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Redaktion • Immoday.ch
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Investitionen in Ferienimmobilien in den Bergen rentieren deutlich besser als solche im Flachland – besonders, wenn sie in der Schweiz liegen.
Seit 2020 sind die Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Bergen um 34 % gestiegen – das sind zwölf Prozentpunkte mehr als im übrigen Schweizer Immobilienmarkt. Das zeigt eine kürzlich publizierte Studie der UBS. An der Spitze der teuersten Destinationen stehen wie gewohnt St. Moritz, Verbier und Zermatt. Im Vergleich zu den europäischen Nachbarn liegt die Schweiz aber nicht nur preislich vorn – auch die Preissteigerungen hierzulande fallen am stärksten aus. In den französischen und österreichischen Alpen sind die Preise seit 2020 durchschnittlich um 29 % gestiegen, in den italienischen Skigebieten um 25 %.
Die Schweizer Berge gehören zu den teuersten Immobilienmärkten überhaupt – das zeigt die kürzlich veröffentlichten Untersuchung «European Alpine Property Focus 2025» der UBS. Die Preise für Immobilienbesitz sind in dieser Region in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als im übrigen Teil der Schweiz – von den Nachbarländern ganz zu schweigen.
Die Zahlen: Seit 2020 haben die Preise um 34 % zugelegt – das sind 12 Prozentpunkte mehr als im restlichen Schweizer Immobilienmarkt. In den französischen und österreichischen Alpen betrug der Anstieg 29 % – verglichen mit 13 % bzw. 25 % im jeweiligen Landesdurchschnitt. Italienische Bergregionen verzeichneten mit 26 % einen etwas moderateren Anstieg – gegenüber 14 % im restlichen italienischen Immobilienmarkt.
UBS: In der Schweiz wird sich das Preiswachstum fortsetzen
Laut den Ökonomen der UBS scheint sich das Tempo des Anstiegs nicht zu verlangsamen. So stiegen die Preise im ersten Quartal 2025 im Durchschnitt um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr – in einigen bevorzugten Resorts sogar noch deutlicher. Besonders Saas-Fee (VS) und Disentis (GR) verzeichneten Zuwächse von über 10 %.
Und dieser Trend dürfte sich fortsetzen. Dazu trägt auch das Zweitwohnungsgesetz bei, welches das Angebot zusätzlich verknappt hat. Es ermuntert bestehende Eigentümer zudem kaum, ihre Immobilien zu verkaufen – zumindest nicht, wenn sie die Vorzüge der Alpenorte weiterhin selbst geniessen möchten.
Als Beleg dafür ist auch die Zahl der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen in den Bergregionen weiter gesunken: Im ersten Quartal 2025 lag sie nur noch bei 2,5 % des Wohnungsbestands. Die UBS erinnert in ihrem Bericht daran, dass dieser Anteil Anfang 2020 noch über 5 % betrug.
Weiter bergauf - die Schweiz wird teurer und teurer
Laut den UBS-Ökonomen dürften die Preise weiter steigen. So stieg die Zahl der Suchanfragen nach Eigentumswohnungen in den Berggebieten seit März 2024 im Jahresvergleich um 25%. Zudem stützt die Absenkung des Hypothekarsatzes die Nachfrage nach Ferienimmobilien. Und nicht zuletzt machen geopolitische Verwerfungen die Schweiz für internationale Käufer zunehmend attraktiv.
Dennoch deuten einige Indikatoren auf eine mögliche Verlangsamung der Hausse hin. Auch die Volatilität an den Börsen und die unsicheren wirtschaftlichen Aussichten könnten das Investitionspotenzial der Haushalte bremsen. Vor allem aber, so die UBS, haben die Schweizer Preise inzwischen ein Niveau erreicht, dass es den ausländischen Investoren schlicht zu teuer wird und sie nach günstigeren Gefilden Ausschau halten könnten. Denn seit 2020 sind die Preise für Ferienwohnungen in der Schweiz in Franken um 34 % gestiegen - rechnet man in Euro oder Dollar, beträgt der Anstieg fast 50 %(!).
St. Moritz bleibt teuerster Ferienort der Alpen
Bei den Top-Destinationen der Alpen finden sich die fünf teuersten Immobilienmärkte allesamt in der Schweiz – mit St. Moritz an der Spitze.
Nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012 verzeichnete der lokale Markt einen Preisrückgang von fast 20 %, erinnert die UBS in ihrem Bericht. Doch das ist längst Schnee von gestern. In den letzten zehn Jahren sind die Preise kontinuierlich gestiegen – seit Anfang 2020 um rund ein Drittel. Aktuell liegt die durchschnittliche Preisspanne bei 22'000 bis 31'000 Franken pro Quadratmeter, angetrieben durch den Mangel an Neubauten und den Ruf als international bekannte Destination. Im Luxussegment überschreitet der Quadratmeterpreis regelmässig die Marke von 40'000 Franken, oft sogar deutlich – nicht zuletzt, weil laut UBS sechsstellige Preise an besten Lagen längst keine Seltenheit mehr sind.
Im Wallis glänzen nicht nur die Sterne, sondern auch die Preise erklimmen neue Höhen
Auf den Rängen zwei und drei finden sich – wen wundert’s – die beiden renommiertesten Walliser Orte: Verbier und Zermatt.
