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Immobilien
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Redaktion • Immoday.ch
Wie der Name schon sagt, konzentriert sich dieses neue, geschlossene Immobilienvehikel auf Leibrenten. Es hat bereits in rund zwanzig Liegenschaften investiert und will noch 75 Millionen Franken aufnehmen. Und das ist gar nicht so einfach, denn dieser innovative und in der Schweiz einzigartige Fonds stösst zwar auf viel Interesse, kann aber noch keinen Track Record vorweisen, weshalb die Investoren zurückhaltend sind. Doch César Pidoux, der Manager des Fonds, ist zuversichtlich: Die ersten Ergebnisse liegen vor und werden dem Renditeversprechen gerecht.
Der Viager Swiss SCmPC wurde Ende Juni 2024 lanciert. Es handelt sich um ein innovatives Immobilienvehikel, das sich auf eine bis anhin unerschlossene Nische konzentriert: Immobilienverrentung. Dies könnte Investoren interessieren, die auf der Suche nach Diversifizierungsmöglichkeiten sind – dies umso mehr, als der Fonds eine einzigartige Positionierung auf dem Markt für Einzelobjekte bietet und eine durchschnittliche Endperformance von über 5% netto anstrebt. Nun müssen nur noch die Investoren überzeugt werden. Wir haben ein Gespräch mit César Pidoux, dem Manager des Fonds bei GEFISWISS, geführt.
César Pidoux, der Viager Swiss SCmPC wurde Ende Juni 2024 lanciert, also etwas später als ursprünglich geplant. Weshalb das?
Das ist immer so bei innovativen Produkten: Alle müssen überzeugt werden – die Finanzbehörden, die Immobilienverkäufer und die Investoren. Das hat etwas länger gedauert als geplant, auch wenn das Interesse von Anbeginn sehr gross war. Natürlich wird man am Anfang von den Investoren unter die Lupe genommen. Abgesehen von den innovativsten und am stärksten unternehmerisch denkenden Anlegern warten alle darauf, dass wir uns zunächst bewähren.
Was waren die grössten Hindernisse?
Da wir keinen Track Record vorweisen konnten und unser Produkt eine völlige Neuheit im Universum der Immobilienanlagevehikel war, mussten wir uns ganz besonders viel Mühe geben, um die Investoren zu überzeugen. Diese haben uns auch Fragen zur Ethik des Fonds gestellt. Einige sahen in der Leibrente eine Wette auf den Tod. Doch es ist uns gelungen, aufzuzeigen, dass wir mit unserem Ansatz genau das Gegenteil bewirken und dass unser Fonds ein sehr soziales Produkt ist.
Wirklich?
Das ist unbestritten. In der Schweiz ist man nicht verpflichtet, die Hypothek zurückzuzahlen. Jahr für Jahr haben Tausende von Rentnerinnen und Rentnern Schwierigkeiten, ihren Hypothekarkredit zu erneuern. Sie verfügen nicht über das notwendige Einkommen, um die sehr strikten Kriterien der Banken zu erfüllen (bei einer Hypothekarschuld von 1 Million Franken verlangt die Bank ein Jahreseinkommen von 180 000 Franken oder mehr). Es kommt also vor, dass pensionierte Eigentümer aus ihrer Wohnung ausziehen müssen, in welcher sie bisweilen seit Jahrzehnten leben. In einem solchen Fall können sie mit einer Leibrente die Hypothek zurückzahlen, ihre finanzielle Unabhängigkeit verbessern und sorglos in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Was gibt es Sozialeres?
Was ist eine Leibrente?
Eine ältere Person – sie muss mindestens siebzig Jahre alt sein, damit sie infrage kommt, doch wir haben festgestellt, dass der Durchschnitt eher bei 80 Jahren liegt – verkauft ihr Eigenheim, darf es aber zu Lebzeiten für sich nutzen. Bei diesem Verkauf wird der Preis der Immobilie in drei Formen ausbezahlt, nämlich als Wohnrecht (Kapitalbetrag für das Nutzungsrecht), als Leibrente und als Barzahlung, die im Jargon «Bouquet» genannt wird.
Das «Bouquet» dient der Rückzahlung der Hypothek?
Ja, genau. Das ist eine unserer Anforderungen. Dann garantieren wir die Rente, indem wir eine Einmalprämie an eine Versicherungsgesellschaft zahlen, die in der Folge die Rente ausrichtet. Zu guter Letzt wird das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen. Das sind im Vergleich zu einem traditionellen Leibrentenvertrag, der zwischen Privaten abgeschlossen wird, zusätzliche Sicherheiten.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Durch einen IAZI- oder CBRE-Experten. Diese Schätzungen werden unabhängig gemacht. Da gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Das Wohnrecht wiederum wird vom Aktuar des Fonds berechnet. Unser Ansatz ist gegenüber dem Verkäufer völlig transparent. Er kann jederzeit vom Verkauf zurücktreten.
Ihr Fonds kauft also Leibrenten. Wie zeichnet er sich aus?
