•
Aktuell
•
5 min
•
Immoday.ch
Die Nettorenditen für Wohnimmobilien sind 2024 im Vergleich zu 2023 leicht gestiegen (von 2,8% auf 2,9%). Gewerbeimmobilien erzielten 2024 eine Nettorendite von 3% (2023: 2,9%). Die Gesamtrendite beträgt für Wohnimmobilien 5,3% (2023: 2,9%) und für Gewerbeimmobilien 2,9% (2023: 1,4%). Die Mieten allerdings sind gemäss IAZI Swiss Property Benchmark® so stark gestiegen wie seit 20 Jahren nicht mehr (4,5% bei den Wohnobjekten, 2,9% bei den Gewerbeobjekten).
Es trudeln weiterhin Zahlen zu den Immobilienrenditen im Jahr 2024 ein. Kürzlich wurde der mit Spannung erwartete IAZI Swiss Property Benchmark veröffentlicht, dessen wichtigste Ergebnisse am IAZI Real Estate Investment Event Ende März in Genf ausführlich erläutert wurden. Bei dieser Gelegenheit wurde auch das 20-jährige Jubiläum der Veranstaltung gefeiert.
Deutlich höhere Gesamtrenditen bei Wohnimmobilien
Beginnen wir mit dem, was die Anleger am meisten interessiert: die Rendite. Dank der anhaltend hohen Nachfrage resultierten 2024 stabile Netto-Cashflow-Renditen. Sie beliefen sich auf 2,9% für Wohnimmobilien (2023: 2,8%) und 3,0% für Gewerbeimmobilien (2023: 2,9%).
Die Wohnimmobilien erzielten 2024 eine durchschnittliche Gesamtrendite von 5,3% (2023: 2,9%). Bei den Bürogebäuden und Geschäftsflächen kam es 2024 zu einer leichten Abwertung, sodass die Gesamtrendite nicht über 2,9% stieg (2023: 1,4%).
Die Preise für Wohnimmobilien steigen wieder
Bemerkenswert ist, dass die Gesamtrenditen 2024 zwar höher ausfielen als 2023, aber immer noch unter den Renditen lagen, die im Negativzinsumfeld der Jahre 2020, 2021 und 2022 erzielt wurden, und zwar sowohl bei den Gewerbe- als auch bei den Wohnimmobilien.
Das IAZI-Expertenteam stellte jedoch fest, dass die Bewertungen zumindest bei den Wohnimmobilien wieder anziehen. Während der durchschnittliche Wertzuwachs im Jahr 2023 nur 0,1% betrug, lag er 2024 bereits wieder bei 2,5%. Aber auch hier gilt: Das ist immer noch weniger als im Negativzinsumfeld (2015–2022: durchschnittlich 3,6%).
Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass der Wertzuwachs in der Zentralschweiz höher ausfiel. Dennoch verzeichneten 2024 alle Kantone einen Anstieg, mit Ausnahme des Tessins (−0,5%).
Bei den Gewerbeimmobilien sieht es weniger gut aus. Sie setzten die 2023 begonnene Korrektur fort, sodass der durchschnittliche Wertzuwachs im Jahr 2024 mit −0,1% (2023: −1,5%) immer noch negativ ausfiel. Der durchschnittliche Wertzuwachs der Jahre 2015 bis 2022 (1,6% gemäss IAZI) wurde damit bei weitem nicht erreicht.
Zudem entwickelten sich die Werte der Gewerbeimmobilien im Jahr 2024 in den einzelnen Kantonen sehr unterschiedlich. Grob gesagt sind die Werte in der Zentralschweiz gestiegen und in der gesamten Westschweiz gesunken. Aber nicht nur dort, denn der stärkste Rückgang wurde in Graubünden verzeichnet (−5%).
Stärkster Mietzinsanstieg seit 20 Jahren
Der IAZI Swiss Property Benchmark analysiert auch die Wohnungsmieten und berücksichtigt dabei sowohl die Bestandes- als auch die Neumieten. Zusammen mit dem Teuerungsausgleich und der allgemeinen Kostensteigerung (die gemäss Mietrecht teilweise überwälzt werden kann) hat die zweimalige Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Jahr 2023 mit der üblichen Verzögerung dazu geführt, dass die Wohnungsmieten im Jahr 2024 so stark gestiegen sind wie seit 20 Jahren nicht mehr: Der Median des Mietzinsanstiegs lag bei 4,5% (2023: 2,4%; 2022 1,5%). In den letzten 20 Jahren dürften die Mieten laut IAZI um 27% gestiegen sein.
Bei den Gewerbeflächen wurde ebenfalls einen Mietzinsanstieg verzeichnet, der jedoch moderater ausfiel: 2,9% im Jahr 2024 (Median), gegenüber 2,7% im Jahr 2023 und 1,1% im Jahr 2022.
Leerstandsquote sinkt sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien
Neben der Rendite und dem Mietzinsniveau ist die Leerstandsquote die dritte wichtige Kennzahl für Investoren. In einem Markt, in dem die Nachfrage das Angebot nach wie vor deutlich übersteigt, ist diese Quote – bei IAZI eine Finanzkennzahl, die den Anteil der durch Leerstand nicht realisierten Mieten an den Mieteinnahmen bei Vollvermietung angibt – nach wie vor niedrig. Bei den Wohngebäuden lag sie 2024 mit 2,2% gleich hoch wie 2023, aber tiefer als in den Vorjahren (2020 lag sie noch bei 4%).
Während die Leerstandsquote 2024 in den meisten Schweizer Grossstädten in etwa dem Landesdurchschnitt entsprach, lag sie in Zürich mit 1,5% deutlich darunter. Paradoxerweise bedeutet dies sogar eine Verbesserung gegenüber den Vorjahren, denn 2023 lag sie dort bei etwas über 1%. Die einzige Ausnahme in dieser (für Mieter) düsteren Landschaft bildet Basel, wo sich die Leerstandsquote 2024 auf 3,3% belief.
Wenig überraschend ist die Leerstandsquote bei den Büroflächen und Gewerbeimmobilien deutlich höher: Sie lag 2024 im Schweizer Durchschnitt bei 5,8% (2023: 5,9%). Aber auch hier ist der Trend seit einigen Jahren rückläufig (2020: 8%).
In einigen Grossstädten liegt die Quote deutlich über dem Durchschnitt: in Lausanne bei 7% und in Basel bei 7,6%. Umgekehrt ist der Berner Markt für Büro- und Gewerbeflächen mit einer Leerstandsquote von 1,7% im Jahr 2024 praktisch ausgetrocknet.
Wie glaubwürdig sind die Zahlen von IAZI?
Wer unsere Artikel regelmässig liest, wird feststellen, dass die publizierten Zahlen zu den Renditen von Immobilieninvestitionen oder zu den jährlichen Preisveränderungen je nach Quelle teilweise voneinander abweichen. Die Berechnungen hängen natürlich von der verwendeten Datenbasis ab, sodass die Ergebnisse unterschiedlich, die Trends aber immerhin meist ähnlich ausfallen. Wie glaubwürdig sind denn nun die Zahlen von IAZI?
Ganz einfach: Der IAZI Swiss Property Benchmark® ist eine der umfassendsten Marktanalysen. Seit 1994 stützt sich dieser Benchmark auf mehr als 15'000 Immobilien mit einem Marktwert von rund 300 Milliarden Franken. Für die Berechnung der Zahlen für 2024 hat IAZI nach eigenen Angaben insgesamt 7400 Immobilien mit einem Marktwert von über 180 Milliarden Franken analysiert. Im Detail handelt es sich dabei zu 49% um Wohngebäude mit rund 200'000 Mietwohnungen in der ganzen Schweiz, zu 22% um gemischt genutzte Immobilien und zu 29% um Gewerbeliegenschaften. Kurz, die Datenbasis ist breit genug, dass man a priori von soliden Zahlen ausgehen kann.
Redaktion-Immoday.ch