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Interview
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7 min
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Olivier Toublan-Immoday.ch
Als Emanuel von Graffenried und Romain Nicod vor 18 Monaten die BN Conseil gründeten, wollten sie eine Art interdisziplinären Werkzeugkasten für die Betreuung von Privatkunden mit Immobilienbesitz schaffen. Was sie damals nicht absehen konnten: Der Beratungsbedarf bei Immobilienfonds ist enorm - insbesondere, weil deren Manager aufgrund der zunehmenden Regulierung überfordert sind. Mit anderen Worten: Das Geschäft läuft gut …
Vor 18 Monaten gründeten Emanuel von Graffenried und Romain Nicod BN Conseils in grossen, noch fast leeren Büroräumen – natürlich mit grossen Ambitionen. Was ist nach der Konfrontation mit der harten Realität daraus geworden? Die beiden Gründer beantworten unsere Fragen.
Emanuel von Graffenried, Romain Nicod, was ist BN Conseils?
BN Conseil ist ein interdisziplinärer Werkzeugkasten, der in das Immobilien- und Bauunternehmen Bernard Nicod integriert ist. Wir helfen unserer Kundschaft, die richtigen Ansprechpartner zu finden, um sicher durch die komplexen technischen, administrativen, rechtlichen, finanziellen und ökologischen Dschungel zu navigieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen und so die Performance ihrer Immobilien nachhaltig zu optimieren.
Was bedeutet das konkret? Welche Art von Dienstleistungen bieten Sie an?
Zusammenfassend kann man sagen, dass wir drei Arten von Tätigkeiten ausüben. Erstens die Beratung auf Basis einer technischen, wirtschaftlichen, rechtlichen, administrativen oder ökologischen (energetischen) Begutachtung einer Immobilie bzw. eines Immobilienportfolios. Unsere strategische Rundum-Begleitung wird sehr geschätzt. Zweitens das Projektmanagement, von der Bauherrenberatung bis zur Immobilienentwicklung. Und drittens Terrainerkundungen und Immobilientransaktionen, also zum Beispiel die Analyse eines Entwicklungsgrundstücks oder der Verkauf einer Renditeliegenschaft.
Sie sind ein kleines Team, haben Sie all diese Kompetenzen in Ihrem Team?
Als wir anfingen, waren unsere Büros leer. Heute haben wir Platzmangel! Inzwischen haben wir ein Dutzend Mitarbeitende eingestellt, Immobilienfachleute, Fachleute aus den Bereichen Städtebau und Immobilienentwicklung, Architektur, Wärmetechnik und Wirtschaftswissenschaften, die meisten mit einem Diplom und mit konkreter, interdisziplinärer Praxiserfahrung. Unsere grosse Stärke liegt jedoch darin, dass wir auch auf die 300 Mitarbeitenden und die verschiedenen Abteilungen der Bernard Nicod Gruppe zurückgreifen können, um unseren Beratungen eine zusätzliche Dimension zu verleihen, indem wir beispielsweise einen Finanzplan und eine Kostenkalkulation durch das Generalunternehmen Bernard Nicod oder eine Schätzung der Auswirkungen der Bauarbeiten auf die Mieten durch unsere Liegenschaftsverwaltung validieren lassen. Um Interessenkonflikte zu vermeiden, können wir auch externe Expertinnen und Experten hinzuziehen.
Was wäre die ideale Grösse für Ihr Beratungsunternehmen?
Etwa 15 Personen. Wir wollen agil, flexibel und effizient und vor allem nah am Geschäft und an unseren Kundinnen und Kunden bleiben.
Ist Bernard Nicod himself in Ihrem Team tätig?
Ja, er ist stark involviert, aber nur indirekt. Er ist unser Mentor, wir sehen ihn fast täglich und er coacht uns. Er berät uns in Bezug auf die Geschäftsmodelle und die Herangehensweisen an unsere Projekte, und vor allem nutzt er uns auch als seinen persönlichen Werkzeugkasten, wenn er neue Ideen oder Projekte hat, die er für die Gruppe analysieren und entwickeln möchte.
