Rückblick auf 2021 - Dan Bihi-Zenou, CEO der JSS Real Estate Management SA

Dan Bihi-Zenou, wie war das Jahr 2021 für Sie? 

Im letzten Quartal 2019 wurde uns die Leitung des Suisse Romande Property Fund (SRPF) übertragen. 2020 war somit das Jahr der «Übernahme». Es galt, die Bestandsaufnahme fortzuführten und die Prioritäten anzugehen, von denen es angesichts der Schwierigkeiten der früheren Leitung zahlreiche gab. Mit dem ersten Ergebnis, dass die Dividenden von 0.88 im Jahr 2019 auf 2.40 im Jahr 2020 erhöht wurden. Im Jahr 2021 ging es darum, die Gesellschaft zu stärken – durch neue ESG-Initiativen, einen Zuwachs des NIW, den Einzug neuer Grossmieter, eine Senkung der Mietausfallrate und eine Steigerung der ROE. Dies zeigt, dass sich unsere Bemühungen trotz des pandemiebedingt schwierigen Umfelds auszahlen.
 

Wie gross ist der Suisse Romande Property Fund? 

Der Marktwert des Immobilienbestands beläuft sich auf ungefähr 500 Millionen Franken, rund die Hälfte der Objekte sind Geschäftsimmobilien. Unser Ziel ist es, den Anteil der Wohnimmobilien auszubauen, aber nicht um jeden Preis.
 

Ihr Fonds wies zu Jahresbeginn ein Disagio auf. Weshalb? 

Grund dafür war die schwierige Vorgeschichte des Fonds, der ein echtes Reputationsproblem hatte. Auch das Thema der Dividenden ist wichtig: 2021 lagen diese noch nicht auf dem Niveau, welches wir anstreben. Wir wussten bereits, als wir den SRPF übernommen haben, dass es schwierig wird. Aber wir haben bewiesen, dass es in die richtige Richtung geht. Das Motto heisst «Vertrauen wiederherstellen». Dazu muss das ESG-Profil verbessert und die Dividende angehoben werden. Wir sind überzeugt, dass sich unsere Bemühungen und die daraus resultierenden guten Ergebnisse auch in einem besseren Börsenkurs niederschlagen werden.
 

Was war für Sie das prägende Ereignis des Jahres 2021? 

Zweifelsohne die Pandemie und die Partnerschaftsverträge, die wir mit unseren Dienstleistern und Mietern abgeschlossen haben. Wir haben diesen Zeitraum beispielsweise dazu genutzt, Sanierungen in Angriff zu nehmen und neue Geschäftsbeziehungen aufzubauen, z. B. mit einem auf nachhaltige Entwicklung spezialisierten Dienstleister.
 

Was steht 2022 an? 

Wir arbeiten daran, unser volles Potenzial zu entfalten, indem wir das Vertrauen der Anleger noch weiter stärken. Wir möchten, dass sie wissen, dass wir verlässlich, glaubwürdig und transparent sind. Dabei soll der Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit und der Erhöhung der Dividenden liegen.
 

Sind neue Kapitalerhöhungen geplant?  

Derzeit beschränken wir uns auf die Mittel, die uns zur Verfügung stehen. Wir wollen zuerst unsere Kompetenz unter Beweis stellen, bevor wir die Investoren um mehr Kapital bitten. Längerfristig möchten wir jedoch wachsen.
 

Was werden die grössten Herausforderungen in diesem noch jungen Jahr sein? 

Wir werden weiterhin mit den Folgen der Pandemie zu kämpfen haben. Es ist nicht sicher, dass sie vorbei ist. Und obwohl die Schweiz besser geschützt zu sein scheint als ihre Nachbarn, so dürften der Ukrainekrieg, die Flüchtlingsströme, das komplexe geopolitische Umfeld, der starke Inflationsdruck sowie die schwankenden Zinssätze und Wechselkurse grosse Auswirkungen haben. Kurzum: In einem solchen Umfeld gibt es zahlreiche Herausforderungen. Doch wir denken, dass wir ziemlich gut aufgestellt sind, um sie zu bewältigen: Wir gehören zu einer soliden Gruppe, unsere Systeme sind auf dem aktuellen Stand und es gibt echten Spielraum für Verbesserungen.
 

Was meinen Sie damit? 

Die Leerstandsquote ist noch ziemlich hoch. Wir wollen sie senken. Unsere Immobilien sind gut gelegen und weisen Verbesserungspotenzial auf. Unsere grosse Herausforderung wird jetzt darin bestehen, unsere Strategie – wie Bundesrat Berset im Zusammenhang mit einem anderen Thema sagte – «so schnell wie möglich, aber so langsam wie nötig» umzusetzen. Wir haben ehrgeizige Wachstumspläne, doch wir sind uns bewusst, dass wir sie je nach Marktentwicklung und den Ereignissen werden nachjustieren und anpassen müssen.
 

In der Immobilienfondsbranche ist viel von ESG die Rede. Wo stehen Sie da? 

In der gesamten Safra-Gruppe kommt der Nachhaltigkeit grosse Bedeutung zu. JSS REM steht dem in nichts nach: Mehr als 40% der Immobilien im Portfolio weisen eine positive Umweltbilanz auf, die mit einem Label zertifiziert ist. Zudem haben wir eine ESG-Strategie und ESG-Richtlinien erarbeitet, intern und extern Spezialisten eingestellt, eine unabhängige Firma mit der Bewertung unserer ESG-Performance beauftragt und werden in den kommenden Wochen unseren ersten ESG-Bericht veröffentlichen. Ferner haben wir in Sanierungen und in den Austausch von Fenstern und Heizkesseln investiert, um die Nachhaltigkeit unserer Liegenschaften zu verbessern und die CO₂-Emissionen zu reduzieren.
 

Gibt es auf dem Markt tatsächlich Druck für mehr Nachhaltigkeit? 

Das ist unbestritten. Unser Verwaltungsrat, unsere Mitarbeitenden, die Mieter, aber auch die Investoren machen Druck. Einige institutionelle Investoren haben uns mitgeteilt, dass sie nicht mehr in Fonds investieren dürfen, die keine kohärente ESG-Strategie haben. Das ist positiv, denn es zeigt uns, dass wir uns in die richtige Richtung bewegen, und spornt uns an, uns zu verbessern und noch schneller zu mehr Nachhaltigkeit zu gelangen.
 

Olivier Toublan für Immoday