Aktuelle Fondstrends und alternative Strukturierungs-Möglichkeiten

Die unabhängige Schweizer Fondsleitung Solufonds SA ist ein Spezialist für Private Label-Fondslösungen. Thomas Zimmermann, Senior Executive in Business Development & Client Relations, spricht mit der ImmoDay-Redaktion über Strukturierungs-Opportunitäten für Schweizer Anlagefonds und aktuelle Fondsmarkttrends.

Thomas Zimmerman, an welchen Projekten arbeiten Sie zurzeit?

An sehr vielen (lacht), denn unsere Pipeline ist voll und erstreckt sich über alle liquiden und illiquiden Anlageklassen hinweg. So steht beispielsweise die Lancierung eines Schweizer Private Real Estate Debt Fonds unmittelbar bevor, der in grundpfandgesicherte Kredite investieren wird. In dieser ausgeprägten Form wird es das erste regulierte Produkt seiner Art in der Schweiz sein. Zudem hält uns das Tagesgeschäft auf Trab. Denn nachdem wir im laufenden Jahr bereits drei Immobilienfonds in der Form von Immobilien-SICAVs lancieren durften, nehmen nun natürlich auch zahlreiche Liegenschafstransaktionen innerhalb der nunmehr 11 Immobilienfonds, welche wir auf unserer Private Labelling Plattform als Fondsleitung für unsere Kunden verwalten, unsere Zeit in Anspruch. Mit den laufenden und kürzlich realisierten Fondsprojekten haben wir unsere führende Rolle als Fondsleitung im Bereich Immobilien weiter festigen können. Neben den alternativen Anlagestrategien der Privatmarkt- und Immobilienfonds beschäftigen uns aber auch traditionelle Wertschriftenfondsprojekte, wie eine kürzlich lancierte Aktienstrategie mit Fokus auf Europäischen Aktien und Derivate-Overlay.  Durch alle diese Projekte hat Solufonds es in den letzten 24 Monaten geschafft ihre administrierten Vermögen auf CHF 3.5 Mrd zu verdoppeln.

Die Strukturierung von Immobilienfonds in der Form von Schweizer SICAVs scheint  en vogue zu sein?

In der Tat. Auch wenn ein Grossteil der Immobilienfonds weiterhin in vertraglicher Rechtsform aufgesetzt werden, zeichnet sich gerade im Bereich der Private Labelling Fonds eine Trendänderung ab. Denn während die Wahl der Rechtsform auf der Investorenseite kaum relevant ist, spielt sie für den Promoter des Fonds hingegen eine massgebende Rolle. Die Trennung vom Fondsinitiator/-sponsor und der rechtlichen Eigentümerschaft macht es insbesondere bei den direkt investierenden Immobilienfonds notwendig, sich fundierte Gedanken zur Rechtsstruktur zu machen. So bietet eine SICAV beispielsweise einzigartige Vorteile hinsichtlich der Kontrolle, da nicht die Fondsleitung, sondern die SICAV mit juristischer Rechtspersönlichkeit die formelle Eigentümerschaft und somit formelle Inhaberin der Anlagen ist. Auch bezüglich Unabhängigkeit und Flexibilität ist die SICAV überlegen und erlaubt dem eigentlichen Auftragsgeber/Sponsor des Fonds mehr Mitspracherecht über seine Produktidee sowie die entsprechende Dienstleistungsstruktur, da die SICAV dem Sponsor über den Verwaltungsrat der SICAV und die Unternehmensaktien ermöglicht, sämtliche Dienstleister inklusive der Fondsleitung einfacher mitzubestimmen und auszutauschen. Auch ergeben sich für die SICAV gegenüber der vertraglichen Fondslösung steuerliche Vorteile. Zusammenfassend erachten wir die SICAV für unsere Kunden als die fairste und vorteilhafteste Strukturlösung für direktinvestierende Immobilienfonds. Diese einzigartige Kompetenz wird auch dadurch untermauert, dass wir mittlerweile in der Schweiz die meisten SICAV Lösungen aufgesetzt haben und administrieren.

Warum empfiehlt sich die Anlage in Fonds mit Fokus auf die Immobilienentwicklung?