Wie arbeiten Sie mit den verschiedenen Abteilungen der Gruppe Bernard Nicod zusammen?
Wir sind für die Geschäftsentwicklung auf Gruppenebene sowie für die Repräsentation und das Markenimage verantwortlich. Wir sind die Anlaufstelle für neue Vorhaben, die eine gruppenweite Koordination erfordern – wie zum Beispiel Ausschreibungen für die Gesamtverwaltung eines auf mehrere Agenturen verteilten Immobilienparks –, für komplexe GU-Ausschreibungen oder für Offerten für Aufwertungs- und Vermarktungsprojekte, die eine langwierige Zusammenstellung von Unterlagen erfordern. Darüber hinaus sind wir mit unseren Experten auch dafür zuständig, Investitionsmöglichkeiten für die Gruppe zu suchen, zu analysieren und vorzuschlagen. Wir haben auch die Steuerung des digitalen Marketings und der Kommunikation der Gruppe übernommen.
Und wie sieht es nach den ersten 18 Monaten aus? Läuft das Geschäft?
In unserem Businessplan sind wir davon ausgegangen, dass wir nach drei Jahren die Gewinnschwelle erreichen. Tatsächlich haben wir sie bereits nach acht Monaten erreicht! Wir hatten offensichtlich richtig erkannt, dass es einen Bedarf und eine Nachfrage für die Art von Dienstleistungen gibt, die wir anbieten, aber wir hatten schlicht deren Dimension unterschätzt. Unter anderem, weil wir dachten, dass unsere Kundschaft hauptsächlich aus Privatpersonen mit Immobilienbesitz bestehen würde, während heute ein grosser Teil der Mandate von institutionellen Kunden kommt.
Verfügen Ihre institutionellen Kunden intern nicht über die nötigen Kompetenzen, um das, was Sie anbieten, selbst zu tun?
Man muss sich darüber im Klaren sein, dass die Asset-Managements und Liegenschaftsverwaltungen und ihre Teams heute überfordert sind. Sie nutzen uns tatsächlich wie einen Werkzeugkasten, als zusätzliche Arbeitskraft, die sie berät, Gebäudeanalysen macht, strategische Empfehlungen abgibt und dann die Umsetzung der getroffenen Entscheide steuert, sei es bei der Durchführung von Entwicklungs- und energetischen Sanierungsarbeiten oder bei der Orchestrierung von Immobilientransaktionen.
Können Sie uns Beispiele von Projekten nennen, die Sie betreuen?
Gebäudesanierungs- und Umbauprojekte in Genf, Yverdon, Martigny, Lausanne und Prangins, für Privatpersonen, aber auch für Deutschschweizer Pensionskassen. Immobilienentwicklungen in Pully und Cheseaux, wo wir Grundstücke analysierten und solche mit Potenzial ausfindig machten, die unser Kunde dann auf unsere Empfehlung hin kaufte. Anschliessend vertraute er uns das Entwicklungsmandat und die Leitung für den Bau mehrerer Luxuswohnungen auf diesen Grundstücken an.
Ende 2023, bei der Gründung von BN Conseils, sprachen Sie viel über Nachhaltigkeit. Mir fällt auf, dass die Nachhaltigkeit in Ihren Ausführungen nun weniger im Vordergrund steht.
Das liegt daran, dass wir uns, anders als manche vielleicht denken, nicht nur mit Nachhaltigkeit beschäftigen. Wir sind ein Büro, das eine Rundum-Beratung anbietet, und dessen Leistungen sich durch einen «Nachhaltigkeitsboost» auszeichnen. Denn Nachhaltigkeit bleibt für uns wie auch für unsere Kundschaft von entscheidender Bedeutung. Unsere Kundschaft braucht uns, um die zunehmende rechtliche Komplexität der Fragen zu bewältigen, die sich aus den gesetzlichen Auflagen im Energiebereich ergeben, und um sie in ihrem Bestreben zu unterstützen, die Nachhaltigkeit ihres Immobilienparks zu verbessern. Unsere Beratung konzentriert sich jedoch in erster Linie auf Immobilienstrategien und nicht auf Umweltfragen. Wenn Sie wissen möchten, welche Art von Solarmodulen Sie auf dem Dach Ihres Gebäudes installieren sollten, sind wir nicht die richtige Ansprechpartnerin. Wir sind vielmehr für die Fragen zu den für die Solaranlage nötigen Installationsarbeiten zuständig: Wie viel kosten sie? Mit welchen anderen Arbeiten können sie kombiniert werden? usw.
