5 Minuten mit Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate bei Patrimonium

Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate bei Patrimonium, verantwortlich für den Patrimonium Swiss Real Estate Fund.

'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.
 

Agnès Haulbert, erzählen Sie uns etwas über sich selbst.

Ich bin Franko-Schweizerin und wohne in Lausanne. Beruflich bin ich Verwalterin des Immobilienfonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund, der 2007 lanciert wurde und an der Börse kotiert ist. Ich habe an seiner Auflegung und seinem Ausbau mitgewirkt: Wir haben bei null angefangen und verwalten heute ein Vermögen von rund 1,1 Milliarden Franken.

Wie sind Sie im Immobilienbereich gelandet?
 

Während meines Studiums an der HEC Lausanne habe ich Praktika in der Branche absolviert. Es hat mich interessiert und hat mich zu einer Weiterbildung am Institut d’études immobilières in Genf bewogen, die ich mit einem Diplom abgeschlossen habe. Was folgte, war ein Zusammentreffen glücklicher Umstände. Als 2007 Patrimonium und gleichzeitig der Swiss Real Estate Fund gegründet wurden, suchte das Gründungsteam jemanden mit meinem Profil. Ich habe 2007 als Junior angefangen und mich dann nach und nach hochgearbeitet, bis ich schliesslich Fondsmanagerin wurde.

Was gefällt Ihnen an Immobilien?
 

Die wirtschaftlichen Aspekte, die Zahlen, die Finanzen und das Management gefallen mir sehr. Doch auch das Konkrete mag ich. Ich arbeite also lieber mit einer Immobilie, die es tatsächlich gibt und die greifbar ist, als mit einem Aktienportfolio.

Ihren Enthusiasmus merkt man Ihnen auf jeden Fall an.
 

Es ist ein Beruf, der mich begeistert. Wenn man mit den Investoren spricht, ist es sehr finanzlastig, wenn man hingegen mit den Immobilienverwaltungen und den Mietern zu tun hat, geht es sehr menschlich zu. Kurzum: Kein Tag ist wie der andere.

Sie sind auch eine der wenigen Frauen an der Spitze eines Immobilienfonds in der Westschweiz.
 

Ich stelle fest, dass sich heute immer mehr Frauen mit Immobilien beschäftigen. Als ich vor fünfzehn Jahren angefangen habe, musste man sich in einem Umfeld, das ziemlich männerdominiert war und immer noch ist, jedoch seinen Platz erkämpfen. Man musste seine Fähigkeiten und Kompetenz unter Beweis stellen. Doch dann lief alles gut.

Was ist Ihre wichtigste Charaktereigenschaft?
 

Effizienz und Gründlichkeit. Die Liegenschaften, die ich verwalte, kenne ich aus dem Effeff.

Und was sind Ihre Hobbys?
 

Reisen, am liebsten im südlichen Afrika: weite Landschaften mit Tieren und keine Bauten, keine Städte am Horizont. Eben ein richtiger Tapetenwechsel! Eine andere grosse Leidenschaft von mir sind Autos.

Was ist Ihr Lieblingsmodell?
 

Der Porsche 911. Ich hoffe, mein nächster Wagen.
 

Kommen wir auf den Patrimonium Swiss Real Estate Fund, den von Ihnen geleiteten Anlagefonds, zurück.
 

Wie ich bereits gesagt habe, wurde der Fonds 2007 lanciert. Wir verwalten derzeit ein Vermögen von rund 1,1 Milliarden Franken. Das entspricht 69 Objekten, vor allem Wohnimmobilien bzw. 2650 Wohnungen, die sich hauptsächlich in der Westschweiz, in der Nähe grosser Städte, befinden.

Mit welchem Rentabilitätsziel?
 

Ungefähr 4%.

Ist es in der Schweiz noch möglich, Objekte mit einer solchen Rentabilität zu finden?
 

Es wird sehr schwierig. Insbesondere angesichts eines Umfelds, in welchem die Preise von sehr grossen institutionellen Anlegern, die in Bezug auf die Rendite weniger hohe Ansprüche stellen, stetig in die Höhe getrieben werden. Diese Investoren sind bisweilen mit 2,5% zufrieden.

Wie machen Sie es also?
 

Man muss eine etwas andere Strategie anwenden. Wir kaufen beispielsweise oft alte Liegenschaften, die wir dann sanieren. Oder Geschäftsimmobilien, die wir dann in Wohnobjekte umbauen. Im Übrigen verfügen wir intern über ein technisches Team, das diese Umbauten und Sanierungen begleitet. Auf diese Weise haben wir eine bessere Kontrolle über die Kosten, das Budget und den Zeitplan der Arbeiten. So können wir auf Zwischenhändler verzichten und die Rendite steigern.

Und wie schätzen Sie den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen ein?
 

Es ist ein ziemlich komplizierter Markt. Wie ich bereits gesagt habe, sinken die Renditen immer weiter, und ich frage mich, wie weit noch. Für gut gelegene Liegenschaften im Zentrum von Zürich akzeptieren einige institutionelle Anleger heute eine Rendite von 2%! Gleichzeitig nimmt der Wert unserer Immobilien stetig zu. Auch hier frage ich mich: Wo ist die Grenze?

Was tun Sie in diesem Umfeld?
 

Ganz ehrlich: Es wird schwierig, Investitionen mit einer interessanten Rendite zu finden. Wir konzentrieren uns deshalb auf unsere Gebäude. Wir haben mehrere Aufstockungen und Dachgeschossausbauten vorgenommen, sind dabei, einige Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln, und investieren weiterhin in die Sanierung unserer ältesten Gebäude. So steigern wir den Wert unseres Immobilienparks und erhalten seine Rentabilität.

Wenn ich Sie also richtig verstehe, ist keine Kapitalerhöhung für den Erwerb neuer Immobilien in Sicht.
 

Nein, kurzfristig ist keine Kapitalerhöhung geplant.
 

Olivier Toublan für Immoday