Fonds de placement immobiliers: l'année 2023 s'est terminée par un feu d'artifice

Alors que le début de l'automne avait vu les fonds immobiliers cotés s'effondrer, la détente sur le front des taux d'intérêt a entraîné une reprise des marchés dès la mi-novembre, qui a poussé tous les véhicules immobiliers à la hausse. Avec un agio moyen qui retrouve des niveaux qui n'avaient plus été atteints depuis presque deux ans. Bref, pour ce début d'année 2024, tous les indicateurs sont au vert.

C'est fou ce que quelques semaines peuvent complètement changer les choses. Début novembre, les agios des véhicules immobiliers, toutes catégories confondues, avait presque atteint le zéro. Il aura suffit de quelques bonnes nouvelles macroéconomiques, qui annoncent une probable détente sur le front des taux d'intérêts en 2024, pour que les marchés se reprennent, et que l'on assiste à une forte hausse des fonds immobiliers cotés. 

L’indice SWIIT a en effet progressé de 5,26% en décembre, soit une croissance de presque 10% sur les deux derniers mois de 2023. Comme le remarquent les experts de l'Immo Desk de la BCV, il s’agit des deux meilleures performances de l’année. 

Mieux encore, grâce à cette reprise, la performance annuelle du secteur, qui avait longtemps été négative, s'élève finalement à 5,03%. 

Les investisseurs ont saisi les opportunités 

Pour les économistes de la BCV cela ne fait aucun doute, la détente des taux d’intérêt a contribué à cette impressionnante croissance de fin d’année, qui a d'ailleurs bénéficié également à tout le marché des actions. Il est vrai aussi que les agios étaient tombés des niveaux vraiment bas, assez pour que les investisseurs prennent conscience que les fonds immobiliers cotés étaient devenus de très belles opportunités d'investissement. Il n'avait en effet jamais été aussi intéressant d'acheter ces véhicules depuis 25 ans!

En outre, avec un rendement des obligations de la Confédération à 10 ans qui était retombé à 0,61 % à la mi-décembre, et un rendement de distribution des fonds qui s'élève, en moyenne à 2,7 %, le spread était redevenu clairement intéressant pour les investisseurs institutionnels, qui avaient délaissé les véhicules d'investissement immobiliers ces derniers mois. 

Résultat de ce regain d'intérêt des investisseurs, la capitalisation boursière de l'ensemble des fonds immobiliers cotés dépasse à nouveau les 60 milliards de francs, en hausse d'un peu moins de 10 % sur les deux derniers mois de l'année 2023.

Autre confirmation de l'intérêt des investisseurs, les volumes négociés au mois de décembre ont atteint les 505 milliards de francs, là encore, une hausse de quasiment 10 % en deux mois.

Tous les fonds ne profitent pas de l'embellie

Si l'on examine le marché un peu plus en détail, on constate cependant que tous les fonds ne profitent pas de l'embellie. Ils sont encore une petite quinzaine à afficher un disagio. Certains étant d'ailleurs toujours clairement délaissés par les investisseurs comme Helvetica Swiss Commercial, Swiss Central City ou Suisse Romande Property Fund, qui tous accusent des décotes encore supérieures à 20 %. Les deux premiers n'ont d'ailleurs pas bénéficié de la reprise de ces dernières semaines.

C'est que, comme on l'a vu ces derniers mois, pendant la tourmente, les investisseurs privilégient les valeurs sûres, parmi lesquelles on retrouve, encore et toujours, des noms comme La Foncière, FIR, Immofonds ou UBS Swiss Sima, avec des agios qui approchent, voire dépassent les 30 %. Presque comme à la belle époque et quasiment deux fois plus que la moyenne du marché. La plupart de ces fonds ont, en outre, publié leurs résultats ces dernières semaines, avec des niveaux de dividendes solides, qui ont convaincu les investisseurs.

Les investisseurs privilégient toujours l'immobilier résidentiel

Autre signe que les investisseurs préfèrent toujours ne pas prendre trop de risques, ils continuent de privilégier l'immobilier résidentiel, dont l'agio moyen atteint désormais les 20 %. Ceci dit, l'embellie touche aussi l'immobilier commercial, avec un agio qui est redevenu légèrement positif. Une hausse là encore d'environ 10 % sur les deux derniers mois de 2023.

Malgré cette performance, un certain potentiel de hausse demeure, puisque, en 2021, à son sommet, l’agio de l’immobilier commercial avait dépassé les 30 % et celui de l'immobilier résidentiel avait tutoyé les 50 %. Ceci dit, la situation sur le front des taux intérêt est aujourd'hui complètement différente, et il n'est pas certain que l'on retrouve un jour de tels chiffres pour les fonds immobiliers cotés. Néanmoins, leur potentiel de progression est encore réel, du moins si l'on en croit les données historiques. En effet, selon les statistiques publiées par les experts de Credit Suisse Asset Management, au niveau actuel des taux d'intérêt à long terme, l'agio moyen des fonds immobiliers devrait se situer autour des 22%.

Les sociétés immobilières ont moins progressé 

Si les fonds cotés ont connu une forte hausse ces dernières semaines, il n'en a pas été de même pour les sociétés immobilières. Certes, la prime est de nouveau positive, mais de seulement 0,9 % fin décembre 2023, ce qui ne représente qu'une progression d'un peu plus de 330 points de base depuis le début novembre, soit quasiment trois fois moins que les fonds cotés. Surtout, l'écart entre les primes des sociétés immobilières et les agios des fonds dépasse aujourd'hui les 1500 points de base, ce qui est historiquement important, même si on est encore loin du record (presque 3000 points de base de différence, en défaveur des sociétés immobilières, en 2009, après la crise financière).

Aujourd’hui, sur la quinzaine de véhicules suivis par Credit Suisse Asset Management, cinq seulement affichent un agio positif, dont Intershop, qui caracole toujours tête, avec une prime de presque 29 %.

Sur le long terme, les sociétés immobilières restent plus intéressantes que les fonds

Parmi les sociétés immobilières, deux géants  représentent toujours plus de 60 % de la capitalisation boursière du secteur. Swiss Prime Site affiche désormais un agio positif, de 4,9 %, en augmentation de plus de 500 points ces deux derniers mois. Parallèlement, fin décembre, PSP se négociait également à nouveau avec une prime, de 3,7 %, soit une hausse d'un peu plus de 400 points de base en deux mois.

En ce qui concerne les sociétés immobilières, comme pour les fonds côté, les investisseurs ont leur bêtes noires, qu'ils continuent de délaisser, et qui, d'ailleurs, ont continué de creuser leur décote ou ont moins progressé que la moyenne du secteur ces dernières semaines. Des véhicules comme Zueblin et Hiag Immobilien affichent toujours des disagios qui touchent ou dépassent les -30%. 

Ceci dit, sur le long terme, les sociétés immobilières restent plus intéressantes que les fonds de placement cotés, avec un rendement de distribution de 3,5 %, alors qu'il n'est que de 2,7 % pour les fonds cotés, et surtout une performance à 5 ans qui est de 6,1% alors qu'elle n'est que de 5 % pour les fonds cotés. Par contre ces derniers affichent une volatilité moindre, de 10 % sur 3 ans, alors que la volatilité des sociétés immobilières était de 12,1 %.

Olivier Toublan - Immoday.ch