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Interview
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4 min
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Olivier Toublan • Immoday.ch
Comunus SICAV geht einen eigenen Weg: Seit der Lancierung wird die Verwaltung des Fonds vollständig intern organisiert – ein Ansatz, der unter kleineren Gesellschaften eher unüblich ist. Diese setzen in der Regel auf externe Fondsleitungen, um von deren Fachwissen und strukturellen Ressourcen zu profitieren. Für Julien Baer jedoch überwiegen die Vorteile der internen Lösung: mehr Tempo, grössere Flexibilität und höhere Effizienz – drei zentrale Faktoren, um sich als neuer Anbieter im Markt durchzusetzen.
Während milliardenschwere Immobilienfonds grosser Banken oder Versicherungen traditionell auf eine interne Verwaltung setzen, greifen kleinere und unabhängige Vehikel aus praktischen Gründen häufig auf externe Fondsleitungen zurück. Doch es gibt Ausnahmen. Comunus SICAV zählt dazu. Nach einer weiteren Kapitalerhöhung im Mai wird das verwaltete Vermögen bei rund 850 Millionen Franken liegen. Eine Grössenordnung, in der sich viele Fondsanbieter normalerweise für ein ausgelagertes Modell entscheiden würden. Warum Comunus bewusst anders handelt, erklärt CEO Julien Baer im Gespräch.
Julien Baer, Comunus SICAV hat keine externe Fondsleitung. Was sind die Gründe für diese Entscheidung?
Was die Fondsleitung betrifft, befinden wir uns in einer eher atypischen Situation: Wir sind eine selbstverwaltete SICAV – ein spezieller Status, der im Kollektivanlagengesetz (KAG) vorgesehen ist. Dies erlaubt es uns, alles intern zu verwalten, ohne formell eine Fondsleitung beauftragen zu müssen. Diese Situation wird sich jedoch bald ändern.
Wieso?
Die Struktur einer selbstverwalteten SICAV bringt gewisse Einschränkungen mit sich, da es beispielsweise nicht möglich ist, neue Produkte aufzulegen – insbesondere keine L-QIFs. Unabhängig davon wird sich organisatorisch für die Teams nichts ändern, da die selbstverwaltete SICAV Comunus bereits heute alle erforderlichen Kompetenzen einer Fondsleitung inhouse vereint.
Einverstanden, aber wieso möchten Sie alles intern verwalten?
Dies erlaubt uns vor allem, die Entscheidungswege kurz zu halten. Wenn wir zum Beispiel eine Akquisition tätigen wollen, müssen wir nicht zuerst die Genehmigung einer Fondsleitung einholen. So können wir rasch auf Marktbewegungen reagieren und Entscheidungen innerhalb weniger Stunden treffen – zumal alle beteiligten Mitarbeitenden im selben Büro sitzen. Die interne Verwaltung gibt uns zudem die volle Kontrolle über die Finanz- und Geschäftszahlen, die wir für die Fondsführung oder zur Beantwortung von Anliegen unserer Aktionäre benötigen. Auch hier sind wir deutlich schneller und effizienter, als wenn wir diese Informationen erst bei einer externen Fondsleitung einholen müssten.
Bringt die Entscheidung, alles intern zu verwalten, auch Nachteile mit sich?
Gelegentlich fehlen uns gewisse Spezialkompetenzen – etwa im juristischen Bereich oder bei steuerlichen Fragestellungen. In solchen Fällen greifen wir auf externe Experten zurück, auch wenn dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Wie setzt sich das Team von Comunus SICAV zusammen?
Wir sind rund zehn Personen, die die SICAV verwalten – darunter vier Mitarbeitende, die sich um die Fondsadministration kümmern (einschliesslich Buchhaltung): der CFO, eine Verantwortliche für Compliance sowie zwei Buchhalter. Es handelt sich um vielseitig einsetzbare Mitarbeitende, die bei Bedarf den Rest des Teams bei spezifischen oder temporären Aufgaben unterstützen können.
Sprechen wir über die Kosten. Ist eine interne Verwaltung teurer als eine externe?
In unserer Situation und in Bezug auf unsere Grösse wäre der Beizug einer externen Fondsleitung wahrscheinlich etwas günstiger. Doch das entspricht nicht unserer Strategie. Denn, wie bereits erwähnt, würden wir dadurch an Schnelligkeit, Flexibilität und damit auch an Managementqualität verlieren.
Nicht wenige Experten sind der Ansicht, dass es sich unterhalb einer bestimmten Minimalgrösse nicht lohnt, sich als Fondsleitung zu organisieren.
Dieses Problem tritt vor allem bei kleineren Fonds auf – grob gesagt bei einem Gesamtvermögen von unter 300 Millionen Franken. Auf diesem Niveau reichen die Gebühren für das Fondsmanagement sowie die aus Käufen und Verkäufen von Liegenschaften generierten Kommissionen im Rahmen einer Portfolio-Wertsteigerungsstrategie nicht aus, um ein leistungsfähiges Managementteam zu finanzieren. Dieser Kostenblock ist weitgehend fix und unabhängig von der Fondsgrösse. Als wir unseren Fonds lancierten, erlebten wir dies selbst und verzeichneten während mehrerer Jahre Verluste. Es war jedoch eine bewusst gewählte Strategie, die auf das zukünftige Wachstum des Fonds ausgerichtet war. Heute, mit einem Gesamtvermögen von rund 750 Millionen Franken (nach der nächsten Kapitalerhöhung), ermöglichen die Gebühren eine problemlose Finanzierung unseres Managements. Der Beweis dafür ist die deutliche Senkung unserer TER in den letzten Jahren.
Wo steht diese heute?
Sie beträgt aktuell 0,74%, was dem Branchendurchschnitt entspricht. Für Investoren ist dieser Wert jedoch nur eines von vielen Kriterien bei der Anlageentscheidung. Entscheidend bleiben die langfristige Anlagestrategie und die Performance des Fonds. Hier sind wir gewissermassen der lebende Beweis dafür: Trotz einer bei der Lancierung etwas höheren TER haben uns die Investoren aufgrund der überdurchschnittlichen Performance die Treue gehalten.
Olivier Toublan • Immoday.ch
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