▪ Soll-Mietzinsen exkl. Transaktionen/Projekte per 31. Dezember 2024 um 3.4% auf CHF 19.2 Mio. gestiegen
▪ WAULT der befristeten Mietverträge von 5.1 auf 7.8 Jahre erhöht
▪ Marktwert des Portfolios exkl. Transaktionen per Ende 2024 um 0.1% höher bei CHF 532.7 Mio.
▪ Leerstandsquote weiter zurückgeführt auf 2.4% per Jahresende 2024
▪ Mietertragsanteil aus Wohnnutzung bei rund 50% per 31. Dezember 2024
▪ Senkung der Fondsleitungskommission ab 1. Januar 2025 auf 0.35%
▪ Deutliche Erhöhung der Ausschüttung auf CHF 2.25 pro Fondsanteil mit Auszahlung am 28. März 2025
Der Swiss Central City Real Estate Funds (SIX Swiss Exchange: CITY) konnte in einem anhaltend anspruchsvollen Markt- und Wirtschaftsumfeld im Jahr 2024 die Optimierung des Immobilienportfolios erfolgreich fortsetzen. Neben den strategisch gezielten Devestitionen Ende 2023 und dem per 1. Halbjahr 2024 realisierten Verkaufsvolumen von insgesamt CHF 8.5 Millionen wurden in der zweiten Jahreshälfte 2024 zusätzlich zwei Liegenschaften im Volumen von CHF 31.2 Millionen veräussert. Des Weiteren konnte Ende November 2024 der Verkauf einer Liegenschaft in Lausanne mit einem Volumen von CHF 31.2 Millionen beurkundet werden. Die Eigentumsübertragung dazu erfolgte am 28. Januar 2025. Bei den im Rahmen der Portfoliooptimierung verkauften Liegenschaften Ende 2023 und 2024 handelt es sich einerseits um kleinere, mehrheitlich investitionsintensive Liegenschaften in Basel und St. Gallen. Andererseits wurden Liegenschaften veräussert, bei welchen aus Sicht der Fondsleitung der Wertsteigerungszyklus in den vergangenen Jahren durch gezielte Bau- und Vermietungsmassnahmen abgeschlossen wurde.
Die Fondsleitung konnte im Jahr 2024 den bestehenden Mietvertrag für die Liegenschaft an der Gütschstrasse 2, 4, 6 im Zentrum von Luzern mit der Hauptmieterin B.H.M.S. AG (Business & Hotel Management School) frühzeitig neu verhandeln und ab dem 1. Januar 2026 für weitere 20 Jahre zu vereinbarten Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 2.7 Mio. p.a. verlängern und damit erfolgreich eine langfristige Ertragssicherung erreichen. Die neue Vertragslaufzeit beeinflusst den WAULT der befristet abgeschlossenen Mietverhältnisse äusserst positiv, der sich damit von 5.1 auf 7.8 Jahre erhöht.
Die Fertigstellung der zwei Bauprojekte in St. Gallen und eine Aufstockung an der Avenue du Léman in Lausanne haben die Marktwertentwicklung des Portfolios positiv beeinflusst. Durch die abgeschlossenen Projekte in St. Gallen konnte ein Mietertragssteigerungspotenzial von rund CHF 0.4 Mio. realisiert werden. Alle im Jahr 2024 fertiggestellten Bauprojekte waren per Bauabschluss bereits vollvermietet. Zudem ist es gelungen, die stetige Senkung der Leerstandsquote der vergangenen Jahre weiter fortzuführen. Per 31. Dezember 2024 lag die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bei 2.4% (2023: 3.2%).
Die Soll-Mietzinsen exkl. Transaktionen und Projekte konnten im Geschäftsjahr 2024, unter anderem aufgrund von Referenzzins- und Indexanpassungen, um rund 3.4% auf CHF 19.2 Mio. gesteigert werden (2023: CHF 18.6 Mio.). Mit der erwähnten Fertigstellung der Bauprojekte in St. Gallen wurde somit per Jahresende 2024 ein Soll-Mietertrag der Renditeliegenschaften von insgesamt CHF 19.6 Mio. ausgewiesen.
Durch die erfolgten Verkäufe lagen die Mietzinseinnahmen insgesamt etwas tiefer als in der Vorjahresperiode bei CHF 19.6 Mio. (2023: CHF 19.9 Mio.). Der Nettoertrag des Fonds stieg im Geschäftsjahr 2024 auf CHF 8.2 Mio. (2023: CHF 8.0 Mio.). Nach Berücksichtigung von realisierten Kapitalgewinnen von CHF 0.4 Mio. (2023: CHF -7.3 Mio.) und nicht realisierten Kapitalverlusten von CHF -11.3 Mio. (2023: CHF -26.0 Mio.) lag der Gesamterfolg des Fonds im Geschäftsjahr 2024 bei CHF -1.0 Mio. (2023: CHF -20.4 Mio.).
Der Marktwert des Immobilienportfolios exkl. Transaktionen ist im Berichtsjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 0.1% auf CHF 532.7 Mio. gestiegen (31.12.2023 exkl. Transaktionen: CHF 532.1 Mio.). Das Gesamtfondsvermögen bezifferte sich per Bilanzstichtag auf CHF 541.6 Mio. (31.12.2023: CHF 580.2 Mio.) und das Nettofondsvermögen betrug per 31. Dezember 2024 CHF 383.1 Mio. (31.12.2023: CHF 392.1 Mio.). Der Nettoinventarwert pro Fondsanteil lag somit bei CHF 100.77 (31.12.2023: CHF 103.14) bei unveränderter Anzahl der Fondsanteile von 3'802'070.
