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Interview
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4 min
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Olivier Toublan-Immoday.ch
Angesichts der Agios einiger kleiner Fonds, deren Gesamtvermögen deutlich unterhalb der Schwelle liegt, die von Experten gemeinhin als kritische Grösse angesehen wird, stellt sich die Frage, wie relevant dieses Kriterium heutzutage noch ist. Besonders für Anleger, für die die Anlagestrategie, die Qualität der Asset Manager und die Rentabilität wichtiger ist als die Fondsgrösse, so Cyril de Bavier, CEO der Swissroc Group.
Vor etwas mehr als drei Jahren hatten wir einen Artikel über die kritische Grösse von Immobilienfonds veröffentlicht. Damals wurde sie von den befragten Experten auf 1 Milliarde Franken geschätzt. Inzwischen ist jedoch viel passiert. Durch die Zusammenlegung der verschiedenen Immobilienfonds von Credit Suisse und UBS kommen demnächst Fondskolosse mit einem Volumen von jeweils mindestens 3 Milliarden Franken auf den Markt, die allesamt führend in ihrem jeweiligen Segment sind. Was bedeutet das für die kritische Grösse? Hier scheiden sich die Geister. Einigen Experten zufolge liegt sie nunmehr bei 2 Milliarden Franken. Andere wiederum sind der Meinung, dass die kritische Grösse kaum noch relevant sei. Um Licht ins Dunkel zu bringen, haben wir unsere Umfrage wiederholt. Dafür haben wir unter anderem mit Cyril de Bavier, CEO der Swissroc Group, gesprochen.
Cyril, was gilt heutzutage für einen Immobilienfonds als kritische Grösse?
Darauf gibt es keine einfache Antwort. Meine Sichtweise hat sich in den letzten Jahren ziemlich gewandelt. Eines ist jedoch klar: Ein Fonds muss eine Mindestgrösse haben, damit die Gebühren, Kommissionen und sonstigen Betriebskosten, wie die regulatorischen Vergütungen für die Fondsleitung oder den Immobilienmanager, sich auf einem branchenüblichen Niveau bewegen, damit die Verwaltungs- und Rechtskosten gedeckt werden können und damit ein erfahrenes Immobilien-Asset-Management-Team beschäftigt werden kann, zumal die Talente in diesem Sektor immer noch rar und somit sehr begehrt sind. Das ist allerdings bereits bei rund 300 Millionen Franken der Fall. Für 80% der rund 60 in der Schweiz kotierten und nicht kotierten Fonds ist das also kein Problem.
Reicht das aus, um Investoren zu überzeugen?
Viele Experten vertreten die Ansicht, dass ein Fonds ein deutlich grösseres Volumen braucht, um bestimmte – vor allem institutionelle – Anleger für sich zu gewinnen. Ich habe da allerdings meine Zweifel. Heutzutage werden fast alle kotierten Fonds unabhängig von ihrer Grösse mit einem Agio gehandelt. Das zeigt, dass auch eine Nachfrage nach kleinen Anlagevehikeln besteht. Bei den grössten Fonds, die oft die höchsten Agios haben, gibt es zweifellos eine Liquiditätsprämie. Es gibt aber auch Gegenbeispiele wie die Streetbox Real Estate SICAV. Der Fonds gehört mit einer Marktkapitalisierung von 250 Millionen Franken zu den kleinsten im Index, weist aber auch das höchste Agio auf (60% Stand Mitte März 2025). Für mich ist das ein Beweis dafür, dass für manche Anleger nicht die Fondsgrösse ausschlaggebend ist, sondern die Anlagestrategie, die Qualität des Asset Managers und die Performance.
Mit einer Marktkapitalisierung von 250 Millionen Franken ist ein Fonds aber nicht in den Vehikeln vertreten, die den SWIIT-Index nachbilden. Gerade die sind bei den zahlreichen Indexanlegern aber sehr beliebt.
Genau, da wäre noch das «Problem» der passiven bzw. Indexanleger. Ein Grossteil der institutionellen Anleger investiert bekanntermassen in Vehikel, die den SWIIT nachbilden. Um in diesen Vehikeln vertreten zu sein, muss ein Fonds schätzungsweise mindestens 1% des Index ausmachen, sprich eine Marktkapitalisierung von rund 700 Millionen Franken aufweisen. Über zwei Drittel der kotierten Fonds haben diese kritische Grösse. Das ist aber noch weit von den 2 Milliarden Franken entfernt, die einige Experten mittlerweile als kritische Grösse ansehen.
Gilt das auch für Immobiliengesellschaften?
Bei Immobiliengesellschaften sieht es etwas anders aus. Sie sind Teil eines internationalen Index, während der SWIIT nur die kotierten Schweizer Fonds berücksichtigt. Das heisst, sie müssen ein deutlich grösseres Volumen aufweisen, um in den Vehikeln vertreten zu sein, die ihren Index nachbilden.
Je grösser der Fonds, desto höher ist in der Regel auch seine Liquidität, oder?
Das stimmt zwar, ist aber nicht immer der Fall. Einige historische Fonds, deren Volumen deutlich über einer Milliarde Franken liegt, sind sehr illiquide. Ihre Anteilseigner sind sehr treu und zeichnen praktisch jede Kapitalerhöhung. Heutzutage ist die Nachfrage der Anleger ohnehin so gross, dass die Fondsgrösse kaum eine Rolle spielt und sie sich mit der verfügbaren Liquidität zufrieden geben.
Olivier Toublan-Immoday.ch