Die Anleger, die in indirekte Immobilienanlagen investieren, interessieren sich heute mehr für die Dividendenstabilität als für den Börsenkurs
16/02/2021
3 min
Arnaud de Jamblinne, CEO des Immobilienfonds La Foncière, sieht seinen Auftrag hauptsächlich darin, für nachhaltige und vorzugsweise steigende Dividenden zu sorgen. Der Börsenkurs ist zweitrangig. Dasselbe gilt auch für das Agio, das immer weiter steigt: Die Anleger und nicht der Fondsverwalter entscheiden, ob es zu hoch ist.
Der Immobilienfonds La Foncière hat seine Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2019/20 veröffentlicht. «Sehr gute Ergebnisse in schwierigen Zeiten», versichert der CEO von La Foncière, Arnaud de Jamblinne. Dennoch stellen sich den Anlegern Fragen, z. B. zur Höhe des Agios, das immer noch steigt, oder zur Nachhaltigkeit der Dividende. Ausserdem wären genauere Angaben zu den neuen Projekten des Fonds wünschenswert. Arnaud de Jamblinne steht uns Rede und Antwort.
Arnaud de Jamblinne, wenn man sich die Ergebnisse von La Foncière anschaut, stellt man einen weiteren Anstieg des Agios fest, und zwar auf 47%. Ist das nicht etwas zu hoch?
Das entscheide nicht ich, sondern die Anleger. Ich stelle lediglich fest, dass angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen und der Mengen an Kapital, die investiert werden müssen, die Anteile von Wohnimmobilienfonds sehr gefragt sind und die Agios somit steigen.
Das Ergebnis von Angebot und Nachfrage, also.
Ganz genau. Ausserdem sollten wir uns nicht zu sehr über die hohen Agios beschweren. Ich möchte Sie daran erinnern, dass in den 1990er-Jahren nach dem starken Anstieg der Zinsen die Vermögensverwalter kaum an Immobilien interessiert waren. Damals waren die Agios negativ, sodass die Börsenkurse tiefer lagen als der Nettoinventarwert. Nicht zu vergessen ist auch, dass diese Agios bei den Geschäftsimmobilien oder den Büroflächen im Frühjahr 2020, als die Börsenkurse einbrachen, deutlich schrumpften.
Der Anstieg der Agios führt dazu, dass die Renditen sinken, auch wenn Sie Ihre Dividende leicht erhöht haben. Ist das nicht ein Problem?
Das geschieht automatisch. Mein Auftrag besteht darin, eine klare Strategie zu verfolgen und unser Immobilienportfolio so zu verwalten, dass die Gewinne und somit die Dividenden nachhaltig sind und vorzugsweise steigen. Der steigende Börsenkurs ist teilweise auf unsere gute Verwaltung zurückzuführen. Zieht der Kurs an, geht die Rendite zurück. Ich bin sowieso überzeugt, dass sich Anleger, die in
indirekte Immobilienanlagen investieren, heute mehr für die Dividendenstabilität interessieren als für den Börsenkurs.
Einige Anleger beklagen sich auch, dass Ihre Titel nicht liquide genug sind.
Derzeit beläuft sich die Börsenkapitalisierung des Fonds auf rund 1,9 Milliarden Franken. Ungefähr 10% des Kapitals werden jedes Jahr umgeschlagen. Die Liquidität ist also sicherlich nicht enorm. Trotzdem scheinen unsere Investoren mit der Situation ziemlich zufrieden zu sein, denn sie behalten unsere Anteile. Und wollen sogar noch mehr davon, wurde unsere Kapitalerhöhung über 100 Millionen Franken doch zu einem grossen Teil von bisherigen Anteilseignern gezeichnet.
In den letzten Monaten wurden mindestens zwei Immobilienfonds in eine SICAV umgewandelt, wäre das auch eine Option für La Foncière?
Wenn wir ein neues Produkt lancieren würden, würden wir dies sicherlich unter der Rechtsform einer SICAV machen. Das ist zeitgemässer, partizipativer. Doch La Foncière wurde 1954 gegründet, wir werden ihre Rechtsform jetzt nicht ändern.
Die Verschuldungsquote des Fonds ist gegenüber dem vorhergehenden Geschäftsjahr deutlich zurückgegangen. Sie lag bei fast 20% und beträgt heute gerade noch rund 15%. Ist dies eine neue Strategie?
Wir haben letztes Jahr eine Kapitalerhöhung über 100 Millionen Franken durchgeführt, bei der alle begebenen Anteile gezeichnet wurden. Ein Teil dieses Kapitals wird für ein neues Projekt an der Rive droite in Genf verwendet. Da es jedoch noch nicht fertig ist, haben wir dieses Geld für eine vorübergehende Senkung unserer Verschuldungsquote genutzt.
Können Sie uns mehr zu diesem neuen Projekt sagen?
Es ist ein sehr schönes Projekt, ungefähr 200 Wohnungen im Grünen, und entspricht voll und ganz unserer Philosophie, sich auf qualitativ hochwertige Immobilien in Westschweizer Stadtgebieten zu konzentrieren.
Mehr wollen Sie dazu nicht sagen?
Nein, nicht solange die Bewilligungen noch ausstehen. Diese dürften in den kommenden Wochen oder Monaten erteilt werden.
Ist es vernünftig, ein neues Projekt zu lancieren, wenn – wie in der Romandie – das Angebot an neuen Wohnungen die Nachfrage allmählich übersteigt?
Wenn es sich um ein Qualitätsprojekt wie das unsere handelt, dann ja. Doch Sie haben recht: Man muss sehr darauf achten, dass man nicht einfach irgendetwas macht, nur weil die Finanzierung derzeit gerade sehr günstig ist. Damit würden wir unsere langfristigen Wachstumsperspektiven beeinträchtigen. Deshalb konzentrieren wir uns jetzt stark auf die Aufwertung unseres Immobilienparks, indem wir beispielsweise Gebäude aufstocken oder die ältesten Liegenschaften sanieren.