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Redaktion • Immoday.ch
Die nicht kotierten Fonds setzten im Mai ihren langsamen, aber stetigen Aufwärtstrend fort (+0,33 %), nachdem sie im turbulenten Börsenmonat April ihre Rolle als defensive Anlagen eindrucksvoll unter Beweis stellen konnten. Ihr Anlageuniversum erhält im Juli Zuwachs: Die BLKB Fund Management AG, eine Tochtergesellschaft der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB), bringt mit dem BLKB Sustainable Property Fund ihren ersten Immobilienfonds auf den Markt. Dieser Neuzugang dürfte mehrere Abgänge kompensieren, denn gleich drei Fonds bereiten ihren Börsengang vor: Comunus SICAV im September / Anfang Oktober, PURE Swiss Opportunity REF im zweiten Halbjahr 2025 und MobiFonds Swiss Property im ersten Halbjahr 2026.
Der Gleichstand der beiden Kategorien wird wohl nicht von Dauer sein – doch er ist bemerkenswert: Seit Jahresbeginn verzeichnen nicht börsennotierte Immobilienfonds laut Immo Desk BCV ein Plus von +2,8 % (+0,33% im Mai) und liegen damit nur knapp hinter den kotierten Fonds, die um 3% zulegten. Dies überrascht insofern, als die börsennotierten Fonds zuletzt – analog zum Gesamtmarkt – deutlich zulegen konnten. Eine mögliche Erklärung dieser Entwicklung: Während die Aktienmärkte im April unter Druck standen, bestätigten die nichtkotierten Fonds ihre defensive Qualität – sie lagen Ende April bei +1,2 %, während kotierte Fonds mit –0,5 % ins Minus rutschten.
Ungewöhnlich hohe Agios
Die Aufwärtsbewegung der letzten Wochen hat auch das durchschnittliche Agio der nichtkotierten Fonds um 1,9% ansteigen lassen. Trotz der seit Monaten fast durchgehen positiven Kursentwicklung werden aktuell noch vier nicht börsennotierte Fonds mit einem Abschlag (Disagio) gehandelt – teils deutlich wie etwa der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien ( -9,9 %) oder UNIM Union Immobilière Suisse (-5,5%). Umgekehrt weisen drei Fonds ein für nichtkotierte Fonds ungewöhnlich hohes Agio auf: Der Raiffeisen Futura Immo Fund liegt bei +16,5 %), der MobiFonds Swiss Property bei +15,9 %) und der Comunus SICAV bei +8,3 %. Bei den Letztgenannten dürfte das hohe Agio auf die angekündigten Börsengänge zurückzuführen sein – Investoren preisen dies offenbar bereits ein.
Starke Performance seit Jahresbeginn
Seit Jahresbeginn haben nahezu alle nichtkotierten Immobilienfonds an Wert gewonnen – mit zwei Ausnahmen: Der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien verzeichnete ein Minus von 2 %, der Von Graffenried Immobilien SICAV lag sogar bei –2,6 %. Laut Immo Desk BCV, erzielten einige Fonds sogar überdurchschnittliche Renditen. Spitzenreiter ist der MobiFonds Swiss Property mit einem Total Return von +14,7 %, gefolgt von SPSS IF Commercial mit +6 % sowie UNIM Union Immobilière Suisse und Comunus SICAV, beide mit +5,8 %. Auch hier ist anzumerken, dass die starke Performance von MobiFonds und Comunus vermutlich teilweise im Zusammenhang mit den angekündigten Börsengängen zu sehen ist.
Die Basellandschaftliche Kantonalbank lanciert Immobilienfonds
Das Universum der nichtkotierten Fonds erhält im Juli Zuwachs: Die Basellandschaftliche Kantonalbank (BLKB) bringt über ihre Tochtergesellschaft, die BLKB Fund Management AG, ein neues Anlagevehikel auf den Markt – den BLKB Sustainable Property Fund. Die Erstemission – anvisiert werden CHF 160 Millionen - startet Ende Juni. Gemäss Mitteilung der Bank wird der Fonds in erster Linie in nachhaltige Wohnimmobilien investieren. Zudem besteht die Möglichkeit, auch gemischt genutzte Liegenschaften zu erwerben. Der Fokus liegt auf gut gelegenen Objekten, insbesondere in der Region Basel und der Deutschschweiz. Das Startportfolio soll ein Volumen von rund CHF 180 Millionen erreichen. Der Fonds wird vorerst nicht kotiert. Ein Börsengang ist laut Mitteilung der Bank zu einem späteren Zeitpunkt geplant.