Der Viager Swiss ist eine KmGK, die 100 Millionen Franken aufnehmen will, was uns mit der Hebelwirkung der Schulden und den Besonderheiten der Leibrente ermöglichen sollte, Immobilien im Wert von 200 Millionen Franken zu erwerben, d. h. etwa 100 Objekte. Das reicht für eine Diversifizierung der Investitionen bei Weitem aus. Wir wollen das Langlebigkeitsrisiko, das Hauptrisiko eines Leibrentenvertrags, verringern.
Mit welcher Rendite rechnet der Fonds?
Wir schätzen die durchschnittliche Nettojahresrendite nach Steuern auf 5%. Bei diesem Zielwert sind allfällige Aufwertungen nicht berücksichtigt. Die ersten Ausschüttungen dürften 2027 erfolgen und dann mit der Laufzeit des Fonds wachsen.
Weshalb haben Sie sich für eine KmGK, also eine Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, entschieden?
Das wurde von der FINMA gewünscht. Mit einer KmGK wird das Produkt auf qualifizierte Anleger beschränkt. Sie hat eine Laufzeit von 15 Jahren, plus zweimal zwei Jahre, falls nötig, um die Verkäufe der letzten Liegenschaften abzuschliessen und den Fonds zu liquidieren. Wir hätten zweifelsohne ein offenes Produkt bevorzugt, denn so wäre es leichter gewesen, Investoren zu gewinnen. Vielleicht in einem nächsten Schritt. Die Rechtsform der KmGK ist uns bei GEFISWISS aber gut bekannt, da es bereits das sechste Produkt mit dieser Rechtsform ist, das wir lancieren.
Wie viel kostet ein Anteil?
Die Anteile wurden für 100 000 Franken angeboten. Gemäss den letzten Schätzungen – die von Ende Dezember 2024 stammen – hatten sie bereits einen Wert von 102 656 Franken.
Sind Ihre Verwaltungsgebühren hoch?
Nicht wirklich. Die Managementfee beläuft sich derzeit zwar auf 1,5%, doch nur bis zum Ende der Investitionsphase, d. h. bis spätestens Ende 2026. Danach werden marktübliche Verwaltungsgebühren von 0,5% pro Jahr erhoben.
Wer besorgt das Management des Fonds konkret?
Die Gesellschaft Viage SA, die von François Normand geleitet wird, bringt die Liegenschaften exklusiv in den Fonds ein und betreut die Dossiers. Die Banque Cantonale Vaudoise ist unsere Depotbank und GEFISWISS stellt das Portfoliomanagement sicher. Doch wie bei allen KmGK entscheidet der Verwaltungsrat des Komplementärs über den Kauf und Verkauf von Anlagen.
Sie haben letztes Jahr eine Kapitalerhöhung über 100 Millionen Franken durchgeführt, die nicht vollständig gezeichnet wurde. Was ist passiert?
Aufgepasst: Da wir eine KmGK sind, handelte es sich nicht um eine Kapitalerhöhung, sondern um eine Zeichnungsperiode. Diese endet erst Ende 2025. Wir werden weiterhin um Investoren werben. Diesen können wir nun beweisen, dass unser Ansatz durchaus seine Berechtigung hat, da die ersten Freigaben bereits erfolgt sind. Der erste Verkauf hat gezeigt, dass wir in der Lage sind, zum richtigen Preis zu kaufen und zu verkaufen.
Wie viel Geld haben Sie bereits aufgenommen?
Ungefähr 25 Millionen Franken. Mit dem Hebeleffekt können wir so Liegenschaften für 50 Millionen Franken erwerben. Stand heute haben wir mehr als 40 Millionen in 23 Objekte investiert – und dies bei einem Wohnrecht von schätzungsweise etwas weniger als sieben Jahren.
Auf welche Art von Immobilien zielen Sie ab?
Auf Eigenheime, die als Haupt- oder Zweitwohnsitz dienen, Häuser oder Wohnungen. Wir ziehen Eigenheime vor, die über eine Parzelle mit Entwicklungspotenzial verfügen, sodass wir bei der Freigabe der Liegenschaft Immobilienprojekte lancieren können, die unseren Investoren zugutekommen. Das Portfolio soll zu ungefähr 60% aus Einfamilienhäusern und zu 40% aus Stockwerkeigentum bestehen.
Ist es leicht für Sie, Liegenschaften zum Kauf zu finden? Die Leibrente scheint in der Schweiz nicht sehr populär zu sein.
Die Nachfrage hat uns überrascht. Viele Eigentümer erachten die Leibrente als geeignete Lösung für ihre Situation – sei es, um die Vererbung der Liegenschaft zu regeln, Refinanzierungsprobleme zu lösen oder einfach ihr Vermögen liquid zu machen und davon zu profitieren. Wir erhalten über unsere Partnergesellschaft viele Angebote, die wir evaluieren. So können wir ein Portfolio aufbauen, das unseren Zielen und unserer Anlagestrategie entspricht.
Haben Sie viele Objekte in Ihrer Pipeline?
Wir haben Immobilienobjekte im Wert von 30 Millionen Franken, die zum Kauf bereitstehen, und Liegenschaften im Wert von etwas mehr als 50 Millionen Franken, die derzeit geprüft werden. Investoren sind also willkommen.
Redaktion • Immoday.ch