Buy-and-Hold-Strategien zeigen nur noch limitiertes Renditepotenzial. Fondsvehikel hingegen, die der Immobilienentwicklung dienen, konzentrieren sich auf den wertschöpfungsreichsten Teil im Lebenszyklus einer Immobilie und können vor allem durch den späteren Verkauf – also nach der Entwicklung der Immobilien – einen höheren Ertrag für den Anleger generieren. Aufgrund von aufsichtsrechtlichen Anforderungen sind für Immobilienentwicklungs-Strategien spezielle Strukturierungsmerkmale gefordert. Das ist genau unser Kerngeschäft, da wir unseren Kunden gezielt zur Seite stehen und so effiziente Strukturen für sie und ihre Käufer bieten können.

Sie erwähnten eingangs Private Debt Funds. Weshalb nehmen sie an Bedeutung zu?

Generell scheinen bestehende Finanzierungsmodelle die Bedürfnisse der Unternehmer nicht abschliessend abzudecken. Ergänzende alternative Finanzierungsformen sind gesucht. Private Debt deckt sowohl die Unternehmer- als auch die Investorenbedürfnisse ab und verspricht als alternative Anlageklasse aufgrund des interessanten Risikoprofils attraktive Erträge. Zudem bieten Private Debt Funds interessante Strukturierungsmöglichkeiten sowohl auf der Eigenkapital- als auch auf der Fremdkapitalseite.
 

Welche weiteren Trends beobachten Sie in der Vermögensanlage?

Einerseits hält die zunehmende Verbriefung von Immobilien-Portfolios an, wobei sich primär vermögende Private, Family Offices, Vermögensverwaltungen und Versicherungen entscheiden, ihre Immobilien effizient und sinnvoll zu strukturieren. Anderseits sehen wir Strukturierungs-Opportunitäten, die sich aus Veränderungen der Regulierung ergeben so etwa die L-QIFs –, aber auch alternative Wertschriftenfonds wie KmGKs, welche auch als so genannte Swiss Limited Partnerships bezeichnet werden, und Privatmarkt-Vehikel für Privat Debt oder Private Equity.

Welche Hoffnungen verbinden Sie mit der neuen Fondskategorie L-QIF? Für wen ist diese Ihrer Meinung nach besonders interessant?

Der L-QIF wird eine innovative Alternative zu den bestehenden Schweizer Fondstypen darstellen, soll mehr Freiraum bei der Errichtung von Anlagevehikeln gewähren und wird aufgrund von Änderungen im Produktbewilligungsprozess Zeit- und Kostenaufwände für die Erlangung der entsprechenden Produktgenehmigung einsparen. Der L-QIF ist aus unserer Sicht besonders für Institutionelle interessant, die bis anhin ähnliche Produkte oder Strukturierungsvorteile vor allem in ausländischen Fonds gefunden haben und das jetzt – gezielt für Schweizer Investoren optimiert – in einem Schweizer Kleid umsetzen können oder einfach noch mehr Flexibilität in einer Schweizer Fondsstruktur suchen. Zudem wird der L-QIF auch Multi-Strategie Immobilienfonds ermöglichen und so endlich auch Rendite- und Entwicklungsstrategien in einem Fonds beliebig verbinden lassen.

Solufonds ist komplett unabhängig von einer Bank oder einem Finanzinstitut. Stellt das einen Vorteil für Ihre Kunden dar?

Wir sehen dies so. Als Schweizer Fondsleitung mit dem Kerngeschäft der Strukturierung, Aufsetzung und Verwaltung von Private Label-Fondslösungen erbringt das Unternehmen seine Dienstleistungen vor allem für Vermögensverwalter, Kantonal- und Privatbanken, Versicherungen, Family Offices sowie Anlagestiftungen und Pensionskassen. Die meisten Kunden verfügen über keine eigene Plattform zur Lancierung und Administration von Kollektivanlagen und entscheiden sich daher bewusst für ein Outsourcing an einen Spezialisten, welcher sich um sämtliche rechtlichen und operativen Belange der Fondshülle kümmert. Dabei ist die Unabhängigkeit von einer Bank oder einem Finanzinstitut absolut matchentscheidend, was bedeutet, dass Solufonds keine eigenen Produkte verwaltet und somit zu keinem Zeitpunkt in einem Interessenkonflikt mit den Produkten seiner Kunden steht. Letztere schätzen insbesondere auch die offene Ausgestaltung, die ihnen beispielsweise die freie Wahl der Depotbank sowie Immobilienschätzer, Market Maker und Vertriebsträger ermöglicht.