Cronos Finance bringt neuen Immobilienfonds auf den Markt
Anfang Juni kündigte Cronos Finance die Lancierung des Cronos Immo Fund 2 für September an. Der Fonds wird zum Nettoinventarwert (NAV) emittiert – also ohne Agio. In einem Marktumfeld, in dem das durchschnittliche Agio börsennotierter Immobilienfonds inzwischen bei über 30 % liegt, dürfte dies für viele Anleger attraktiv sein. Darüber hinaus verspricht der Fonds eine geringe Volatilität. Thematisch konzentriert sich der Cronos Immo Fund 2 auf Wohnimmobilien in der Romandie. Das Startportfolio soll gemäss Pressemitteilung einen Umfang von CHF 50 bis CHF 75 Millionen aufweisen. Ein Alleinstellungsmerkmal des Fonds ist seine Wachstumsstrategie: Er richtet sich gezielt an Immobilienbesitzer, die bereit sind, ihre Liegenschaften im Rahmen eines sogenannten "Swaps" gegen Fondsanteile einzutauschen. Eine innovative Herangehensweise, die ihn klar von klassischen Immobilienfonds unterscheidet.
Nichtkotierte Fonds bleiben gefragt
Auch wenn die Ankündigung der Basellandschaftlichen Kantonalbank für Überraschung sorgte, so scheint das Timing optimal. In der Tat erfreuen sich die nichtkotierten Fonds einer ungebremsten Nachfrage seitens der Investoren. Dies zeigt sich auch an der Vielzahl jüngst angekündigter Kapitalmassnahmen mit einem Gesamtvolumen von über CHF 300 Millionen. Dazu zählt etwa die Kapitalerhöhung des Urania Real Estate SICAV, der 15 Millionen für den Erwerb neuer Liegenschaften sowie die Repositionierung eines bereits im Bestand befindlichen Grundstücks vorsieht. Auch der Futura Immo Fund von Raiffeisen plant eine Kapitalaufnahme von rund CHF 50 Millionen zur Finanzierung von Liegenschaften, die sich bereits in der Pipeline befinden. Zudem strebt der Procimmo Commercial PK eine Erhöhung von bis zu CHF 52 Millionen an – einerseits zur Erweiterung des Portfolios durch den Zukauf von Industrieimmobilien, andererseits zur Entwicklung von Projekten auf bereits gehaltenen Grundstücken. Diese Aktivitäten unterstreichen deutlich: Nichtkotierte Immobilienfonds bleiben ein attraktives Segment – sowohl für Emittenten als auch für Anleger.
Doppelschlag des Akara Diversity PK: Zwei Kapitalerhöhungen innert zwei Monaten
Der Akara Diversity PK sorgt weiterhin für Schlagzeilen: Während zahlreiche Fonds ihre Kapitalmarktaktivitäten intensivieren, setzt dieser Fonds neue Massstäbe. Kaum war die 14. Kapitalerhöhung Mitte Mai abgeschlossen – mit einem Emissionserlös von CHF 101 Millionen – folgte bereits die nächste Ankündigung: Im Juni steht die 15. Kapitalmassnahme an. Ziel ist es, zwischen CHF 60 und 80 Millionen aufzunehmen. Gemäss Angaben der Fondsleitung ist der Grund für diesen raschen Schritt die starke Nachfrage: Bei der letzten Kapitalerhöhung konnten nicht alle Zeichnungen berücksichtigt werden. Um diesem Investoreninteresse gezielt nachzukommen, wurde unmittelbar eine weitere Runde lanciert – ein klares Zeichen für das Vertrauen der Anleger und die dynamische Entwicklung des Fonds.
Comunus SICAV stärkt Kapitalbasis vor geplantem Börsengang
Wie bereits angekündigt, hat Comunus SICAV Ende Mai ihre letzte Kapitalerhöhung vor dem geplanten Börsengang durchgeführt. Der IPO wurde zwar um einige Wochen verschoben, soll aber dennoch im September oder spätestens Anfang Oktober 2025 erfolgen. Im Rahmen der Kapitalmassnahme nahm der Fonds knapp CHF 60 Millionen ein. Die Mittel dienen dem bereits gesicherten Erwerb von sechs Wohnliegenschaften in der Genferseeregion. Darüber hinaus sollen sie zur Verbesserung der Energieeffizienz im bestehenden Portfolio sowie zur Reduktion des Fremdfinanzierungsgrads auf ein moderates Niveau eingesetzt werden. Mit dieser Kapitalerhöhung dürfte Comunus SICAV vor dem Börsengang ein Nettovermögen von über CHF 500 Millionen erreichen – eine solide Ausgangslage für die angestrebte Kotierung.
Weitere Fonds in den Startlöchern für IPO
Auch andere Fonds bereiten sich auf den Sprung an die Börse vor: So plant der PURE Swiss Opportunity REF, im zweiten Halbjahr 2025 an die Börse zu gehen. Bemerkenswert ist dies insbesondere mit Blick auf das aktuelle Nettovermögen von geschätzten CHF 110 Millionen, das laut Immo Desk BCV unter der allgemein als kritisch betrachteten Mindestgrösse für einen Börsengang liegt. Ähnliche Pläne verfolgt der MobiFonds Swiss Property der Gruppe die Mobiliar. Dieser strebt sein IPO im ersten Halbjahr 2026 an. Das Portfolio des Fonds hat laut Angaben einen Marktwert von rund CHF 1,1 Milliarden.
Immoday-Redaktion
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