Rückblick auf 2021 – Diego Reyes, leitender Manager des Dominicé Swiss Property Fund (DSPF)

Wie war das Jahr 2021 für Sie?

Erstens war 2021 das Jahr, in dem ich zu Dominicé & Co, einem Vermögensverwalter in Genf, gestossen bin. Dort bin ich für den Fonds Dominicé Swiss Property Fund verantwortlich, der bei einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 460 Millionen Franken den Schwerpunkt auf Wohnimmobilien mit erschwinglichen Mieten an gut erschlossener Lage legt. Im Jahr 2021 bestand eines unserer Hauptziele darin, trotz des aufgrund der Covid-19-Pandemie durchzogenen Jahres 2020 ein gutes Jahresergebnis für den Fonds zu realisieren. Zweitens galt es nach wie vor, sich auf die finanziellen Aspekte des Fonds und auf eine gute Wachstumsstrategie in Sachen Erwerb und Entwicklung zu konzentrieren. Wir haben unsere geografische Positionierung in den städtischen Zentren der Romandie verstärkt und eine Akquisitionsstrategie definiert, um unsere langfristige Performance zu steigern.

Was war der Höhepunkt des vergangenen Jahres?
 

2021 war auch das Jahr der ersten Kapitalerhöhung seit der Kotierung des Fonds 2018. Mit einer Zeichnungsquote von 100 Prozent verlief diese Kapitalbeschaffung sehr erfolgreich. Mit den rund 50 Millionen Franken werden wir unser Immobilienportfolio ausbauen und für unsere Investoren höhere Renditen erzielen können. Zudem hat der Fonds 2021 eine Börsenperformance von +12,2 Prozent verzeichnet und damit den SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) geschlagen. Dies belegt, dass uns die Anleger vertrauen. Kurzum: Im Grossen und Ganzen war es ein sehr zufriedenstellendes Jahr für den Fonds.

Was planen Sie für das Jahr 2022?
 

Wir werden den eingeschlagenen Weg fortsetzen und unsere Akquisitionsstrategie weiter umsetzen. Wir haben für das erste Quartal 2022 Akquisitionen in Höhe von 40 Millionen Franken gesichert und rund 60 Millionen Franken sind in der Pipeline. Dies ist das Ergebnis einer aufwendigen Arbeit im Bereich der Suche und Entwicklung. Wir haben das grosse Glück, ein pluridisziplinäres Team zu sein, in dem das fachliche Know-how und die Managementkompetenzen aller dazu beitragen, gute Gelegenheiten ausfindig zu machen. Wir werden auch weiterhin intensiv daran arbeiten, die Leerstandsquote zu minimieren und die Kosten im Griff zu behalten, damit wir die jährliche Dividende in den kommenden Geschäftsjahren erhöhen können.

Befürchten Sie einen Zinsanstieg?
 

Davon ist tatsächlich die Rede, allerdings in den USA. Die Schweiz ist in unseren Augen ein Sonderfall. Die Inflation hält sich in Grenzen und der Schweizer Franken ist nach wie vor sehr attraktiv. Vor diesem Hintergrund gehen wir nicht davon aus, dass die Zinsen in der Schweiz kurzfristig ansteigen werden.
 

Und was sagen Sie zu den stetig steigenden Immobilienpreisen und zum damit einhergehenden Renditerückgang? Könnte dies 2022 zum Problem werden?
 

Ich denke nicht. Am Markt gibt es immer noch einen Liquiditätsüberschuss und die Investoren ziehen angesichts der weiterhin negativen Zinsen Immobilienanlagen vor. Allerdings sind die durchschnittlichen Nettodividendenrenditen in den letzten Jahren tatsächlich gesunken – von rund 3 Prozent im Jahr 2018 auf 2,29 Prozent im letzten Jahr – und es ist nicht auszuschliessen, dass sie noch weiter zurückgehen werden. Darauf deuten zumindest die jüngsten Transaktionen beispielsweise in Genf hin. Bisher mindert dies jedoch nicht das Interesse der Anleger für diese Anlagekategorie.

In der Immobilienfondsbranche ist viel von ESG die Rede. Wo stehen Sie da?

Im Jahr 2021 hat der Dominicé Swiss Property Fund einen Aktionsplan für die Umsetzung seiner ESG-Politik erstellt. In Zusammenarbeit mit der Firma Signa-Terre haben wir dank des Einbezugs von ImmoLabel-Energieausweisen unsere Selbstreflexion über Energiethemen und die CO₂-Emissionen unserer Gebäude begonnen. Wir möchten unser Engagement für verantwortungsbewusste Investitionen fortsetzen, indem wir bessere Optimierungs- und Sanierungsstrategien ausarbeiten und in den künftigen Jahresberichten regelmässig kommunizieren, inwieweit wir die Ziele des Bundes für 2030 und 2050 erfüllen.

Gut, doch wie hoch fallen die notwendigen Investitionen konkret aus?

Sobald das Audit von Signa-Terre abgeschlossen ist, werden wir im Rahmen der Signa-Terre-Lösung «ImmoData Pro» die Investitionen planen, die zur Erfüllung der ESG-Ziele des Fonds und derjenigen des Bundes erforderlich sind. Wir investieren schon jetzt jedes Jahr beträchtliche Summen, um die Energieeffizienz unserer Gebäude zu steigern. In unserem zehnjährigen Investitionsplan belaufen sich diese Investitionen für die nächsten zehn Jahre auf etwa 60 Millionen Franken.

Und was sind Ihre längerfristigen Ziele?

Im Moment ist unser Fonds hauptsächlich an Privatanleger gebunden. Unser Ziel ist es jedoch, in etwa sieben Jahren ein verwaltetes Vermögen von einer Milliarde Franken zu erreichen, um die Effizienz des Portfoliomanagements verbessern, die Ausschüttungen erhöhen und neue institutionelle Anleger oder vermögende Privatpersonen ansprechen zu können.
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Olivier Toublan für Immoday