Début d'année tranquille pour les fonds immobiliers non cotés

Sereinement, les fonds non cotés ont continué leur progression au mois de janvier, 2026, en hausse de +0,4%. Après une progression de 7,6% en 2025. L'agio moyen du secteur se situe désormais à 3,4%. Sinon, le premier mois de l'année a été particulièrement calme, mis à part la forte hausse de von Graffenried Immobilien SICAV, qui a gagné +6,2%. Fin janvier, l’univers des fonds non cotés comptait 24 véhicules, pour une valeur de marché de 14,4 milliards de francs. La suite, c'est l'entrée en bourse de MobiFonds, attendue pour ces prochaines semaines, et deux augmentations de capital qui viennent d'être annoncées.

Ça va être rapide, le mois fut calme pour les fonds non cotés. En janvier, ils ont poursuivi leur lente progression, avec une hausse de 0,4% selon le rapport de l'Immo Desk de la BCV (après, rappelons-le, une performance tout à fait remarquable, de 7,6% en 2025).

Si, en janvier, la hausse des fonds non cotés a été moindre que celle des fonds cotés (+0,8%) elle a cependant été supérieur à celle du SMI (-0,5%). C'est donc un bon début d'année.

L'agio moyen du secteur est lui aussi en progression, à 3,42%. Fin janvier, l’univers des fonds non cotés comptait 24 véhicules, pour une valeur de marché de 14,4 milliards de francs. 

Les institutionnels apprécient de plus en plus les fonds non cotés

Début janvier s'est tenu le grand raout annuel réunissant tous les professionnels de l'immobilier titrisé, IMMO26. Avec, parmi les sujets de discussion, l'intérêt croissant des investisseurs institutionnels et des caisses de pension pour l'immobilier non coté, dans un environnement où les agios des meilleurs véhicules cotés commencent à être très élevés, dépassant parfois 60%, ce qui impacte évidemment les rendements. Dans ce contexte, beaucoup d'investisseurs préfèrent les fonds non cotés, valorisés à la VNI, avec une faible volatilité, qui promettent des rendements plus importants (le rendement moyen des fonds cotés est actuellement de 2,24%. Il est de 3,06% pour les fonds non cotés, selon SFP).

De nouvelles augmentations de capital pour les fonds non cotés 

Preuve de l'intérêt des investisseurs, l'annonce de deux nouvelles augmentations de capital pour les fonds non cotés.

D'abord Edmond de Rothschild SICAV - Commercial Income, qui veut lever 71 millions de francs. Ce compartiment, lancé en juillet 2024, a déjà procédé à trois levées de fonds, qui ont été totalement investis. Dans un communiqué, il explique que le produit de cette augmentation de capital sera utilisé pour acquérir de nouveaux actifs commerciaux, déjà en grande partie sécurisés. 

Ensuite TrustStone Real Estate SICAV pour soutenir la croissance du fonds avec des projets de développement et un pipeline d’acquisitions sécurisées. On ignore encore le montant demandé. 

Ce que l’on sait par contre, suite à une Interview de Martin Spreng, Investor Relations Manager chez Dominicé & Co – Asset Management, c’est qu’il est prévu que ce fonds entre, à terme, en bourse, «pas pour l’instant, dans quelques années, quand nous aurons atteint une taille critique et une diversification des investisseurs».

On attend la date d'entrée en bourse de MobiFonds 

La suite, pour cet univers des non cotés, ce sera l'entrée en bourse de MobiFonds Swiss Property, le 3 mars. D'une valeur de marché d’environ 1,2 milliard de francs, le fonds continue d'être très recherché par les investisseurs, avec une hausse de 2,74% en janvier selon l'Immo Desk de la BCV, ce qui fait grimper son agio à 37,1%. 

Notons encore parmi les performances notables du mois de janvier, celle de von Graffenried Immobilien SICAV, qui a pris +6,2%, avec un agio qui se monte désormais à 10,7%. 

La Rédaction • Immoday.ch

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