Zu Ihren Aufgaben gehörte es auch, die internen Kompetenzen der Bernard Nico Gruppe optimal zu koordinieren. Ist das immer noch aktuell?
Innerhalb der Gruppe funktioniert BN Conseils wie ein Stab; wir sind die einzige bereichsübergreifende Abteilung. Gruppenintern entwickelt BN Conseils die strategische Ausrichtung, die Prozessharmonisierung und die Geschäftssynergien zwischen den verschiedenen Einheiten. Vor allem aber bietet unsere Tätigkeit neue Geschäftsmöglichkeiten für die verschiedenen Einheiten der Gruppe, die ihre Dienstleistungen unserer externen Kundschaft anbieten können, wobei diese natürlich immer freie Wahl hat. BN Conseils positioniert sich auch als vertrauenswürdige Partnerin für alle Agenturen und Mitarbeitenden der Gruppe.
Ist es wichtig, Teil einer Gruppe wie der Bernard Nicod Gruppe zu sein? Wären Sie nicht effizienter und flexibler, wenn Sie unabhängig wären?
Teil der Gruppe zu sein ist von fundamentaler Bedeutung! Das Know-how der 300 Mitarbeitenden, die Synergien, die sich beim Aufbau eines Projekts zwischen den verschiedenen Abteilungen ergeben können, das Netz der in 11 Westschweizer Städten niedergelassenen Agenturen mit ihren Fachleuten, die den Markt in- und auswendig kennen – was bei der Vermietung oder dem Verkauf von Wohnungen oder der Suche nach neuen Akquisitionsmöglichkeiten unerlässlich ist–, das sind alles entscheidende Vorteile, von denen wir und unsere Kundschaft sonst nicht profitieren könnten.
Die Bernard Nicod Gruppe ist hauptsächlich in der Romandie angesiedelt, heisst das, dass die Deutschschweiz Sie nicht interessiert?
Ganz im Gegenteil, wir sehen in der Deutschschweiz ein grosses Synergiepotenzial. Und der Bezug zur Deutschschweiz ist nicht nur theoretischer Natur, denn meine familiären Wurzeln (die von Emmanuel von Graffenried, Anm. d. Red.) begünstigen natürlich die Vernetzung, was ein echter Vorteil ist. Es besteht übrigens auch eine Nachfrage seitens der Kundinnen und Kunden, sei es, dass sie aus der Deutschschweiz stammen und ihren Immobilienpark in der Westschweiz verwalten lassen oder dort Akquisitionen tätigen möchten, sei es, dass sie in der Romandie zu Hause sind und zwecks Diversifizierung in der Deutschschweiz investieren möchten. Wir wollen diese Dynamik mit Partnern entwickeln, denen wir vertrauen können, und die Von Graffenried Gruppe ist in dieser Hinsicht unsere bevorzugte Partnerin. Wir möchten die Zusammenarbeit mit ihr weiter ausbauen.
Einige Immobilienkonzerne haben in letzter Zeit Anlagefonds lanciert. Wäre das nicht auch etwas für Sie?
Diese Frage wird uns manchmal gestellt, aber wir haben uns auf Gruppenebene dagegen entschieden, weil wir zu viele potenzielle Interessenkonflikte mit unserer Kundschaft sehen, zumal auch viele Immobilienanlagefonds dazu zählen. Wir wollen unsere Energie zu 100% darauf verwenden, unsere Kundinnen und Kunden in ihrer Strategie zu begleiten und zu unterstützen und nicht darauf, mit ihnen zu konkurrieren.
Olivier Toublan-Immoday.ch