In Verbier, wo sich der Ferienwohnungsmarkt stark am Ausland orientiert, sorgte die starke Aufwertung des Schweizer Frankens nach 2007 für einen Schock und eine Korrektur von fast 30 %. Doch dieser Rückschlag hat die ausländische Nachfrage neu belebt und in den letzten Jahren zu einer Trendwende geführt. Seit Anfang 2020 sind die Preise um über 25 % gestiegen und haben sich aktuell zwischen 22'000 und 29'000 Franken pro Quadratmeter eingependelt.
In Zermatt war der Anstieg in den letzten fünf Jahren noch ausgeprägter – laut UBS lag er bei 45 %, begünstigt durch ein äusserst knappes Angebot von unter 1 %. Aktuell bewegen sich die Preise zwischen 21'000 und 27'000 Franken pro Quadratmeter. Allerdings schränkt die Tatsache, dass der Immobilienerwerb in Zermatt nur Schweizern oder EU-Bürgern mit Wohnsitz in der Schweiz erlaubt ist, die Nachfrage ein. Eine Preisstabilisierung zeichnet sich ab.
Einzelne Schweizer Destinationen sind noch erschwinglich
In der Rangliste finden sich einige weitere bekannte Destinationen der Alpen – in dieser Reihenfolge: Gstaad, Andermatt, Flims, Arosa, Davos, Lenzerheide und die Jungfrau-Region, gefolgt von Saas-Fee und Crans-Montana.
Letztere liegt laut UBS auf Rang 12 des Rankings, mit einem durchschnittlichen Preis von 12'000 Franken pro Quadratmeter – also nur noch halb so teuer wie St. Moritz.
Wer die Tabelle der UBS mit den 42 untersuchten Schweizer Destinationen analysiert, stellt fest, dass auch Investoren mit einem etwas kleinerem Budget ihr Glück finden und eine langfristig rentable Investition tätigen können. In den letzten 10 Jahren gab es teils kräftige Schübe bei den Preisen. Spitzenreiter dabei ist Engelberg (+4.9% pro Jahr), gefolgt von Disentis (+4.8%) und etwas überraschend, der relativ kleine Walliser Ort Hérémence (+4,5%).
Die günstigeren Destinationen befinden sich im Ausland
Doch man darf sich nichts vormachen: Trotz aller Vorzüge dieser kleineren Schweizer Orte und der allgemeinen Attraktivität des Landes hat ein Ort wie Hérémence (VS) für internationale Touristen nicht den gleichen Reiz wie zum Beispiel Chamonix, Kitzbühel oder Cortina d’Ampezzo.
Letzterer gehört zu den teuersten Destinationen der italienischen Alpen und belegt im gesamteuropäischen Vergleich Rang 16 – etwa auf dem Preisniveau von Crans-Montana (VS), mit Preisen zwischen 12'000 und 18'000 Franken pro Quadratmeter.
Cortina ist allerdings eher eine Ausnahme, denn ihre italienischen «Schwestern» sind deutlich günstiger. Orte wie Courmayeur oder das Grödner Tal (Val Gardena) bewegen sich preislich auf dem Niveau von Hérémence (VS), mit durchschnittlich 9'000 Franken pro Quadratmeter. Laut UBS findet man in Italien die attraktivsten Preise unter den grossen alpinen Destinationen.
In Frankreich sieht es etwas anders aus: So liegt Courchevel preislich knapp unter Gstaad oder Andermatt – mit Quadratmeterpreisen zwischen 18'000 und 29'000 Franken.
In Frankreich – aber mit Preisen fast auf Schweizer Niveau
Frankreich hat für Skifahrer einiges zu bieten: die höchstgelegenen und grössten Skigebiete Europas – und die grösste Anzahl an Ferienimmobilien.
Val d’Isère ist mit durchschnittlichen Preisen zwischen 14'000 und 22'000 Franken pro Quadratmeter Frankreichs zweitteuerster Ort, gefolgt von Méribel, Megève und Chamonix.
Auch Österreich spielt mit: Spitzenreiter ist Kitzbühel – laut UBS der zwölftteuerste Ferienort der Alpen – mit Preisen zwischen 14'000 und 20'000 Franken pro Quadratmeter. Andere österreichische Orte wie St. Anton oder Saalbach sind da deutlich günstiger. Sie zählen zu den kleineren Destinationen der Alpen – mit ebenfalls strengen Vorschriften zur Begrenzung von Zweitwohnungen.
Also doch besser ins Hotel?
Angesichts dieses Preisniveaus stellt sich die Frage: Sollte die Ski-Begeisterten, die in der Schweiz bleiben wollen, nicht besser ins Hotel gehen? Zumal Zweitwohnungen im Schnitt nur 8 Wochen pro Jahr genutzt werden. Die UBS-Ökonomen haben nachgerechnet – und ihre Antwort lautet: nein. Zwar ist der Besitz einer eigenen Ferienwohnung teurer, aber hochwertige Hotels sind in der Hochsaison oft ausgebucht - mit Auslastungen von 80 bis 90 % in den begehrtesten Regionen. Zudem sind die Hotelpreise heute rund 33 % höher als vor fünf Jahren. Deshalb lohne es sich, die eigene Wohnung zu besitzen, sie während der eigenen Ferienabwesenheit zu vermieten – und beim Verkauf von der Wertsteigerung zu profitieren.
Immoday-Redaktion
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