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Olivier Toublan
Der September war für die nicht kotierten Fonds ein schwieriger Monat: Die Agios sanken und die YTD-Performance stiess in den negativen Bereich vor. Mit der Auflegung zweier neuer Fonds im vierten Quartal bleibt der Markt für die Anleger interessant.
Man liest den Marktbericht des Immo Desk der BCV, der sich auf die nicht kotierten Immobilienfonds konzentriert, stets mit grossem Interesse – auch wenn die Nachrichten nicht immer erfreulich sind, wie dies in den letzten Wochen der Fall war.
Wie die Spezialisten der Banque Cantonale Vaudoise zusammenfassen, legte der SWIIT Index im September um 2,91% zu, was der höchsten Monatsperformance seit über einem Jahr entspricht. So konnte ein eher schwacher Jahresbeginn wettgemacht werden. Die Jahresperformance liegt nun wieder im positiven Bereich, wenn auch nur geringfügig (+0,03%).
Der CS 1A Immo PK bezahlt Nichtkotierung teuer
Weniger gute Nachrichten gab es für die nicht kotierten Fonds. Diese mussten im September eine Einbusse von 1,35% hinnehmen, was sich in einer YTD-Performance von -1,76% niederschlug. Gleichzeitig stieg auch das Disagio weiter an, und zwar auf -4,24% (Ende August -2,9%).
Wie die Experten der BCV anmerken, ist der Gegensatz zu den kotierten Fonds, deren Agio von 8,4% auf 10,8% anzog, erstaunlich, da sich die beiden Segmente im September in entgegengesetzte Richtungen entwickelten, was nicht üblich ist.
Bei einer etwas detaillierteren Analyse ist die schlechte Performance des gesamten Sektors der nicht kotierten Fonds auf die Wertentwicklung des CS 1A Immo PK zurückzuführen, der im September um 5,83% nachgab. Dieser Fonds gehört zu den grössten des Sektors. Im Universum der 25 vom Immo Desk der BCV analysierten Vehikel, deren Gesamtmarktbewertung sich auf rund 15 Milliarden Franken beläuft, macht der CS-Fonds mit seinem Immobilienportfolio im Wert von 3,65 Milliarden Franken mehr als 20% des Gesamtvolumens aus. Man muss sich vor allem vor Augen halten, dass der Fonds vor einigen Wochen geplant hatte, an die Börse zu gehen, gab dieses Vorhaben jedoch plötzlich auf, da er es in der jetzigen Zeit, in der Grossaktionäre nur ungern in Immobilien investieren, plötzlich als zu riskant erachtete.
Mehrere nicht kotierte Fonds ziehen sich dennoch gut aus der Affäre
Es kommt äusserst selten vor, dass ein Fonds in letzter Minute eine Kotierung sistiert. Es ist immer ein Zeichen, dass es ein Problem gibt – was wahrscheinlich auch das Misstrauen der Anleger erklärt. Und als Folge all dieser schlechten Nachrichten fällt der Kurs des Fonds und steigt sein Disagio. Heute liegt dieses bei über 20% (ist also um fast 13% höher als Ende August).
Der CS 1A Immo PK ist indes nicht der einzige nicht kotierte Immobilienfonds, der im September einen hohen Verlust erlitt. Auch andere Fonds wie der Truststone Real Estate (-5,71%) und der Mobifonds Swiss Property (-3,11%) mussten Einbussen hinnehmen.
Demgegenüber gehören der Pure Swiss Opportunity REF (+7,88%), die Union Immobilière Suisse (+7,19%) und die StoneEdge SICAV - StoneEdge I (+6,05%) zu den Fonds mit der besten YTD-Performance.
Zwei neue Fonds am Markt im vierten Quartal 2023
Wie dem auch sei, der Markt scheint für Investoren weiterhin interessant zu sein.
Der Fonds Sustainable Real Estate Investments SICAV ging am 5. September an die Schweizer Börse. Der ZIF Immobilien Direkt Schweiz, ein Fonds mit einem Volumen von etwas mehr als einer Milliarde Franken, wird voraussichtlich im November an der Börse eingeführt. Dies erklärt sein derzeitiges Agio von über 15%, das bei Weitem das höchste im gesamten Universum der nicht kotierten Schweizer Fonds ist.
Die Experten der BCV halten zudem fest, dass mit dem Baloise Swiss Property Fund, der 135 Millionen Franken aufnahm, wieder eine gewisse Aktivität am Primärmarkt zu beobachten ist. Auch der Raiffeisen Future Immo Fonds hat eine Kapitalerhöhung durchgeführt – mit 19,7 Millionen Franken jedoch eine etwas bescheidenere.
Für die kommenden Monate sind keine weiteren Kapitalerhöhungen geplant, dafür werden aber zwei neue Fonds auf den Markt kommen: die Themis Real Estaste SICAV und die Avobis Swiss Real Estate Funds SICAV, welche Kapital in Höhe von 60 Millionen bzw. 50 Millionen Franken aufnehmen wollen.
Stabile Transaktionsanzahl bei geringerem Volumen
Abgesehen von all diesen Ereignissen bleibt der Markt recht ruhig, wenn man der Anzahl Transaktionen Glauben schenken darf, die durch die Plattform PropertyMatch vermittelt wurden. Im September waren es 18, was der BCV zufolge dem Durchschnitt der letzten Monate entspricht – dies bei einem Transaktionsbetrag von 1,7 Millionen Franken, was im Vergleich zum Durchschnitt eher tief ist.
Zur Erinnerung: Die Plattform Propertymatch.ch ist ein Marktplatz, der zum Ziel hat, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu erleichtern, deren Liquidität zu verbessern und mehr Transparenz zu bieten. Sie richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Asset Manager, Fondsverwalter sowie unabhängige Vermögensverwalter.
Olivier Toublan - Immoday.ch