Der SF Commercial Properties Fund blickt auf ein solides Geschäftsjahr 2025 zurück. Dank eines reduzierten Leerstands und eines effizienten Kostenmanagements wurde eine hohe Betriebsgewinnmarge erreicht. Der stabile Nettoertrag ermöglicht die unveränderte Ausschüttung und eine Erhöhung der Gewinnreserven.
Portfolio durch zwei Verkäufe optimiert: 14 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 263.27 Mio. (Vorjahr: CHF 278.19 Mio.)
Nettoertrag: CHF 9.92 Mio. bzw. CHF 4.31 pro Anteil (Vorjahr: CHF 10.04 Mio. bzw. CHF 4.36 pro Anteil)
Leerstandsquote: Reduktion auf 5.90% per Stichtag (Vorjahr: 6.76%)
Bruttorendite: 6.32% (Vorjahr: 6.41%)
GRESB-Rating: Verbesserung auf 91/100 Punkte und 5 Sterne, Platz 1 im Peer-Vergleich
«Wir verdienen operativ mehr, als wir ausschütten. Die Ausschüttungsrendite liegt bei knapp 5%. Das ist attraktiv für unsere bestehenden Investoren. Gleichzeitig bietet unsere Bewertung einen günstigen Einstiegszeitpunkt für zukünftige Investoren», sagt Portfolio Manager Hans-Peter Wasser zum Jahresergebnis.
Immobilienportfolio
Per Ende 2025 umfasst das Portfolio 14 Liegenschaften mit einer Mietfläche von 127 677 m2. Der Marktwert des Portfolios ist im Vergleich zum Vorjahr «like-for-like» um 0.96% gestiegen und beträgt CHF 263.27 Mio. (Vorjahr: CHF 278.19 Mio.). Die Leerstandsquote konnte weiter reduziert werden. Per Stichtag beträgt sie 5.90% und liegt damit im produktgerechten Bereich eines kommerziellen Portfolios (Vorjahr: 6.76%). Mit den gezielten Verkäufen der Liegenschaften in Staad und in Meisterschwanden konnten wesentliche Investitionen und Mietausfallrisiken eliminiert werden. Die Transaktionen führten zu einer Straffung des Portfolios und unterstützen die Stabilisierung der Ertragsbasis.
Dank engagierter Vermietungsaktivitäten und intensivem Mietermanagement konnten Vertragsabschlüsse für 18 374 m2 erreicht werden, was 14.39% der Gesamtmietfläche entspricht. Mit 3.94 Jahren bleibt die durchschnittliche gewichtete Mietvertragslaufzeit (WAULT) damit auf einem guten Niveau (Vorjahr: 4.59 Jahre).
Finanzergebnis
Das Liegenschaftsportfolio des SF Commercial Properties Fund weist per 31. Dezember 2025 einen Marktwert von CHF 263.27 Mio. aus (Vorjahr: CHF 278.19 Mio.). Aus der Soll-Miete von CHF 16.63 Mio. (Vorjahr: CHF 17.84 Mio.) und dem Marktwert von CHF 263.27 Mio. resultiert eine Bruttorendite von 6.32% (Vorjahr: 6.41%).
Die Gesamterträge betragen im abgeschlossenen Geschäftsjahr CHF 15.45 Mio. (Vorjahr: CHF 16.32 Mio.). Die Mietzinseinnahmen sanken um CHF 0.84 Mio. auf CHF 15.31 Mio. (Vorjahr: CHF 16.15 Mio.) aufgrund der im Berichtsjahr veräusserten Liegenschaften. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 5.53 Mio. (Vorjahr: CHF 6.29 Mio.). Der Nettoertrag liegt per Jahresende bei CHF 9.92 Mio. (Vorjahr: CHF 10.04 Mio.). Dies entspricht CHF 4.31 pro Anteil (Vorjahr: CHF 4.36 pro Anteil).
Das Nettofondsvermögen reduzierte sich in der Berichtsperiode um CHF 2.28 Mio. auf CHF 197.62 Mio. (Vorjahr: CHF 199.89 Mio.). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg sowie der getätigten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2024. Pro Anteil ergibt dies einen Inventarwert von CHF 85.81 (Vorjahr: CHF 86.80) per Stichtag.
GRESB-Rating
Dank unterschiedlichster Massnahmen betreffend Nachhaltigkeit und Mietermanagement wurde beim GRESB-Rating das Maximum von 5 Sternen erreicht. Im Berichtsjahr verbesserte sich der Fonds auf 91 Punkte (Vorjahr: 85 Punkte), belegt damit den ersten Platz im direkten Peer-Vergleich (Europe, Industrial, Listed).
Ausblick
Mit den aus den Verkäufen freigesetzten Mitteln wird zeitnah der Erwerb einer Liegenschaft angestrebt. Operativ steht die weitere Reduktion des Leerstands im Fokus. Vermarktungsaktivitäten sowie Unterhalts- und Instandsetzungsmassnahmen werden laufend überprüft und unter Berücksichtigung ökonomischer und nachhaltiger Aspekte umgesetzt. Die Entwicklungsprojekte in Aarau und Möhlin werden konsequent weitergeführt. Für das Areal in Aarau sollen die offenen Nutzungsfragen im Rahmen einer Nutzungssynthese bis Mitte 2026 geklärt werden.
Nebst der Ausschöpfung von Potenzialen, der Werterhaltung sowie der weiteren Reduktion der Leerstandsquote, bleibt die Stabilisierung des Nettoertrags durch aktive Vermietungsaktivitäten und ein konsequentes Kostenmanagement das zentrale Ziel. Auf Basis der stabilen Ertragssituation strebt der Fonds weiterhin eine attraktive Ausschüttung bei einer Ausschüttungsquote von unter 100% an.
Hans-Peter Wasser
Portfolio Manager
Real Estate Direct Swiss Finance & Property Funds AG
wasser@sfp.ch
Dr. Patrick Sege
Head Client
Relationship Management & Marketing Swiss Finance & Property AG
sege@sfp.ch
Diesen Artikel teilen auf: