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Rédaction • Immoday.ch
On sait que les swaps sont recherchés par les véhicules d'immobilier titrisé. Un sondage effectué par la Haute école de Lucerne confirme qu'ils sont également très appréciés par les caisses de pension. En effet, un quart d'entre elles prévoit de réaliser des apports en nature, et même un tiers quand on se limite aux petites caisses de pension, celles qui gèrent moins de 500 millions de francs. Pour les caisses, ces swaps entraînent des gains en efficacité, permettant aux équipes de se concentrer sur leur cœur de métier.
On le sait, les swaps sont à la mode. Nous avons d'ailleurs publié un article sur le sujet il y a quelques semaines. Mais, pour l'instant, on avait surtout eu l'avis des gérants de fonds, pour qui cet instrument est un moyen efficace de renforcer leur portefeuille immobilier, sans avoir besoin de recourir à de nouveaux apports en capitaux.
Aujourd'hui, grâce à un sondage effectué par la haute école de Lucerne, on connaît aussi l'avis des caisses de pension. Au final, les discours sont assez similaires.
D'abord, une bonne nouvelle pour les fonds placements : un quart des caisses de pension est intéressé par des apports en nature, pour optimiser sa stratégie immobilière. Le chiffre se monte même à un tiers pour les petites caisses de pension, celles qui gèrent moins de 500 millions de francs. Il tombe à 19 % pour les caisses de taille moyenne, qui gèrent entre 500 millions et 3 milliards de francs. Quant aux grandes caisses, dont la fortune dépasse 3 milliards de francs, elles ne sont pas intéressées, ce qui n'est pas une surprise.
Avec ces apports en nature, les caisses de pension se facilitent effectivement la vie
Argument souvent avancé par les fonds immobiliers, la diversification des risques n'est pas un argument important pour les caisses de pension (du moins pour 70% de celles qui ont été interrogées). Par contre, le manque de ressources et de savoir-faire sont effectivement des facteurs qui poussent les caisses de pension à externaliser la gestion de leurs actifs immobiliers. Ce qui correspond aux arguments avancés par les fonds de placements. Pour les caisses, ces apports en nature permettent de gagner en efficacité, en soulageant les équipes qui peuvent se concentrer sur leur cœur de métier.
Des centaines de caisses de pension sont intéressées par les swaps
Au final, le verre à moitié vide, c’est que trois quarts des caisses de pension n’envisagent pas de swap et préfèrent conserver la gestion directe de leurs actifs immobiliers.
Le verre à moitié plein, pour les véhicules d’immobilier titrisé, c'est que plusieurs centaines de caisses de pension sont intéressées par les swaps (selon l'Office fédéral de la statistique, il y a près de 1300 caisses de pension en Suisse. L'étude de la Haute école de Lucerne en a interrogé 228, qui représentent un volume d'investissement de 568 milliards de francs, environ 50% du patrimoine total des caisses de pension suisses).
Bref, les swaps semblent promis à un bel avenir, comme le prouvent d'ailleurs les nombreuses opérations annoncées ces dernières semaines. Y compris d'ailleurs dans des domaines inhabituels, comme l'immobilier industriel.
La Rédaction Immoday
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