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Olivier Toublan
Si les investisseurs institutionnels sont revenus en force sur le marché de l'immobilier titrisé en 2024, ils ont clairement favorisé les fonds immobiliers cotés. Mais, au vu des agios qui s'envolent, ils pourraient rapidement redécouvrir les charmes des véhicules non cotés, estime Bruno Mathis, de la BCV. Quoi qu'il en soit, en 2025, le marché devrait poursuivre sa croissance, avec de nouvelles augmentations de capital.
Comment comprendre, comment analyser cette année 2024 qui a été euphorique pour les fonds immobiliers? Et que nous réserve 2025? Cette question, nous l'avons posée à plusieurs spécialistes, dont Bruno Mathis.
En tant que responsable du Fund & Immo Desk de la banque dépositaire de la BCV, leader en Suisse pour les fonds immobiliers labellisés, c'est un des meilleurs observateurs du marché de l'immobilier titrisé en Suisse.
Bruno Mathis, quelle est votre analyse de l'année 2024 pour les fonds de placements immobiliers?
Aujourd'hui, il est clair que ce fut une excellente année. Mais il faut se rappeler que cela n'était pas couru d'avance. En effet, l'année avait commencé timidement, avec des mois de janvier et de février relativement calmes. Tout a changé avec la première baisse de taux de la BNS, au mois de mars. Elle sera d'ailleurs suivie par trois nouvelles baisses consécutives, une à chaque réunion de la Banque nationale. Je ne me souviens pas d’avoir vu une baisse de taux à chaque réunion de la BNS sur toute l’année, surtout aussi rapidement après une période de hausses également conséquentes et rapides. Bref, le premier mouvement a relancé l'intérêt pour l'immobilier en général, et pour les fonds immobiliers en particulier. Ensuite, tout s'est accéléré au second semestre.
On a d'ailleurs vu un nombre record d'augmentations de capital en 2024.
En effet, on compte 34 augmentations de capital réalisées par les fonds immobiliers en 2024, dont 21 pour le seul 2e semestre. Elles ont permis de lever un montant total de presque 3 milliards de francs, soit plus du triple de 2023. Et je ne compte pas ici les nombreuses opérations menées par d'autres véhicules immobiliers, comme les fondations de placement.
Cette dynamique va-t-elle se poursuivre en 2025?
Je n'ai pas de boule de cristal, mais, en tant que banque dépositaire, nous savons que plusieurs projets sont en discussion. Avec une hausse de 18% de l'indice SWIIT, les fonds immobiliers ont été une des classes d'actifs phares de la Bourse suisse en 2024, ce qui, évidemment, parle aux investisseurs. En outre, avec la nouvelle baisse de taux de la BNS en décembre, l’investissement immobilier indirect renforce son attrait et fournit des revenus intéressants. Enfin, le différentiel de rendement entre l’obligataire et l’immobilier plaide en faveur de l'immobilier titrisé. Tous les feux sont donc au vert pour que les investisseurs poursuivent leurs investissements dans l'immobilier, entre autres en souscrivant à de nouvelles augmentations de capital, voire en investissant dans de nouveaux véhicules.
Ceci dit, les observateurs ont constaté ces derniers mois que les augmentations de capital étaient certes plus nombreuses, mais d'un montant moins élevé. Un mauvais signe?
On a vu les deux extrêmes durant l’année. Le fonds Swiss Life REF ESG Swiss Properties a levé 610 millions de francs – un record pour 2024 et, je crois bien, en absolu pour une augmentation de capital – pour l’acquisition d’un portefeuille immobilier conséquent. Mais effectivement, plusieurs fonds ont procédé à deux, voire trois augmentations de capital durant l'année, pour des montants moins élevés – souvent d'une cinquantaine de millions de francs – au gré des opportunités. Quasi à chaque fois, ces montants visaient à acquérir des immeubles déjà sécurisés, ce qui semble être devenu une exigence des investisseurs. Ce n'est donc pas un mauvais signe, mais simplement un changement de stratégie de la part des fonds, pour s’adapter à la demande des investisseurs.
Parallèlement, on constate que les investisseurs institutionnels ont privilégié les valeurs sûres en 2024.
Effectivement, les investisseurs se sont plutôt tournés vers les fonds bien connus, établis et cotés. Après deux années difficiles, 2022 et 2023, ils sont certes revenus sur le marché, mais ils restent prudents. Conséquence de cette focalisation sur les fonds cotés: une forte hausse des agios. La moyenne des agios des fonds cotés a plus que doublé en 2024, passant de 14% fin 2023 à plus de 29,5% fin 2024. On se trouve donc à nouveau bien au-delà de la moyenne historique, qui avoisine 20%. La préférence des investisseurs pour les fonds cotés a d’ailleurs laissé les fonds non cotés en retrait. Ces derniers ont vécu une année moins euphorique, mais tout de même positive.
Pourtant, les fonds non cotés, avec leur agio souvent nul, devraient intéresser les investisseurs?
En théorie oui, mais ils souffrent de leur manque de liquidité. Ceci dit, on constate que certains investisseurs sont en train de changer d'avis. On voit une augmentation de l'intérêt pour les fonds non cotés, dont la valorisation est devenue plus attractive en relatif, et peut donc être source d’un rendement très intéressant.
On constate aussi que l'univers des fonds non cotés se réduit, avec plusieurs IPO réalisées ces derniers mois ou annoncées pour 2025.
Une entrée en bourse permet notamment à ces fonds de palier en partie à leur problématique de liquidité sur le marché secondaire. Une fois cotés, ils vont automatiquement être acquis par tous les investisseurs passifs, qui achètent l'indice, ce qui représente un bon tiers du marché. Ils seront également disponibles à tous les investisseurs privés. Mais la conséquence de ces IPO, c'est que, en effet, l'univers des fonds de placement immobiliers non cotés se réduit. D'autant plus que, en parallèle, il n'y a pas eu beaucoup de nouveaux lancements de produits en 2024.
Comment l'expliquer, au vu de la demande qui ne cesse de croître?
Les investisseurs sont devenus très regardants sur la qualité des nouveaux véhicules, notamment en ce qui concerne leur stratégie. Pour autant, je suis convaincu que si un produit arrive aujourd'hui sur le marché avec une bonne stratégie, pertinente, dans une niche intéressante qui apporte du rendement et de la plus-value, il arrivera à convaincre les investisseurs.
De nouveaux types de produits qui pourraient intéresser les investisseurs en immobilier titrisé sont également apparus en 2024, comme le L-QIF? Ont-ils rencontré le succès escompté?
Après une période d'observation, on constate aujourd'hui que 13 L-QIF ont été lancés sur le marché, dont un consacré à l'immobilier. Ce sont des véhicules rapides à mettre en place, souples, qui ne demandent pas d'autorisation de la FINMA. Leur nombre devrait croître ces prochains mois. 2025 va clairement être très intéressant pour l’industrie des fonds, notamment pour l'immobilier titrisé.
Olivier Toublan-Immoday