Durch den Mittelzufluss der im 2024 verkauften Liegenschaften konnte die Fremdfinanzierungsquote des Fonds per 31. Dezember 2024 auf 27.2% reduziert werden (31.12.2023: 30.25%). Der Eigentumsübertrag der obenerwähnten Liegenschaft in Lausanne per 28. Januar 2025 wird sich zudem weiter positiv auf die Fremdfinanzierungsquote auswirken. Die geschätzten Liquidationssteuern beliefen sich im Berichtsjahr 2024 auf CHF 3.5 Mio. (31.12.2023: CHF 5.2 Mio.).
Für das Berichtsjahr 2024 wird ein Gesamtbetrag von CHF 8.6 Mio. ausgeschüttet, was total CHF 2.25 pro Fondsanteil ausmacht (CHF 2.15 reguläre Ausschüttung plus CHF 0.10 aus realisierten Kapitalgewinnen). Die Ausschüttungsquote in Prozent des Nettoertrags für das Geschäftsjahr 2024 beträgt 99.6%, die Ausschüttungsrendite 2.7%. Die entsprechende Ausschüttung erfolgt am 28. März 2025.
Die Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Fund hat beschlossen, die jährliche Gebühr für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb von bisher 0.45% auf neu 0.35%, vorläufig für zwei Jahre, zu reduzieren. Mit dieser Senkung der Fondsleitungskommission wird die Attraktivität des Swiss Central City Real Estate Fund für bestehende und potenzielle Investoren erhöht. Die Senkung der Fondsleitungskommission trat am 1. Januar 2025 in Kraft.
Der Swiss Central City Real Estate Fund setzt seine erfolgreiche Nachhaltigkeitsstrategie fort und konzentriert sich auf eine ganzheitliche ESG-Integration entlang der Wertschöpfungskette. Als Erfolgsfaktoren werden wirtschaftlich lohnende sowie ökologisch und gesellschaftlich sinnvolle Nachhaltigkeitsinitiativen umgesetzt. Hierzu zählen der Ausbau von Energie-Controlling und Betriebsoptimierungen sowie geeignete Renovationen zur Optimierung von Energieeffizienz und CO2-Reduktion. Ein aktives Stakeholder-Management zur Optimierung von Leerstandsquoten und Mieterzufriedenheit sowie das ESG-Risiko-Management und die Nachhaltigkeitsberichterstattung werden weiter intensiviert und ausgebaut. Der Swiss Central City Real Estate Fund nimmt an führenden Nachhaltigkeits-Benchmarks, wie GRESB und REIDA teil. Der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) repräsentiert weltweit mehr als 2’000 Immobilienfonds und Immobilienunternehmen. Bei GRESB 2024 erzielte der Swiss Central City Real Estate Fund mit einem Score von 86/100 Punkten 4 von 5 «Stars» ein sehr gutes Ergebnis und erreichte damit den 3. Platz in der direkten Vergleichsgruppe. Mit Teilnahme an der Real Estate Investment Data Association (REIDA) wird ein schweizweiter Vergleich von Energie- und CO2-Intensitäten ermöglicht. Für vertiefte Informationen wird auf den vollständigen Nachhaltigkeitsbericht als Teil des Jahresberichts 2024 des Fonds verwiesen.
Bedingt durch die steigende Unsicherheit bezüglich der internationalen Wirtschafts- und Handelspolitik und der an-haltenden geopolitischen Risiken bleibt der Ausblick weiterhin anspruchsvoll. Aufgrund der Ungewissheit bezüglich der künftigen Ausgestaltung der US-Wirtschaftspolitik und der andauernden, bewaffneten Konflikte im Nahen Osten und in der Ukraine gestaltet sich eine Einschätzung der künftigen Entwicklung als schwierig. Das Staatssekretariat für Wirtschaft SECO und die Schweizerischen Nationalbank gehen für 2025 von einem unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum in der Schweiz aus.
Die Stimmung am Schweizer Immobilienmarkt hat sich hingegen aufgehellt. Die Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Funds blickt daher optimistisch auf das Jahr 2025. Die Zinssenkungen der SNB im Jahr 2024 wie auch der Ausblick auf mögliche weitere Zinssenkungen dürften sich auf die bereits im Jahr 2024 anziehende Dynamik am Immobilienmarkt sowohl auf der Kapitalmarktseite als auch im Transaktionsmarkt weiter positiv auswirken. Die Nachfrage im Wohnungsmarkt dürfte durch die anhaltende Zuwanderung in die Schweiz und die limitierte Bautätigkeit in den vergangenen Jahren weiterhin hoch bleiben. Der Swiss Central City Real Estate Fund verfügt mit einem Wohnanteil von rund 50% über ein robustes, diversifiziertes Geschäftsmodell. Die Zentrumslagen der Liegenschaften und die anhaltend hohe Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum unterstützen eine positive Entwicklung. Der Fonds bleibt auf Liegenschaften an Top-Lagen fokussiert und strebt mit einem aktiven Portfoliomanagement-Ansatz die Optimierung des Liegenschaftsportfolios und die Erwirtschaftung von langfristig attraktiven Renditen für die Investoren an.
Marcel Schneider
CEO
marcel.schneider@novaproperty.ch
Marcel Denner
COO
Nova Property Fund Management AG
Zentrum Staldenbach 3
8808 Pfäffikon SZ
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