Umwandlung einer Immobilien-SICAF in einen L-QIF in der Rechtsform der SICAV

Die Immobilien-SICAF ist die einzige Form körperschaftlich organisierter kollektiver Kapitalanlagen, die keiner aufsichtsrechtlichen Überwachung unterliegt, sofern ihre Aktionäre ausschliesslich qualifizierte Anleger oder ihre Aktien an der Börse kotiert sind. Wie bei der Immobilien-SICAV handelt es sich hier um ein Beteiligungsvehikel, dessen Tätigkeit im Wesentlichen darin besteht, in eine oder mehrere Immobilien zu investieren. Der grundlegende Unterschied einer SICAF zu einer SICAV liegt in der Unantastbarkeit ihres Aktienkapitals, was bedeutet, dass Aktionäre kein Recht auf Rückkauf ihrer Anteile zum Nettoinventarwert haben. Des Weiteren profitieren SICAF-Aktionäre mit direkten Immobilienanlagen nicht von der Steuertransparenz, wie sie bei der Immobilien-SICAV besteht. Und schliesslich unterliegt der Erwerb von Anlegeraktien an einer Immobilien-SICAV nicht dem BewG, wenn sie regelmässig auf dem Markt gehandelt werden, wohingegen diese Freistellung für die Immobilien-SICAF nur dann besteht, wenn diese an der Börse kotiert ist.

Diese Ungleichbehandlung bei wirtschaftlich ähnlicher Tätigkeit beschäftigt regelmässig die Immobilienentwickler, die ihren Aktionären respektive Kunden die effizienteste Kosten-Nutzen-Lösung anbieten wollen. Bis heute führen die aufsichtsrechtlichen Beschränkungen der Immobilien-SICAV in Bezug auf den Fremdkapitalanteil (max. 33,3 % des Gebäudewerts) und die Risikoverteilung (Untergrenze von 10 Gebäuden, maximales Exposure von 25 % pro Gebäude, Unmöglichkeit des Erwerbs von Immobilien ohne gültige Genehmigung usw.) in Verbindung mit dem FINMA-Bewilligungsverfahren bei der FINMA und der dafür einzurichtenden operativen Struktur dazu, dass Immobilienentwickler trotz der Doppelbesteuerung ihrer Gewinne bei der Ausschüttung an ihre Aktionäre noch immer häufig die Immobilien-SICAF bevorzugen.