Premier tassement depuis 6 mois pour les fonds immobiliers cotés
11/05/2024
4 min
À 19,5%, l'agio moyen des fonds cotés, fin avril, a perdu 3,2% en un mois. Mais un sentiment d'optimisme règne toujours sur le marché, avec des augmentations de capital qui se multiplient et un spread qui demeure important, environ 190 points de base, entre le rendement de distribution des fonds et les obligations de la Confédération. Dans ce contexte, les investisseurs restent toujours très sélectifs.
Après 5 mois de hausse ininterrompue, qui a vu passer l'agio moyen des fonds immobiliers cotés de 5,9% à 22,7%, le mois d'avril a connu une période de consolidation, avec une baisse de 3,2%, et un agio qui se situe désormais à 19,5%, selon les dernières données publiées par Credit Suisse Asset Management.
Rien de bien problématique, puisque l'on est toujours au niveau de la moyenne historique de ces 35 dernières années et que tous les indicateurs restent au vert pour les fonds immobiliers cotés.
L'optimisme demeure sur le marché malgré la correction
Avec, en particulier, le spread entre le rendement de distribution des fonds et les obligations de la Confédération, toujours aux environs de 190 points de base, largement suffisant pour convaincre les investisseurs institutionnels de préférer l'immobilier titrisé aux obligations d'État.
D'ailleurs, le sentiment général reste plutôt euphorique pour les fonds cotés. Après quatre augmentations de capital qui se sont terminées avec succès au mois de mars, une demi-douzaine de nouvelles opérations sont prévues d'ici la fin de l'été, pour un montant total de plus de 1,3 milliard de francs, si tout se passe bien. Sans compter l'arrivée prochaine en bourse de deux fonds, actuellement non cotés, Helvetica Swiss Opportunity Fund et Helvetia Swiss Property Fund, qui représentent, à eux deux, une capitalisation d'environ 1 milliard de francs.
Bref, les signes de l'optimisme du marché sont nombreux. Un optimisme néanmoins teinté de prudence, puisque le volume des transactions est resté assez faible en avril, comme lors des mois précédents, d'ailleurs, à tout juste 520 millions de francs. Ce qui n'est pas beaucoup pour un univers de 42 fonds, d'autant plus si l'on sait qu'un tiers de ce volume est généré par seulement cinq fonds. Et même 15% par le seul UBS Swiss Sima, le poids lourd de la cote. À contrario, plus d'une vingtaine de fonds n'ont qu'un très maigre volume négocié, mois après mois.
Toujours une dizaine de fonds avec un agio supérieur à 30%
Du côté des bonnes nouvelles, une dizaine de fonds avec un agio supérieur à 30%, quasiment toujours les mêmes depuis des mois, ce qui montre la sélectivité des investisseurs. Néanmoins, le duo de tête a changé ces dernières semaines. En effet, alors que l'ensemble du marché a reculé, on constate la progression de Streetbox, avec un agio qui atteint désormais les 41% (et une hausse de +11,4% depuis le début de l'année) et de Swisscanto IFCA, avec un agio de 39% (+11,6% depuis janvier). Alors que tous les autres fonds du peloton de tête ont régressé, à l'exception de CS REF Living Plus et son agio de 32%.
À noter quand même que certaines des contre-performances des grands fonds historiques ont en partie été dues au paiement des dividendes de l'exercice 2023.
Le fonds avec le plus fort disagio réalise une excellente performance
De l'autre côté du spectre, on constate toujours qu'une dizaine de fonds affichent un disagio persistant. Ceci dit, pour l'essentiel d'entre eux, la situation s'est améliorée ces dernières semaines. Y compris pour les sempiternel traînards de la cote, Swiss Central City, dont le disagio est actuellement de -27%, et Helvetica Swiss Commercial, avec une décote de -28% mais une progression de 12,5% depuis janvier.
Ce qui permet à ce fonds d'afficher, de manière assez inattendue, une des meilleures performances de l'année, derrière Procimmo Residential Lemanic (+13,5%), et Zug Estate, une société immobilière, qui a gagné presque 15% en 2024.
Si l'on prend un peu de recul, l'écart entre l'agio moyen de l'immobilier résidentiel (21%) et celui de l'immobilier commercial reste important (4,5%). Mais, au moins, ce dernier demeure positif, alors qu'il avait été négatif depuis l'été 2022 et le début de la hausse des taux d'intérêt, jusqu'à la reprise de tout l'immobilier titrisé, à la fin de l'automne 2023.