Nouveau tassement en octobre pour les sociétés immobilières
10/11/2024
4 min
Alors que les fonds immobiliers cotés ont de nouveau connu une progression au mois d'octobre, les sociétés immobilières ont encore encaissé un léger recul, avec une prime moyenne qui redescend à 5,2 %. Depuis le début de l'année la hausse est de 7,7%. Ce qui reste mieux que le SMI. Une majorité des sociétés immobilières qui continue de souffrir d'une décote, parfois importante.
Pour le deuxième mois consécutif, les sociétés immobilières connaissent un léger tassement, suite de la consolidation, après la belle performance du mois d'août qui avait vu la prime moyenne passer de 2,8 % à 7,2 %. Fin octobre, cette prime était redescendue à 5,2%.
Pourtant, l'environnement, pour l'immobilier, est toujours favorable, du point de vue économique comme financier. Avec, d'une part, une économie qui se porte bien et une population qui ne cesse de grossir, ce qui génère une demande d'immobilier supérieure a l'offre et donc tire les prix à la hausse. Et, d'autre part, des taux d'intérêt en baisse et un spread entre les obligations de la Confédération et le dividende moyen des sociétés immobilières (3,6%) qui dépasse les 310 points de base. À comparer avec un rendement de distribution moyen de 2,75 % seulement pour les fonds cotés.
Reste que cette différence de rendement ne suffit toujours pas à convaincre les investisseurs. Ils préfèrent les fonds immobiliers cotés, qui, eux, ont de nouveau connu une forte progression ces dernières semaines, leur agio passant de 26,2 % fin septembre à 29% fin octobre.
En conséquence, l'écart entre les deux types de véhicules continue de se creuser, avec, pour les sociétés immobilières une performance de 7,7 % depuis le début de l'année, alors qu'elle était de 12,4 % pour l'indice SWIIT. Ceci dit les sociétés immobilières font mieux que le SMI, dont la progression était de 5,6 %, fin octobre.
Une situation contrastée pour les sociétés immobilières
Mais, comme nous l'avons déjà dit plusieurs fois, l'univers des sociétés immobilières - elles sont 16 à être cotées à la bourse Suisse, représentant une capitalisation boursière d'un peu plus de 25 milliards de francs - est tellement divers qu'il est difficile de faire des observations générales.
Prenons les dividendes, qui varient de 0 % pour Ina Invest, à 4,5 % pour Intershop Holding. Ou les agios : plus de la moitié des sociétés immobilières souffre encore et toujours d'une décote, parfois très importante. A l'exemple de Zueblin (-27,4%), Hiag Immobilien (-24,2%), Novavest (-16,1%) ou INA Invest (-13,7 %). On constate néanmoins quelques progressions spectaculaires ces derniers mois, près de 21% depuis le début de l'année pour Zug Estates et EPIC Suisse, mais dans des volumes de transaction extrêmement faible.
Les poids lourds du secteur continuent de bien s'en sortir
Ceci dit, comme pour les fonds cotés, il y a une prime à la liquidité, et les sociétés immobilières les plus importantes en termes de capitalisation boursière - Swiss Prime Site, PSP Swiss Properties, Allreal et Mobimo - qui représentent environ 70 % du marché, s'en sortent, en moyenne, mieux que les autres.
Elles affichent toutes un comportement sinon remarquable du moins solide, dans la moyenne du secteur, avec des performances depuis le début de l'année qui oscillent entre 6,5 et 8,4 %, soit mieux que le SMI (+5,6% fin octobre).
Sans oublier la société immobilière préférée des investisseurs : encore et toujours Intershop, qui bénéficie de la prime la plus importante, +26,3 %, malgré une performance en demi-teinte depuis le début de l'année, de +3,1 %. Toujours dans des volumes moyens relativement faibles.