2024 aura vu le retour d'agios supérieurs à 50%

L'année 2024 se sera terminée en fanfare pour les fonds immobiliers cotés, avec un agio moyen encore en hausse, à 34,2%, dopé par la baisse des taux de la BNS. L'indice SWIIT aura progressé, lui, de 17,6% en 2024, ce qui a fait de l'immobilier une des classes d’actifs les plus intéressantes de toute la Bourse suisse. Ceci dit, certains agios commencent à être vraiment élevés. Celui des trois poids lourds de la cote dépasse même désormais les 45%, signe d'une forte prime à liquidité.

Après quelques mois qui ont tourné un peu au ralenti, le rythme de progression des fonds immobiliers cotés a repris de plus belle. Avec un agio moyen, qui, en fin d'année 2024, s'est établi à 34,17%, en forte hausse depuis fin novembre (30,1%). Même tempo pour l'indice SWIIT, en hausse, en fin d'année, de +17,6% (+14,2% fin novembre). Bref, c'est peu dire que l'année a été euphorique pour les fonds immobiliers cotés. D'autant plus si l’on compare cette catégorie d'actifs à l'ensemble de la Bourse suisse, dont la progression, en 2024, a été nettement moins étincelante, avec un SMI qui grimpe de seulement 3,9% sur l'année. 

Les arbres poussent-ils jusqu'au ciel?

On se demandait, le mois dernier, si à ce niveau, il restait encore un potentiel de hausse pour les fonds immobiliers. La réponse, au vu de la progression de ces dernières semaines, a été clairement positive. Et pour la suite ? On commence à s'approcher des records de fin 2021, quand l'agio moyen avait atteint 45%.

C'est que, pour les investisseurs, les incitatifs sont plus ou moins identiques. À l'époque, les taux étaient négatifs et le spread entre le rendement de distribution moyen des fonds cotés et les obligations de la Confédération dépassait les 300 points de base. Aujourd'hui, les conditions sont certes un peu moins favorables pour l'immobilier, avec un spread de "seulement" 230 points de base, mais c'est largement suffisant pour convaincre les investisseurs, d'autant plus qu'ils n'ont pas vraiment d'alternative s'agissant d'investissements sur le long terme avec un rendement stable.

Désormais sept fonds avec un agio au-dessus de 45%

Cette fièvre d'investissement a eu comme effet de pousser plusieurs agios fortement à la hausse. En conséquence, sept véhicules se retrouvent aujourd'hui avec une prime supérieure à 45%.

Depuis des mois Streetbox Real Estate Fund se classe en tête des préférences des investisseurs. Le fonds affiche aujourd'hui l'agio le plus élevé du secteur, à 53,4% (et une performance de +26,4% en 2024). Autre préféré des investisseurs, UBS Leman Foncipars, dont l'agio a grimpé à 49%, avec une performance de 23,7% en 2024. Idem pour Swisscanto RE IFCA (un agio de +48,9%, une performance de +22,3%).

Mais ce ne sont pas les fonds qui, ces dernières semaines, ont le plus profité de la demande des investisseurs. Ces derniers se sont plutôt intéressés aux poids lourds de la cote, qui bénéficient d'une évidente prime à la liquidité. En effet, aujourd'hui, on retrouve UBS Swiss Sima avec un agio de 47,2% et une performance de +16,8% en 2024. CS REF Siat se positionne encore plus haut, avec un agio de 52,5% et une performance de +18,5%. Quant à UBS Swiss Res Anfos, il fait à peine moins bien, avec un agio de 46% et une performance de +19,2 %. 

Helvetica Swiss Living Fund est entré en bourse mi-décembre 

Ces trois compères, qui appartiennent tous à UBS, sont aussi les trois plus grosses capitalisations de la cote, représentant un quart de la capitalisation totale du secteur, qui était de presque 70 milliards de francs fin 2024.

Évidemment, avec des agios aussi élevés, les rendements de ces trois géants ont morflé, puisqu'il se situaient aux environs de 2%, fin 2024, soit nettement inférieurs à la moyenne des fonds cotés, qui était de 2,67% fin décembre.

Notons aussi que, depuis décembre, l'univers des fonds immobiliers cotés suisse compte un membre supplémentaire : Helvetica Swiss Living Fund, entré en bourse avec une capitalisation boursière de 400 millions de francs, et un agio de 0,2 %, fin 2024. C'est la première opération d'une période qui va s'annoncer chargée pour les fonds immobiliers. Une actualité sur laquelle nous allons revenir dans un prochain article. 

Encore cinq fonds avec un disagio

Malgré cette progression générale et l'attitude euphorique des investisseurs, cinq fonds continuent, mois après mois, d'afficher une décote persistante. Mais même mal aimés des investisseurs, leur situation s'est améliorée ces dernières semaines. À l'exemple de Helvetica Swiss Commercial Fund, qui accuse toujours une décote de 11,5% mais aussi une performance de 39,2 % en 2024, de loin la meilleure de tout l'univers des fonds immobiliers cotés suisses.

Restent deux fonds qui ont toujours de la peine à convaincre, Swiss Central City, dont le disagio demeure le plus important du secteur, à -17,8% (malgré une hausse de 13,7% en 2024) et Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -15,5%. Un fonds qui a, par ailleurs, enregistré une performance négative en 2024, de -3,2%.

Rédaction-Immoday