela Theus

Geschäftsführerin Immofonds Asset Management AG