Anhaltender Trend zu Kapitalerhöhungen

In den letzten Wochen wurden sechs neue Kapitalerhöhungen angekündigt. Stand Ende Februar zählen wir – alle Arten von Immobilienanlagevehikeln zusammengenommen – bereits 19 Kapitalerhöhungen im Umfang von insgesamt 2,2 Milliarden Franken. Swiss Prime Site und UBS Swiss Sima haben grosse Emissionen von jeweils über 300 Millionen Franken lanciert. Ausserdem hat der Helvetica Swiss Opportunity Fund wie geplant am 11. Februar 2025 den Sprung aufs Börsenparkett gewagt.

Nach einem fulminanten Januar ging es bei den Kapitalerhöhungen im Februar rasant weiter. Es wurden zwar weniger Emissionen angekündigt, jedoch ist deren geplantes Volumen höher. Stand Ende Februar wurden 2025 – alle Arten von Immobilienanlagevehikeln zusammengenommen – bereits 19 Kapitalerhöhungen im Gesamtumfang von über 2,2 Milliarden Franken abgeschlossen bzw. angekündigt. Dies schliesst auch die Anlagestiftungen mit ein, die zu Jahresbeginn sehr aktiv waren. Sie machen über die Hälfte dieser Kapitalerhöhungen aus. Und der Emissionsreigen geht weiter: Mehrere Fonds haben bereits angekündigt, dass sie in den kommenden Wochen ebenfalls Kapitalerhöhungen lancieren werden.

Ein Blick aufs Vorjahr unterstreicht die beeindruckende Entwicklung: So waren Ende Februar 2024 lediglich ein Dutzend Kapitalerhöhungen mit einem Gesamtvolumen von weniger als 850 Millionen angekündigt worden. Dabei handelte es sich überwiegend um kleine Fonds, die «kleinere» Beträge aufnehmen wollten. Diesen vorsichtigen Kurs fahren die Anlagevehikel auch ein Jahr später. Bei einem knappen Dutzend der seit Anfang Jahr lancierten Kapitalerhöhungen beträgt das Emissionsvolumen zwischen 30 und 80 Millionen Franken.

Aber auch grosse Emissionen im Umfang von mehreren hundert Millionen Franken feiern wieder ihr Comeback. Dazu gehört, wie schon erwähnt, der UBS Swiss Sima, der 350 Millionen Franken frisches Kapital aufnehmen will, um Liegenschaften zu kaufen, Sanierungen und Bauprojekte zu finanzieren und die Fremdfinanzierung zu senken.

300 Millionen für Swiss Prime Site

Die andere grosse Kapitalerhöhung wurde im Februar von Swiss Prime Site (SPS) lanciert und abgeschlossen. SPS erzielte durch die Platzierung von knapp 3 Millionen Aktien einen Erlös von 300 Millionen Franken.

Swiss Prime Site hat nun eine Marktkapitalisierung von über 8 Milliarden Franken und weist mit 19,7% (Stand Ende Februar) die dritthöchste Prämie unter den in der Schweiz kotierten Immobiliengesellschaften auf.

In einer Medienmitteilung erklärte das Unternehmen, dass in den kommenden Monaten weitere Akquisitionen sowie neue Projekte angekündigt werden. René Zahnd, CEO von SPS, sagte, dass das Unternehmen mit der erfolgreichen Aktienplatzierung bestens positioniert sei, um sein Immobilienportfolio weiter auszubauen und gleichzeitig eine solide Eigenkapitalbasis beizubehalten.

Parallel dazu kündigte der nicht kotierte Fonds Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial eine Kapitalerhöhung in Höhe von 80 Millionen Franken an. Der Erlös soll für den strategiekonformen Ausbau des Portfolios verwendet werden. Laut Angaben des Fonds wurde speziell für die Kapitalerhöhung «eine entsprechende «Deal Pipeline» mit attraktiven Transaktionsopportunitäten» aufgebaut.

Rege Emissionstätigkeit bei Helvetia

Auch andere sehr grosse Akteure haben sich in den letzten Wochen dem Emissionsreigen angeschlossen. So hat der Helvetia Swiss Property Fund eine Kapitalerhöhung von 166 Millionen Franken angekündigt, um den Kauf eines Immobilienportfolios von sieben Liegenschaften der Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG zu finanzieren. Der Fokus des Portfolios mit einem Marktwert von rund 252 Millionen Franken liegt hauptsächlich auf Wohnimmobilien. Zur Erinnerung: Ende September 2024 bestand das Immobilienportfolio des Fonds aus 46 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 1,1 Milliarden. Nach der Kapitalerhöhung wird der Marktwert gemäss Angaben des Fonds bei rund 1,3 Milliarden Franken notieren.

Die Helvetia Anlagestiftung führte ebenfalls eine Kapitalerhöhung durch. Die Emission von 150 Millionen Franken für die Anlagegruppe Immobilien Schweiz wurde am 28. Februar abgeschlossen. Ein Teil des aufgenommenen Kapitals soll dazu verwendet werden, mehrere Immobilien in der Deutschschweiz im Wert von über 100 Millionen Franken zu erwerben. Der Rest soll für nachhaltige Entwicklungsprojekte sowie für weitere Immobilienzukäufe in der Schweiz genutzt werden.

Eine weitere grosse Kapitalerhöhung im Umfang von 145 Millionen Franken wird derzeit von der Fondsleitung des SF Sustainable Property Fund geprüft. Das Kapital soll für den Zukauf neuer Immobilien, den Ausbau des Portfolios durch Neubau- und Sanierungsprojekte sowie für die Rückführung der Fremdfinanzierung verwendet werden.

Erfolgreicher Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund

Im Februar wagte der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) den Sprung aufs Börsenparkett. Das Portfolio des HSO umfasst 11 Immobilien mit einem Gesamtverkehrswert von rund 200 Millionen Franken. Seine Marktkapitalisierung beläuft sich auf 157 Millionen Franken. Ende Februar wurde der Fonds jedoch mit einem Disagio von 8,2% gehandelt und lag damit weit unter dem Durchschnitt (Agio von 36,4% gemäss SFP).

Für Anfang Juni 2025 ist die Zusammenlegung des HSO mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund geplant (NAV 470 Millionen Franken, Disagio 3,6%). Durch die Fusion wird ein rein kommerzieller Fonds mit einem Portfolio von rund 40 Liegenschaften im Gesamtwert von ca. 760 Millionen Franken geschaffen. Der Marktwert belief sich Ende Februar 2025 auf knapp über 630 Millionen Franken.

Redaktion-Immoday.ch